【正文】 萬(wàn)，流動(dòng)人口 50 萬(wàn)，僑胞 40 多萬(wàn)人。 服務(wù)設(shè)施 —— 星級(jí)酒店及購(gòu)物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套 設(shè)施日臻完善。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。 （ 2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國(guó)的專業(yè)市場(chǎng) ，與各種農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國(guó)內(nèi)外的商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。外貿(mào)出口市場(chǎng)向多彩大發(fā)展，形成“三資”企 業(yè)、外貿(mào)專業(yè)公司、自營(yíng)出遠(yuǎn)銷五大洲 100 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。還有容奇港、北窖港兩個(gè)進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運(yùn)碼頭。 （ 2） 工業(yè) A、 農(nóng)業(yè)機(jī)械化新技術(shù)設(shè)備制造 B、 輕紡工業(yè)：復(fù)臺(tái)超細(xì)、功能性、差別化化纖和產(chǎn)業(yè)用纖維、化纖原料生產(chǎn)，印染后整理配套廢水處理項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產(chǎn)品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產(chǎn)，無(wú)紡布、產(chǎn)業(yè)用特纖及紡織品的生產(chǎn)，生物工程技 術(shù)食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎(chǔ)原料和輔料的生產(chǎn)，新型包裝材料生產(chǎn)，利用現(xiàn)有生產(chǎn)條件引進(jìn)條件外資及技術(shù)對(duì)家電產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)改造業(yè)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究和開發(fā)。區(qū)內(nèi)西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。 （ 3）商清中央駐粵單位給予相應(yīng)支持，如設(shè)立分行，外匯管理機(jī)構(gòu)等。 創(chuàng)南中國(guó)第一高級(jí)專業(yè)商城。 管理費(fèi)： 元 /平方米 /月 。 *名優(yōu)品牌首年免租 5個(gè)月 ,租金 3 年不變。 *對(duì)本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)威脅。 折扣優(yōu)惠：一次性： 92 折 按揭： 9 9*首期開發(fā) 600 個(gè)商鋪，已被內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 50%。 租金： 30 元 /平方米 /月（均價(jià)）合同期 3 年，擁金 萬(wàn)元 /間。停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善， 首層租金 90 元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年 ， 3 個(gè)月租金作押金，管理費(fèi) 元 /平方米。 廣告費(fèi)： 120 元 /月 管理費(fèi)： 100 元 /月 定金 ： 500 元 /間 保證金： 2 個(gè)月租金。 租金： 70— 100 元 /平方米/月 集資費(fèi)： 10001500 元 /平方米 /月 保證金： 3 個(gè)月租金 管理費(fèi)： — 5 元 /平方米 /月 開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)久，已形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)范圍輻射全省及國(guó)內(nèi)西北各大城市，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)影響 較少，其單一經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)。 5 安 華 裝 飾 材 料 城（附設(shè)燈飾城） 廣州市黃石東路 首層： 70108； 二層： 20。由 94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬(wàn)平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效 應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。 六、專業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展趨勢(shì) A、 專業(yè)市場(chǎng)特性 ? 目前總體專業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)成本較高，商戶承受力不斷加劇，而且市場(chǎng)上缺少永久產(chǎn)權(quán)大型專業(yè)市場(chǎng)出售。 ? 部分專業(yè)市場(chǎng)采用銷售與租賃同時(shí)進(jìn)行的方式經(jīng)營(yíng)，在開業(yè)后缺乏長(zhǎng)久的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)發(fā)展缺乏持續(xù)性。 ? 著重資訊科技及電子商務(wù)網(wǎng)貿(mào)易的發(fā)展，服務(wù)配套設(shè)施更趨完善。 ? 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力。 順德本地消費(fèi)需求以民用消費(fèi)品為主，包括汽車、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車將是主力市場(chǎng)之一。 * 投資考慮因素 —— 以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。 其中 31— 35歲占 25% 36— 40 歲占 30% 41— 45 歲占 20% 46— 50 歲占 15% 51— 55 歲占 10% B、投資決策權(quán) —— 以男性為主達(dá) 75%，投資型客戶女性比例將增大。 B、 政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。 專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。 對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。 