【正文】 （ 2）建立完善的銷售體系 實行專人負責銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標、統(tǒng)一銷售行為。 首、二層功能定位建議 —— 以品牌產品展示和名優(yōu)產品銷售為主。 ? 借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。 銷售推廣策略（包括價格策略、促銷策略、市場拓展）。 （ 3）付款方式 由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在 7 天內付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場 —— 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個體經營商戶及中、小型經銷商戶，經營業(yè)務以滿足區(qū)域性需求為主。 均價 11800 元 /平方米（北向） （ 2）住宅價格： 180020xx 元 /平方米，均價 1700 元 /平方米 （ 3）折扣 —— 93（一次性） — 98 折（按揭）。 市場優(yōu)勢： 項目具有區(qū)域市場獨創(chuàng)性，未有直接的競爭項目。 新基一路：商鋪 價格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 B、 政府對項目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。 ? 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強市場凝聚力。由 94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強大的品牌效 應，覆蓋國、內外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經營為主，對項目整體影響較少，其經營規(guī)劃和招商策略有可取之處。停車場、倉儲、商務、飲食、娛樂、配套完善， 首層租金 90 元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年 ， 3 個月租金作押金，管理費 元 /平方米。 *名優(yōu)品牌首年免租 5個月 ,租金 3 年不變。區(qū)內西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。 （ 2）第三產業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機械城等聞名全國的專業(yè)市場 ，與各種農貿市場和百貨商場等構成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國內外的商業(yè)市場網絡。 ： ； :； 群： 順德國際商業(yè)城 營銷策劃推廣方案 廣州凌峻房地產策劃推廣機構 第一部分：市場調研報告 第二部分：項目分析 第三部分：營銷策劃推廣方案 第一部分：市場調研報告 ? 研究方法：定點調查，抽樣調查，電話訪談，資訊搜集。金融、保險、房地產、旅游、中介服務等同步發(fā)展，蒸蒸日上。 小黃圃高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 北窖工業(yè)圈 均安鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū) 富安工業(yè)區(qū) 大良鎮(zhèn)南區(qū) —— 大型專業(yè)市場 /綜合商廈 /9萬平方米的市通中心（陸運港） /世紀小學 龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū) 倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 樂從工業(yè)園 桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū) 1陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 1杏壇鎮(zhèn)開發(fā)區(qū) 1德勝工業(yè)園 三、投資政策 順德市 —— 現(xiàn)代化試點城市 1999 年 7 月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化試點城市，賦予順德特殊的改革試驗權和社會經濟管理權。 *正處于招商階段，將于20xx 年 1 月下旬開業(yè)。 由 94 年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強大的品牌效應，覆蓋國、內外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經營為主，對項目整體影響較少，其經營規(guī)劃和招商策略有可取之處。 樂從 —— 順家私城、宏海家私城；倫教 —— 國際木工機械城；大良 —— 汽車市場。 七、市場需求分析及趨勢預測 順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經濟支柱產業(yè)，已形成強大的銷 售網絡，產品以外地銷售為主。 C、 市場知名度及影響力將決定專業(yè)市場的持續(xù)擴大發(fā)展性。 商鋪面積：首層 —— 40— 50 平方米 /間；夾層： 30 余平方米 /間。 W—— 項目劣勢 缺少政府職能支持。 （ 3）首層：（最小面積） 45 平方米 （最大面積） 160 平方米（雙向門面商鋪）。 B、綜合性商城 —— 經營范圍面向全國各地，東南亞及海外地區(qū)。 （ 4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調動。 建立銷售體系。 ? 強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進駐經營并發(fā)揮其品牌效應 ，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風險，形成綜合性功能規(guī)劃，進行招商經營達至全城旺銷。 建議在目前應及時采取銷售及招商同步進行，全力保障商城在20xx 年 3 月底開業(yè)時，全場達至旺場經營，增強投資信心。 F—— 制定合理的價格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場商鋪，并靈活調控價格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。 ? 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 ? 強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。 首、二層功能定位建議。 （ 2） 銷售部署 以全盤開放推售方式進行， 70%位置較優(yōu)越的商鋪被認購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進程。 ? 傳統(tǒng)專業(yè)市場的行業(yè)競爭日趨激烈，未能適應市場 未來發(fā)展需求。 已售鋪位 1011 122124 223227 325329 40340 41741 427 111 20 212 30 30 38 31 313 4 向南 23 間 — 96% 向北 5 間 — 19% 向南 5 間 — 17% 向北 7 間 — 20% 南向 11 間 — 1% 北向 2 間 — 17% 南向 5 間 — 38% 北向 — 0% 101119 20120 223 30 322 40140 41 419 1 20 210 30 310 40140 40 409 向南 19 間 — 90% 向北 6 間 — 26% 向南 22 間 — 9% 向北 4 間 — 20% 南向 — 0% 北向 2 間 — 20% 南向 2 間 — 20% 北向 5 間 — 56% B 區(qū) 2 座 103120 2172 232 30 30 323 423 10 109 208 30 310 401 向南 18 間 — 90% 向北 5 間 — 23% 向南 3 間 — 13% 向北 1 間 — 4% 南向 2 間 — 22% 北向 1 間 — 10% 南向 2 間 — 20% 北向 11 間 — 9% B 區(qū) 3 座 10110 110121 20120 208210 301 4 1 203 303 40 40 410 南向 19 間 — 90% 北向 6 間 — 76% 南向 1 間 — 5% 北向無一售出 南向 — 0% 北向 1 間 — 10% 南向 1 間 — 10% 北向 3 間 — 30% B 區(qū) 4 座 10110 11311 10510 121 20 21421 22 223 324 4 1 210 308 4 南向 11 間 — 52% 北向 51 間 — 22% 南向 5 間 — 22% 北向無一售出 南向 — 0% 北向 1 間 — 10% 南向 11 間 — 10% 北向 — 0% B 區(qū) 5 座 103 2 301 4 全座銷售率 南向 1 間 — 5% 北向無 售出 南向 1 間 — 5% 北向無一售出 0% B 座 6 座 111118 220 320 419 108 209 3 40 40 405 南向 8 間 — 45% 北向 1 間 — 1% 南向 1 間 — 5% 北向 1 間 — 5% 南向 1 間 — 13% 北向 1 間 — 11% 南向 — 0% 北向 3 間 — 33% 三、順德商業(yè)城銷售分析 項目性質 銷售 租賃 商鋪： 首層 — 6 萬多平方米 1700 間 二層 — 6 萬多平方米 35%約（ 500 多間） 億元 0% 住宅： 3 層 8 萬多平 方米 — 385 套 4 層 100 套 35% — 億元 0% （ 1）商鋪價格：首層均價 13000 元 /平方米（南向）。 規(guī)模優(yōu)勢： 項目總長 公里，占地 18 萬平方米，總建筑面積 22 萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場。 東樂路 —— 富麗華大廈 共三層商場，每層 20xx 多平方米；價格（售價）：首層 ——2300— 2500 元 /平方米；二層 60007000 元 /平方米 整層租售。 廣 告 刊 登 頻 率 高 ， 推 廣 力 度 大 45% 廣告版面大，有氣勢 35% 廣告創(chuàng)意獨特，對品牌及企業(yè)認可 20% * 房地產信息渠道的選擇 0%20%40%60%系列1 60% 20% 10% 10%報紙 朋友介紹 電視 現(xiàn)場 九、專業(yè)市場經營者及品牌企業(yè)調研總結 * 品