【正文】 元 /平方米，均價在 — 元 /平方米，而且銷售成績理想，租金由 40— 200 元 /平方米 /月，均價為 60— 80 元 /平方米 /月。 東樂路 —— 富麗華大廈 共三層商場，每層 20xx 多平方米；價格（售價）：首層 ——2300— 2500 元 /平方米；二層 60007000 元 /平方米 整層租售。電話： 2221810。 1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場街鋪 大型集市式臨時商業(yè)城， 租金：70— 80 元 /平方米 主要經營中、低檔日用商品為主。 售價： 220xx— 26000元 /平方米。 規(guī)模優(yōu)勢： 項目總長 公里，占地 18 萬平方米，總建筑面積 22 萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場。 銷售價格與市場脫節(jié)。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。 T—— 威脅 區(qū)域性專業(yè)市場不斷增多，規(guī)模 不斷擴大，經營配套完善。 已售鋪位 1011 122124 223227 325329 40340 41741 427 111 20 212 30 30 38 31 313 4 向南 23 間 — 96% 向北 5 間 — 19% 向南 5 間 — 17% 向北 7 間 — 20% 南向 11 間 — 1% 北向 2 間 — 17% 南向 5 間 — 38% 北向 — 0% 101119 20120 223 30 322 40140 41 419 1 20 210 30 310 40140 40 409 向南 19 間 — 90% 向北 6 間 — 26% 向南 22 間 — 9% 向北 4 間 — 20% 南向 — 0% 北向 2 間 — 20% 南向 2 間 — 20% 北向 5 間 — 56% B 區(qū) 2 座 103120 2172 232 30 30 323 423 10 109 208 30 310 401 向南 18 間 — 90% 向北 5 間 — 23% 向南 3 間 — 13% 向北 1 間 — 4% 南向 2 間 — 22% 北向 1 間 — 10% 南向 2 間 — 20% 北向 11 間 — 9% B 區(qū) 3 座 10110 110121 20120 208210 301 4 1 203 303 40 40 410 南向 19 間 — 90% 北向 6 間 — 76% 南向 1 間 — 5% 北向無一售出 南向 — 0% 北向 1 間 — 10% 南向 1 間 — 10% 北向 3 間 — 30% B 區(qū) 4 座 10110 11311 10510 121 20 21421 22 223 324 4 1 210 308 4 南向 11 間 — 52% 北向 51 間 — 22% 南向 5 間 — 22% 北向無一售出 南向 — 0% 北向 1 間 — 10% 南向 11 間 — 10% 北向 — 0% B 區(qū) 5 座 103 2 301 4 全座銷售率 南向 1 間 — 5% 北向無 售出 南向 1 間 — 5% 北向無一售出 0% B 座 6 座 111118 220 320 419 108 209 3 40 40 405 南向 8 間 — 45% 北向 1 間 — 1% 南向 1 間 — 5% 北向 1 間 — 5% 南向 1 間 — 13% 北向 1 間 — 11% 南向 — 0% 北向 3 間 — 33% 三、順德商業(yè)城銷售分析 項目性質 銷售 租賃 商鋪： 首層 — 6 萬多平方米 1700 間 二層 — 6 萬多平方米 35%約（ 500 多間） 億元 0% 住宅： 3 層 8 萬多平 方米 — 385 套 4 層 100 套 35% — 億元 0% （ 1）商鋪價格：首層均價 13000 元 /平方米（南向）。 投資心理特點：一次性購買 12 間以上，最多達 10 間，對項目前景充滿信心。 客戶來源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。同時通過雙方共同合作，全面推動項目經營招商推廣成功。 ? 傳統(tǒng)專業(yè)市場的行業(yè)競爭日趨激烈，未能適應市場 未來發(fā)展需求。 —— 大型品牌生產企業(yè)。 順德企業(yè)市場需求 順德 —— 以制造業(yè)為經濟支柱為主的生產與加工基地，各類品牌企分布在 12 個鎮(zhèn)區(qū)，產品主要以外地市場為主，已建成較成熟完善的銷售網絡，但缺乏一個集中的產品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過一個商品的集中展示舞臺，通過物流和信息平臺的建立，為產品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強大的銷售網絡，全面發(fā)展。 （ C） 提升順德制造企業(yè)的 整體形象，并面向全國及海外市場進行傳播推廣。 （ 2） 銷售部署 以全盤開放推售方式進行， 70%位置較優(yōu)越的商鋪被認購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進程。 總體規(guī)劃 （ 1） 經營規(guī)劃 —— 缺乏超 前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場經營模式上，缺乏統(tǒng)一經營規(guī)劃，服務配套設施未盡完善，影響經營前景及投資信心。 