【導(dǎo)讀】執(zhí)行時(shí)間：20xx年12月。中山、珠海等主要城市，距澳門50公里，距香港64海里是重要的經(jīng)濟(jì)及工業(yè)城市。萬(wàn)，僑胞40多萬(wàn)人。江、杏壇、均安和德勝區(qū)。公路密度居全國(guó)前列，并擁有世界。先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)及信息高速公路。種經(jīng)濟(jì)成份并存。業(yè)總產(chǎn)值605億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元。并存，擁有現(xiàn)代化先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，具有相當(dāng)規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)體系。順德是全國(guó)最大的電冰箱、空調(diào)器、微波爐、的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國(guó)內(nèi)外的商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。外貿(mào)出口市場(chǎng)向多彩大發(fā)展，形成“三資”企業(yè)、外貿(mào)專業(yè)公。司、自營(yíng)出遠(yuǎn)銷五大洲100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。還有容奇港、北窖港兩個(gè)進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運(yùn)碼頭。智控設(shè)備、智能化框架式電器元件的制造。

　　

【正文】 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。 （ 5）招商范圍 以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。 總體規(guī)劃 （ 1） 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 —— 缺乏超 前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。 （ 2） 市場(chǎng)定位 —— 未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 形象包裝 —— 項(xiàng)目形象及包裝未充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。 （ 4） 功能定位 —— 未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。 四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議 發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) —— 將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商 業(yè)城。 A—— 建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對(duì)順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 B—— 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會(huì)和展示推廣活動(dòng)，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。 C—— 營(yíng)造濃厚商業(yè)氛圍，增強(qiáng)商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)投資吸引力，建議吸納大型超級(jí)市場(chǎng)進(jìn)駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過其品牌優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng) 效應(yīng)，全面促進(jìn)招商進(jìn)程。 D—— 本公司將制定完美的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 凌峻策劃推廣工作安排 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位及鮮明項(xiàng)目形象。 制定項(xiàng)目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議。 首、二層功能定位建議。 銷售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷策略、市場(chǎng)拓展）。 建立銷售體系。 廣告宣傳推廣策略。 銷售目標(biāo)。 五、 總體策劃思路 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 塑造獨(dú)特鮮明的形象及 包裝 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位，塑造鮮明的項(xiàng)目形象 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擴(kuò)大知名度及影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì) 目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象、包裝等因素，我們制定以下項(xiàng)目定位。 項(xiàng)目功能定位 一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)。 項(xiàng)目形象定位 “順德之窗” —— 順德國(guó)際商業(yè)城 釋義： 項(xiàng)目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時(shí)作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展至全國(guó)及海外地區(qū)。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的 規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 B—— 項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 C—— 營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍 增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及 招商進(jìn)程。 具體建議如下： ? 強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 ? 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。 ? 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。 ? 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 D—— 吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研 究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省 1999 年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá) 3656 億元，占全國(guó) %。其中東莞占 148 億元，佛山 303 億，順德 205 億，深圳 億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷售。 例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂?！? 東莞的美國(guó)“沃爾瑪” 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具 體建議 —— 形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。 ? 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。 ? 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。 ? 提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂等服務(wù)配套設(shè)施。 ? 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。 ? 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。 ? 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。 ? 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 首、二層功能定位建議 —— 以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。 在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng) ，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷。 ? 具體建議如下： 以家電、建材、涂料、汽車為主力市場(chǎng) —— 面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助； —— 面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。 ? 主力市場(chǎng)分析 （ 1） 家電、涂料 —— 本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 汽車 —— 未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。 （ 3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） —— 順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場(chǎng)未有大規(guī)模的建材市場(chǎng)，處于空白市場(chǎng)階段。 樓層 功能規(guī)劃 首層 以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主 首二層部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。 二層 以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主 項(xiàng)目推廣策略 —— 項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，主要通過銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行 （ 1）銷售推廣策略 由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售體系及銷售價(jià)格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營(yíng)銷部署及 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)制定以下具體建議： A—— 擴(kuò)大招商范圍。 首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，開拓目標(biāo)投資群體。 B—— 制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略 針對(duì)品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。 C—— 制定極具投資吸引力的營(yíng)銷策略 同時(shí)配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性。例如：返租回報(bào)、先租后售、保底分成等促銷策略。 D—— 降低置業(yè)投資門檻 激活各層買家，由于項(xiàng)目總價(jià)較高 ，付款方式單一，部分中、小型投資客戶的投資潛力未有充分發(fā)掘。 E—— 開拓第二目標(biāo)客戶群體 全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。由于投資型客戶經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶入市，必將帶動(dòng)各層面客戶，形成強(qiáng)勁的投資購(gòu)熱期。 F—— 制定合理的價(jià)格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場(chǎng)商鋪，并靈活調(diào)控價(jià)格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。 （ 2）建立完善的銷售體系 實(shí)行專人負(fù)責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。 建議在目前應(yīng)及時(shí)采取銷售及招商同步進(jìn)行，全力保障商城在20xx 年 3 月底開業(yè)時(shí)，全場(chǎng)達(dá)至旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)投資信心。 營(yíng)銷中心 成立若干銷售小組 招商部 市場(chǎng)推廣部部 銷售部 面向投資客戶群體及負(fù)責(zé)簽約鑒證工作 面向租賃經(jīng)營(yíng)客戶群體 負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃推廣 （ 3）廣告宣傳推廣策略 —— 統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象、統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位、統(tǒng)一項(xiàng)目宣傳推廣部署 。 A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應(yīng)，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī) 劃優(yōu)勢(shì)，在順德市進(jìn)行新聞炒作，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行推廣，把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)。 B、 在珠江三角洲作針對(duì)性巡回推廣，推廣項(xiàng)目、擴(kuò)大知名度及影響力 ，全面促進(jìn)營(yíng)銷進(jìn)程，廣泛吸納外圍投資潛力。 銷售目標(biāo) ? 項(xiàng)目總體銷售目標(biāo) 10 億元。 20xx 年 10— 12 月已回籠資金 2 億元，預(yù)計(jì) 20xx 年 1— 12月完成 8 億元銷售目標(biāo)（租金收入另計(jì)）。 在制定總體營(yíng)銷部署時(shí)，劃分各階段銷售目標(biāo)，運(yùn)用相應(yīng)促銷策略，并采用招商與銷售同步進(jìn)行，全 面成功推售項(xiàng)目。 （ 1）調(diào)整階段 20xx 年 1 月 — 2 月中旬 800— 1000 萬(wàn)元 （ 2）試銷階段 20xx 年 2 月下旬 — 4 月上旬 3000— 5000 萬(wàn)元 （ 3）持銷階段 20xx 年 4 月中旬 — 6 月上旬 — 1 億元 （ 4）強(qiáng)銷階段 20xx 年 6 月 — 7 月下旬 — 億元 （ 5）旺銷階段 20xx 年 8 月 — 9 月中旬 — 2 億元 （ 6）持銷階段 20xx 年 9 月下旬 — 12 月 億元