【正文】 與大亞灣形成產業(yè)融合，龍大工業(yè)區(qū)與大亞灣產業(yè)帶百萬產業(yè)人群的無限展望， 龍崗地產的風生水起，爆漲的行情，日漸消失的城界， 惠陽的地緣優(yōu)勢有理由 ,乘勢而進！ 深圳別墅歷年銷售價格（單位：元/平方米）97801202015350145041432695839996120xx124661362014500159001442493827330020xx40006000800010000120xx14000160001800090 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx三、深圳成為外購力的主要市場 土地供應使得的住宅供應減少，市場逐年升溫，銷售日趨旺盛。 四、政策嚴控，高端物業(yè)稀缺，迫使中高端投資需求東移 歷年住宅批準預售面積統(tǒng)計 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 697 0 200 400 600 800 1000 萬㎡ 歷年住宅實際銷售面積 725 0 200 400 600 800 1000 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 萬㎡ 深圳別墅價格連年翻番，投資需求急切需求新的市場機會，深圳東的形成，為市場推波助瀾。但其他未知客戶的需求則難以計數，同時，結合目前半島 1 號、東方新城別墅被瘋狂搶購的勢頭，預計 07 年惠 — 灣市場的總體供應量仍不能滿足市場需求。而項目獨有的世界藉，以一種世界的高度，以一種世界的氣度，以一種世界的風度，展示其山水天成之美。贈送大面積、高配置，星河在產品上獨具的經驗與品牌吸引力，引領市場。 引領式營銷措施 3— 品牌激發(fā)價值 隨著惠陽、大亞灣市場發(fā)展的成熟，發(fā)展商品牌及項目品牌必 將發(fā)揮出“市場第一競爭力”的作用：確定并擁有項目品牌優(yōu)勢，將有效地阻止競爭對手的效仿，增強項目形象附加值。 定向 2: 利用春秋房交會和重要的營銷節(jié)點，設立深圳外展場，做兩個主場；中原將透過網絡資源，將目標客戶直接與展場定向對接，做到低成本，高成功率。有的放矢 ”的總體原則 廣告?zhèn)鞑ィ? 廣告宣傳： 軟硬結合 軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。 深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強的表現力和真實感，引導性強。 ? 深惠陽光巴士電視廣告 ?？蛻翎槍π詮?，廣告更具有時 效性，易樹形象及傳播知名度。 三、兩地拱合，同時入市 深圳、惠陽兩地同時入市，針對不同客戶群、不同活動瞬間擴大社會 效應。 第七章、價格策略 一、高價入市驅動策略 半島、東岸、熊貓、東方新城四大項目別墅價格與產品質素均不高，以相對低端的銷售價格實現市場的驅利與傳播，本項目必須反其道行之，以直逼棕櫚島的第一價格使首批豪宅問世，確立項 目的高端屬性： 首批別墅， 以 2 萬元 /平方米的高端價位入市 ，與片區(qū)其他項目的別墅價格形成鮮明對比，以絕對優(yōu)勢資源吸引市場高端客戶，后批快速推出一些 相對優(yōu)勢單位 （一方面誠意客中消化承受力較低的中高端客戶，快速回籠資金，同時 制造市場哄搶效應）。 A．售樓處外包裝 ? 屋頂周圍裝飾花籃，在玻璃幕墻內部全部用水晶簾，增加項目浪漫、奢華的格調表現，天黑后用射燈向水晶簾，仿佛從上而下跌落的水珠，爍爍發(fā)光； ? 門外缺乏精致小景裝點，建議以綠色植物和花卉裝飾； ? 售樓處外廣場做陽光展示，放置陽傘，休閑椅。 園林樹種必須豐富，綠化組團綠化層次要明顯，植被物種搭配有生機。 全程背景音樂 四、樣板房包裝 以下參考： 建議風格：采用自然簡約風格，體現年輕、現代的氣息。 突出表現兩廳的風格、廚房及衛(wèi)生間的細膩、過渡空間的順暢、玄關的靈巧。