【正文】 場(chǎng)，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場(chǎng)裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)策略。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)較小。 開 業(yè) 后 深圳零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上均保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來，深圳零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場(chǎng)日趨專業(yè)化。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來定。一時(shí)間，深圳的零售市場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。 自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來。 （專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。 。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 。如果商場(chǎng)規(guī)模過大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。 商場(chǎng)的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于：形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。其次是：50100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。?主題商城：項(xiàng)目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、制作工作室。?美發(fā)中心：選擇國(guó)內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐，讓廣安女人更加美麗、動(dòng)人。?時(shí)裝現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)加工工作室：選擇具實(shí)力的服裝設(shè)計(jì)師入駐，為廣安女性量體裁衣。?男性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國(guó)際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。（1F）?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 概念定位目前在國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)地產(chǎn)，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費(fèi)額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。會(huì)與未來重慶CBD連接在一起，成為一個(gè)都市型的商圈，以中高收入人群為消費(fèi)主體的購(gòu)物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot。同時(shí)，鵝公巖、長(zhǎng)江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L(zhǎng)江的阻隔忽略不計(jì)。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項(xiàng)目將進(jìn)行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會(huì)很快形成。同時(shí)，目前，區(qū)內(nèi)已有60多萬(wàn)的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長(zhǎng)中。目前除已引起市場(chǎng)極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動(dòng)的還有中華企業(yè)項(xiàng)目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費(fèi)基礎(chǔ)之一。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個(gè)板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。輕軌、陳庹路的建成、長(zhǎng)江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長(zhǎng)江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對(duì)區(qū)域帶來較大的改變。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動(dòng)性區(qū)域的南部新城。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬(wàn)人。項(xiàng)目的總體定位為：現(xiàn)代休閑商住項(xiàng)目。4－1F：以1/2車庫(kù)，1/2商業(yè)單位為主分割。42F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。436層：住宅。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場(chǎng)由羅湖東門獨(dú)占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強(qiáng)北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢(shì)。歷經(jīng)300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬(wàn)人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。服裝與小百貨占據(jù)了東門最主要的商業(yè)面積。　　風(fēng)貌街是最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營(yíng)特色服飾、時(shí)尚精品、旅游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等?！　?0平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。北京科技會(huì)展中心配套公寓的商業(yè)地產(chǎn)曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，三天之內(nèi)，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達(dá)1億多元”的喜人狀況。 2000年全年北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1443億元；，比1990年增長(zhǎng)4倍，；商業(yè)稅收已經(jīng)成為財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產(chǎn)的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)主要以居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合經(jīng)營(yíng)各類、各層次的消費(fèi)品為主。商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也可以憑此賣個(gè)好價(jià)錢。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有細(xì)分。這些住宅商業(yè)地產(chǎn)已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝?！爸榻E景”共1萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)銷售了90％。另一類是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。位于亞運(yùn)村的“九臺(tái)2000”，商業(yè)地產(chǎn)面積為4000平方米，售價(jià)為19800元／平方米，銷售率達(dá)80％，潛力型商業(yè)地產(chǎn)嬌人的銷售業(yè)績(jī)亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景廣闊。其憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。因此投資風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。這些問題直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商效果和日后運(yùn)作難易。即使是一些看起來銷售得很成功的項(xiàng)目商鋪也是如此。比如，有幾家樓盤的商業(yè)地產(chǎn)在最初規(guī)劃的時(shí)候只是一個(gè)大商場(chǎng)，但是開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，這樣大面積的商場(chǎng)可能并不適合商業(yè)上操作，如果對(duì)商鋪進(jìn)行了有效的切分，把商業(yè)地產(chǎn)變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負(fù)擔(dān)。 