【正文】 萬，流動人口 50 萬，僑胞 40 多萬人。 服務設施 —— 星級酒店及購物中心，文娛康體設施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場和國際學校，各種配套 設施日臻完善。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。 （ 2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機械城等聞名全國的專業(yè)市場 ，與各種農(nóng)貿(mào)市場和百貨商場等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國內(nèi)外的商業(yè)市場網(wǎng)絡。外貿(mào)出口市場向多彩大發(fā)展，形成“三資”企 業(yè)、外貿(mào)專業(yè)公司、自營出遠銷五大洲 100 多個國家和地區(qū)。還有容奇港、北窖港兩個進航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運碼頭。 （ 2） 工業(yè) A、 農(nóng)業(yè)機械化新技術(shù)設備制造 B、 輕紡工業(yè)：復臺超細、功能性、差別化化纖和產(chǎn)業(yè)用纖維、化纖原料生產(chǎn)，印染后整理配套廢水處理項目，重點發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產(chǎn)品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產(chǎn)，無紡布、產(chǎn)業(yè)用特纖及紡織品的生產(chǎn)，生物工程技 術(shù)食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎原料和輔料的生產(chǎn)，新型包裝材料生產(chǎn)，利用現(xiàn)有生產(chǎn)條件引進條件外資及技術(shù)對家電產(chǎn)品進行技術(shù)改造業(yè)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究和開發(fā)。區(qū)內(nèi)西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。 （ 3）商清中央駐粵單位給予相應支持，如設立分行，外匯管理機構(gòu)等。 創(chuàng)南中國第一高級專業(yè)商城。 管理費： 元 /平方米 /月 。 *名優(yōu)品牌首年免租 5個月 ,租金 3 年不變。 *對本項目具有一定的市場威脅。 折扣優(yōu)惠：一次性： 92 折 按揭： 9 9*首期開發(fā) 600 個商鋪，已被內(nèi)部認購 50%。 租金： 30 元 /平方米 /月（均價）合同期 3 年，擁金 萬元 /間。停車場、倉儲、商務、飲食、娛樂、配套完善， 首層租金 90 元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年 ， 3 個月租金作押金，管理費 元 /平方米。 廣告費： 120 元 /月 管理費： 100 元 /月 定金 ： 500 元 /間 保證金： 2 個月租金。 租金： 70— 100 元 /平方米/月 集資費： 10001500 元 /平方米 /月 保證金： 3 個月租金 管理費： — 5 元 /平方米 /月 開業(yè)經(jīng)營時間較長久，已形成一定經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營范圍輻射全省及國內(nèi)西北各大城市，對項目競爭影響 較少，其單一經(jīng)營性強。 5 安 華 裝 飾 材 料 城（附設燈飾城） 廣州市黃石東路 首層： 70108； 二層： 20。由 94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強大的品牌效 應，覆蓋國、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。 六、專業(yè)市場特性及發(fā)展趨勢 A、 專業(yè)市場特性 ? 目前總體專業(yè)市場以租賃經(jīng)營為主，經(jīng)營成本較高，商戶承受力不斷加劇，而且市場上缺少永久產(chǎn)權(quán)大型專業(yè)市場出售。 ? 部分專業(yè)市場采用銷售與租賃同時進行的方式經(jīng)營，在開業(yè)后缺乏長久的市場推廣計劃，對后期經(jīng)營發(fā)展缺乏持續(xù)性。 ? 著重資訊科技及電子商務網(wǎng)貿(mào)易的發(fā)展，服務配套設施更趨完善。 ? 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強市場凝聚力。 順德本地消費需求以民用消費品為主，包括汽車、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車將是主力市場之一。 * 投資考慮因素 —— 以地段，投資經(jīng)營前景、價格、項目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實力為主要考慮因素。 其中 31— 35歲占 25% 36— 40 歲占 30% 41— 45 歲占 20% 46— 50 歲占 15% 51— 55 歲占 10% B、投資決策權(quán) —— 以男性為主達 75%，投資型客戶女性比例將增大。 B、 政府對項目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。 專業(yè)市場的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營的投資回報率反映真正的市場價值。 對項目有一定的了解，但對項目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營方向。并根據(jù)地段進行劃分，主要集中在新世紀酒店及倩暉園周邊為主。 新基一路：商鋪 價格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈 售價： 21000— 25000 元 /平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話： 220xx88 清暉路：新世界中心商場 商場中庭臨時商鋪租金： 只租不售： 周六、日：3000 元 /間 /天 均價： 100 元 /平方米 /月； 周一至 五： 1000元 /間 /天 管理費： 45 元 /平方米 大型節(jié)假日： 5000元 /間 /天 實用率： 100%。 