新基一路：商鋪 價(jià)格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈 售價(jià)： 21000— 25000 元 /平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話： 220xx88 清暉路：新世界中心商場(chǎng) 商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨穑? 只租不售： 周六、日：3000 元 /間 /天 均價(jià)： 100 元 /平方米 /月； 周一至 五： 1000元 /間 /天 管理費(fèi)： 45 元 /平方米 大型節(jié)假日： 5000元 /間 /天 實(shí)用率： 100%。 售價(jià)：20xx0元 /平方米 租金： 150— 350 元 /平方米。 租金： 80— 250 元 /平方米 管理費(fèi)： 150元 /間 每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為 24 平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔 家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 配套設(shè)施未盡完善。 O—— 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場(chǎng)。 珠江三角洲專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷擴(kuò)散。 均價(jià) 11800 元 /平方米（北向） （ 2）住宅價(jià)格： 180020xx 元 /平方米，均價(jià) 1700 元 /平方米 （ 3）折扣 —— 93（一次性） — 98 折（按揭）。 付款方式：以按揭付款為主，付款方式單一， 6 成 10 年按揭。 銷售價(jià)格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 專業(yè)市場(chǎng)概況分析 ? 傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)單一產(chǎn)品為主，發(fā)展規(guī)模及發(fā)展空間狹小。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場(chǎng) —— 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以滿足區(qū)域性需求為主。 —— 綜合性百貨供應(yīng)商。 順德國(guó)際商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向 根據(jù)目前市場(chǎng)需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢(shì)制定以下項(xiàng)目發(fā)展方向。 （ D） 成為順德地區(qū)最具大規(guī)模的綜合性商業(yè)城，以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主的多功 能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。 （ 3）付款方式 由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在 7 天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。 （ 2） 市場(chǎng)定位 —— 未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核優(yōu)勢(shì)。 A—— 建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對(duì)順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 凌峻策劃推廣工作安排 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位及鮮明項(xiàng)目形象。 銷售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷策略、市場(chǎng)拓展）。 五、 總體策劃思路 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 塑造獨(dú)特鮮明的形象及 包裝 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位，塑造鮮明的項(xiàng)目形象 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擴(kuò)大知名度及影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì) 目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象、包裝等因素，我們制定以下項(xiàng)目定位。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 ? 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂?！? 東莞的美國(guó)“沃爾瑪” 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具 體建議 —— 形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。 ? 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。 首、二層功能定位建議 —— 以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。 （ 2） 汽車 —— 未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。 首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，開拓目標(biāo)投資群體。 D—— 降低置業(yè)投資門檻 激活各層買家，由于項(xiàng)目總價(jià)較高 ，付款方式單一，部分中、小型投資客戶的投資潛力未有充分發(fā)掘。 （ 2）建立完善的銷售體系 實(shí)行專人負(fù)責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。 B、 在珠江三角洲作針對(duì)性巡回推廣，推廣項(xiàng)目、擴(kuò)大知名度及影響力 ，全面促進(jìn)營(yíng)銷進(jìn)程，廣泛吸納外圍投資潛力。 （ 1）調(diào)整階段 20xx 年 1 月 — 2 月中旬 800— 1000 萬(wàn)元 （ 2）試銷階段 20xx 年 2 月下旬 — 4 月上旬 3000— 5000 萬(wàn)元 （ 3）持銷階段 20xx 年 4 月中旬 — 6 月上旬 — 1 億元 （ 4）強(qiáng)銷階段 20xx 年 6 月 — 7 月下旬 — 億元 （ 5）旺銷階段 20xx 年 8 月 — 9 月中旬 — 2 億元 （ 6）持銷階段 20xx 年 9 月下旬 — 12 月 億元