商鋪的開發(fā)對(duì)當(dāng)前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。 首先，住宅商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)高。主要由于有商業(yè)地產(chǎn)的樓盤多處于成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近客源積累，樓盤業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅商業(yè)地產(chǎn)，比較好經(jīng)營(yíng)，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。投資商業(yè)地產(chǎn)雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都是賺錢的，當(dāng)然原因是多方面的，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足等等。另外，投資者也不能盲目跟風(fēng)，對(duì)于項(xiàng)目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。在前期購(gòu)買環(huán)節(jié)時(shí)要特別注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產(chǎn)的貸款是6成10年，％。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心。其中，很多大型零售商的擴(kuò)張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的放量。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠(chéng)廣場(chǎng)、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經(jīng)營(yíng)面積不到５萬(wàn)平方米，現(xiàn)在，華宇廣場(chǎng)１２萬(wàn)方商鋪全部投入經(jīng)營(yíng)（引進(jìn)北京華聯(lián)），三峽廣場(chǎng)２萬(wàn)方商鋪交房，還有新大都廣場(chǎng)（引進(jìn)王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場(chǎng)、立海大廈、沙龍廣場(chǎng)……初步統(tǒng)計(jì)，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點(diǎn)的核心商圈達(dá)３０萬(wàn)方以上。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據(jù)悉，這兩家商場(chǎng)南岸店將于近期開業(yè)。解放碑有老牌的大都會(huì)和新秀的恒通龍湖北城天街預(yù)計(jì)10余萬(wàn)平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。南岸天龍廣場(chǎng)8萬(wàn)余平方米，重百南豐商場(chǎng)已買下其中2萬(wàn)平方米，日前又引進(jìn)好又多。良好的口岸優(yōu)勢(shì)，奠定了摩爾們未來的主角地位。新入渝的外地大商場(chǎng)，許多都成了摩爾的主力店。 在廣安也有一個(gè)“摩爾”，那就是浦東商業(yè)廣場(chǎng)。開盤價(jià)為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價(jià)。 以高投。?逐步提升價(jià)格法：采取“低開高走”型價(jià)格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價(jià)為2260 元/ m2。招商商家定位層 數(shù)建面面積（m2）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目標(biāo)商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨合 計(jì) 8500 七、價(jià)格定位 ?價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法、均價(jià)法。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無(wú)疑將大大刺激商圈的繁榮。　　摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。華宇廣場(chǎng)約12萬(wàn)平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。北城天街和現(xiàn)代廣場(chǎng)，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場(chǎng)和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場(chǎng)；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進(jìn)了主力商場(chǎng)，開張營(yíng)業(yè)。　　目前，幾乎每個(gè)區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)之多，兩個(gè)摩爾甚至近在咫尺。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機(jī)；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了。從近期北京市住宅商業(yè)地產(chǎn)的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂觀。 因此，住宅商業(yè)地產(chǎn)貸款的月供是在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商業(yè)地產(chǎn)投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低迷期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。 許多樓盤的住宅商業(yè)地產(chǎn)在銷售或招租時(shí)還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個(gè)旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產(chǎn)房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前內(nèi)銷住宅競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，雖然很多項(xiàng)目沒有降價(jià)，但開發(fā)商對(duì)品質(zhì)方面卻非常重視，使項(xiàng)目性價(jià)比更高。 ”這是很多開發(fā)商的原話。而投資商則表現(xiàn)得愈加“挑剔”嚴(yán)格的講，住宅商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務(wù)于本住宅區(qū)內(nèi)部人群的同時(shí)兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產(chǎn)品能否在實(shí)際問題上領(lǐng)先于其他項(xiàng)目至關(guān)重要。還有位于東三環(huán)中國(guó)國(guó)際展覽中心旁的國(guó)展家園，有10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價(jià)約為23000元／平方米，目前已基本售完。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格大約在1300016000元／平方米。 現(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約20000平方米，售價(jià)為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。商鋪店面一般在40120平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期里，市場(chǎng)對(duì)商鋪的總體需求量仍然會(huì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。因此在房地產(chǎn)業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報(bào)率比住宅、寫字樓要高出許多。 首先，從市場(chǎng)大環(huán)境來說，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。這類商業(yè)地產(chǎn)的紅紅火火，增強(qiáng)了投資者的信心，開發(fā)商更是看準(zhǔn)火候，將其視作開發(fā)的熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議地成為房地產(chǎn)業(yè)的新貴。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)?！　　　? 4北京商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。整體市場(chǎng)普遍“畏高”，各個(gè)商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷售越困難的銷售局面。 ?東門商鋪的售價(jià)和租價(jià)　　東門商鋪的售價(jià)和租價(jià)由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價(jià)最高20萬(wàn)/m2，每月租金2000元/m2，太陽(yáng)廣