售價：20xx0元 /平方米 租金： 150— 350 元 /平方米。 租金： 80— 250 元 /平方米 管理費： 150元 /間 每個鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為 24 平方米，以經(jīng)營中低檔 家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。 市場優(yōu)勢： 項目具有區(qū)域市場獨創(chuàng)性，未有直接的競爭項目。 配套設施未盡完善。 O—— 機會 市場需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場。 珠江三角洲專業(yè)市場競爭加劇，市場購買力不斷擴散。 均價 11800 元 /平方米（北向） （ 2）住宅價格： 180020xx 元 /平方米，均價 1700 元 /平方米 （ 3）折扣 —— 93（一次性） — 98 折（按揭）。 付款方式：以按揭付款為主，付款方式單一， 6 成 10 年按揭。 銷售價格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。 二、項目市場分析 專業(yè)市場概況分析 ? 傳統(tǒng)的專業(yè)市場以經(jīng)營單一產(chǎn)品為主，發(fā)展規(guī)模及發(fā)展空間狹小。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場 —— 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個體經(jīng)營商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營業(yè)務以滿足區(qū)域性需求為主。 —— 綜合性百貨供應商。 順德國際商業(yè)城的經(jīng)營發(fā)展方向 根據(jù)目前市場需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢制定以下項目發(fā)展方向。 （ D） 成為順德地區(qū)最具大規(guī)模的綜合性商業(yè)城，以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主的多功 能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。 （ 3）付款方式 由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在 7 天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。 （ 2） 市場定位 —— 未有制定準確的市場定位，與專業(yè)市場性質(zhì)類同，缺乏競爭力及核優(yōu)勢。 A—— 建議發(fā)展商以項目發(fā)展，是對順德市品牌企業(yè)的提升為目標，以順德市政府達成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強投資信心及擴大項目影響力。 凌峻策劃推廣工作安排 制定獨特項目市場定位及鮮明項目形象。 銷售推廣策略（包括價格策略、促銷策略、市場拓展）。 五、 總體策劃思路 創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃 塑造獨特鮮明的形象及 包裝 制定獨特項目市場定位，塑造鮮明的項目形象 在市場競爭中脫穎而出，擴大知名度及影響力，全面提升項目檔次和綜合素質(zhì)，針對 目前專業(yè)市場的空白點分析并研究其經(jīng)營檔次，市場形象、包裝等因素，我們制定以下項目定位。 項目發(fā)展優(yōu)勢 —— 項目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 以“會展經(jīng)濟”形式吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。 ? 借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。 例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂福” 東莞的美國“沃爾瑪” 創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃具 體建議 —— 形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。 ? 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。 首、二層功能定位建議 —— 以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。 （ 2） 汽車 —— 未來市場需求潛力巨大，目前大良汽車市場以零散經(jīng)營為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃及服務配套設施，未形成強大的競爭優(yōu)勢，發(fā)展空間廣闊。 首先針對順德幾個鎮(zhèn)區(qū)再擴展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國市場進行巡回展示推廣活動，開拓目標投資群體。 D—— 降低置業(yè)投資門檻 激活各層買家，由于項目總價較高 ，付款方式單一，部分中、小型投資客戶的投資潛力未有充分發(fā)掘。 （ 2）建立完善的銷售體系 實行專人負責銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標、統(tǒng)一銷售行為。 B、 在珠江三角洲作針對性巡回推廣，推廣項目、擴大知名度及影響力 ，全面促進營銷進程，廣泛吸納外圍投資潛力。 （ 1）調(diào)整階段 20xx 年 1 月 — 2 月中旬 800— 1000 萬元 （ 2）試銷階段 20xx 年 2 月下旬 — 4 月上旬 3000— 5000 萬元 （ 3）持銷階段 20xx 年 4 月中旬 — 6 月上旬 — 1 億元 （ 4）強銷階段 20xx 年 6 月 — 7 月下旬 — 億元 （ 5）旺銷階段 20xx 年 8 月 — 9 月中旬 — 2 億元 （ 6）持銷階段 20xx 年 9 月下旬 — 12 月 億元