具體初步安計劃如下： 1）項目開工典禮（結合星河品牌推廣活動） 參與者：星河會有效客戶 活動內容：動工儀式、政府授牌 二、客戶蓄水階段 【時間段】： 【營銷目的】形象建立，擴大知名度 【營銷目標】積累約 20xx 批以上客戶 【宣傳渠道 】利用地盤廣告、售樓處包裝及戶外廣告；利用前期的報紙廣告及活動新聞炒作；利用公關等主題活動、推介會等方式；利用 DM 及其他形式派發(fā)的多媒體光盤；利用深圳房地產信息網、搜房網頁、項目網站。需透過媒體對此進行強勢炒作； 包含時間，蓄水目標，階段營銷主題、內蓄客方案活動造勢方案，所需銷售道具、責任公司，負責人、營銷費用安排（細至各活動，軟文，報版） 6）樣板房開放活動 以開放展示間成為項目銷售的一個重要節(jié)點，令客戶更多的關注。 ★ 20xx 年 7 月 1 日，深圳、惠州兩地開盤； ★ 各批開盤時，以合同為準，開具當事人捐贈金額證明； ★ 進行 “聯合營銷” 手法，即聯合國際知名品牌企業(yè)，如能體驗優(yōu)質生活的名車、名表、名酒、名畫、時裝等進行聯展，并會于深圳各大著名商場設置流動展示廳，強強合作，以引起公眾及傳媒的注意； ★ 進行 “事件營銷” ，即利 用社會重大事件或人為制造有利于項目銷售的事件來創(chuàng)造噱頭，創(chuàng)造賣點； 四、二批單位強勢發(fā)售階段 【時間段】 — 【營要目標】當天別墅 100%銷售，洋房 90%銷售、引發(fā)市場重大關注；三批單位誠意登記滿 800 批客戶 主要物料羅列】：二批單位開盤物料，三批單位登記所需宣傳物料 【主要事件】 ★ 20xx 年 8 月 15 日，二批單位開盤； ★ 品味山水生活 【造勢活動】： 1）頂級服裝品牌湖濱發(fā)布會 Crossover 的湖濱表現 植入點：項目奢華氣質、社區(qū)環(huán)境營造與自然湖景 品牌嫁 接、產品與藝術間的完美結合。香水能體現出一個人品位與氣質的表現，如今很多追求高品質生活的人士都用起了名貴香水。 3）“名宅名車相輝映” (三期開盤 ) 隨著汽車的進一步普及，已成為大眾消費品飛入尋常百姓家。 以獨立別墅提升整體項目價格區(qū)位，奠定項目檔次 五、三批單位強勢發(fā)售階段 【時間段】 — 【營要目標】二批單位 100%銷；三批單位誠意登記滿 1200 批客戶；三批單位開盤 90%。特聯合深圳電視臺舉行“寵物狗選美競賽”，通過寵物狗的等級的評選篩選有效目標客戶。 【造勢活動】： 1）聘請項目形象代言人 桂芳園五期“瑞士峰景”聘請李克勤獲得了市場上的巨大反響，市場反應熱烈。用燈光、材質色澤和構思的新穎體現裝修的風格和品位。通透的房型，看近來，看出去，落地窗外的風景和屋內的美人臥榻相映成趣?；蚩梢孕呛拥禺a所有開發(fā)項目的名稱，對不同組團的園林進行命名，或將文字融入園林創(chuàng)意造型，即社區(qū) 園林寓含開發(fā)商的經驗與實力。 ? 欣賞區(qū)：在售樓處內獨辟區(qū)域，播放本項目影視介紹，精心修飾，舒適的座椅，溫馨的情調，唯美的畫面，無一不在訴說“天籟湖”的美輪美奐。 第八章、硬件形象展示 一、景觀大道包裝 進入項目地塊看樓路線，河上橋體連接項目地塊，也是項目留給客戶的第一印象，是展示項目品質的首要環(huán)節(jié)，如何使來訪客戶耳目一新 、眼前一亮，對于本項目至關重要。 一組團20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年二組團 三組團 四組團 五組團20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 10 月20xx 年第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期高端產品入市搶占市場高位 二、三期形象提升 \品牌提升 四、五期配套完善檔次推高 六、七期項目成熟期 品牌戰(zhàn)略實現 別墅類產品 \多層 別墅類產品 \多層 別墅類產品 \多層 \高層 \暢通無 別墅類產品 \多層 \空中別墅 \酒店 高層 /小高層 三、銷售控制制造開盤高價速售的良好