四、 項目推廣工作安排建議 發(fā)展商 項目發(fā)展目標 —— 將形成以品牌產品展示推廣及名優(yōu)產品銷售的多功能現代綜合性商 業(yè)城。 D—— 本公司將制定完美的項目經營規(guī)劃。 首、二層功能定位建議。 銷售目標。并在檔次及形象、功能等綜合素質上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經營范圍擴展至全國及海外地區(qū)。 B—— 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 ? 強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。 ? 提供完善倉儲、貨運、商務、市場資訊、飲食娛樂等服務配套設施。 ? 實現可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 ? 主力市場分析 （ 1） 家電、涂料 —— 本地支持經濟產業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。 二層 以品牌企業(yè)產品展示推廣為主 項目推廣策略 —— 項目的招商及經營，主要通過銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進行 （ 1）銷售推廣策略 由于目前項目現時銷售體系及銷售價格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營銷部署及 項目經營，現制定以下具體建議： A—— 擴大招商范圍。例如：返租回報、先租后售、保底分成等促銷策略。 F—— 制定合理的價格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場商鋪，并靈活調控價格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。 A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應，結合項目市場定位及形象定位，強化項目發(fā)展前景及地段經營規(guī) 劃優(yōu)勢，在順德市進行新聞炒作，并同時在各大廣告媒體進行推廣，把項目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強勁的市場效應。 在制定總體營銷部署時，劃分各階段銷售目標，運用相應促銷策略，并采用招商與銷售同步進行，全 面成功推售項目。 銷售目標 ? 項目總體銷售目標 10 億元。 建議在目前應及時采取銷售及招商同步進行，全力保障商城在20xx 年 3 月底開業(yè)時，全場達至旺場經營，增強投資信心。 E—— 開拓第二目標客戶群體 全面促進招商經營進程。 B—— 制定優(yōu)惠的招商經營促銷策略 針對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經營促銷策略，安排專人負責跟蹤談，并以最直接有效的形式進行項目推廣。 （ 3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） —— 順德新城區(qū)的建設發(fā)展需求巨大，同時房地產開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場未有大規(guī)模的建材市場，處于空白市場階段。 在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進駐經營并發(fā)揮其品牌效應 ，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風險，形成綜合性功能規(guī)劃，進行招商經營達至全城旺銷。 ? 以“會展經濟”形式，進行項目經營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。 ? 擴大經營招商范圍，搶占市場空白份額。 根據廣東省經濟發(fā)展研 究中心數據顯示，廣東省 1999 年社會消費品零售額達 3656 億元，占全國 %。 ? 強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 C—— 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 增強市場經濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及 招商進程。 我們認為由于項目的 規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎，主要在以下方在呈現： A—— 以綜合性產品進行經營規(guī)劃，面向全國及海外市場。 項目功能定位 一個永不落幕的名優(yōu)產品展示交易會。 建立銷售體系。 制定項目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。 B—— 以“會展經濟”形式舉行順德名優(yōu)產品及品牌產品博覽交易會和展示推廣活動，全面推動項目經營 發(fā)展，增強市場凝聚力，屆時公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關系，共同推動項目發(fā)展。 （ 3） 形象包裝 —— 項目形象及包裝未充分體現項目優(yōu)勢，經營檔次較低，影響項目價格提升及總體收益。 （ 4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調動。 三、項目存在問題分析 銷售策略 ： 主要集中在