【正文】 WOT分析地塊周邊概況第二篇、項(xiàng)目情況分析尚城國(guó)際一、地塊周邊概況本案雅鹿羽絨服廠(chǎng)好友紡織高郵國(guó)際服裝城加洲陽(yáng)光酒店沙龍酒店 亞星塑業(yè) 雙兔米業(yè)誠(chéng)信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道 億力通科技華億鍛造金富蛋品本案雅鹿羽絨服廠(chǎng)好友紡織高郵國(guó)際服裝城加洲陽(yáng)光酒店沙龍酒店 亞星塑業(yè) 雙兔米業(yè)誠(chéng)信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道 億力通科技華億鍛造本案雅鹿羽絨服廠(chǎng)好友紡織高郵國(guó)際服裝城加洲陽(yáng)光酒店沙龍大酒店 亞星塑業(yè) 雙兔米業(yè)誠(chéng)信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道 億力通科技華億鍛造村莊外環(huán)路珠光路秦郵路凌波路緯十七路尚城國(guó)際 項(xiàng)目地塊呈現(xiàn)出不規(guī)則的手槍型，現(xiàn)為毛地，沒(méi)有河流和土坡，也沒(méi)有拆遷等壓力。尚城國(guó)際二、項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析： 區(qū)位前景優(yōu)勢(shì)： 高郵城市整體向東發(fā)展，部分向北發(fā)展，本項(xiàng)目 地處高郵東北部，為未來(lái)城市發(fā)展的主要方向，隨著法院、檢察院、公 安局等行政中心先后遷入，該區(qū)域必然呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?口碑效應(yīng)： 通過(guò)成功運(yùn)營(yíng)新世紀(jì)建材城和寶應(yīng)億豐裝飾城，周總在高郵 的建材行業(yè)已經(jīng)形成較高的知名度，同時(shí)也大大增加了人們對(duì)新市場(chǎng)成 功運(yùn)營(yíng)的信心。 地塊形狀不規(guī)整： 地塊不規(guī)整，呈手槍形狀，給項(xiàng)目規(guī)劃和 施工都帶來(lái)不利影響，且在規(guī)劃中容易出現(xiàn)死角，不利于市 場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分及后期整體旺市。目前高郵商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念落后、管理方式陳舊，不能 給經(jīng)營(yíng)戶(hù)以良好的投資經(jīng)營(yíng)保障，本項(xiàng)目可制定具有充 分保障性的銷(xiāo)售、招商政策，充分展示差異性和吸引力。服裝城中新劃分出來(lái)的五金建材區(qū)招商有好轉(zhuǎn)跡象，商 戶(hù)在陸續(xù)的進(jìn)場(chǎng)裝修中，如果這一區(qū)域起死回生，逐漸 走向成熟，勢(shì)必瓜分本地市場(chǎng)，對(duì)本案運(yùn)營(yíng)構(gòu)成較大競(jìng) 爭(zhēng)威脅。? 主營(yíng)業(yè)態(tài)：? 一層：陶瓷、潔具、油漆涂料、五金電氣、型材管材、玻璃制品、木業(yè)和石材等；? 二層：家具、燈具、地板門(mén)業(yè)、移門(mén)衣柜、櫥柜廚具、窗簾布藝和墻紙軟飾等；? 輔助業(yè)態(tài)：商務(wù)酒店、公寓辦公、配套商業(yè)（超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)等）? 配套設(shè)施：倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、物流區(qū)、停車(chē)場(chǎng)等尚城國(guó)際二、核心形象定位 高郵首個(gè)集各種高、中、低檔陶瓷衛(wèi)浴、地板門(mén)業(yè) 、油漆涂料、五金電器、櫥柜移門(mén)、木業(yè)石材、窗簾布藝、床上用品、家具家飾等業(yè)態(tài)為一體，同時(shí)融購(gòu)物休閑、餐飲娛樂(lè)、賓館酒店、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公等功能于一身的大型一站式家居建材廣場(chǎng)。尚城國(guó)際四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 由上圖可見(jiàn)，由于高郵本地居民收入不高，用于投資的預(yù)算也不多，大部分集中在 1030萬(wàn)之間，因此，本案的定價(jià)也不宜過(guò)高，以符合本地投資需求為主。尚城國(guó)際消除服裝城失敗對(duì)本案造成的不利影響； 服裝城是本地唯一一個(gè)較新的大規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而且政府給予了大力的扶持，這樣一個(gè)市場(chǎng)的失敗，對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者的心理都造成了非常消極的影響，具體表現(xiàn)在：? 人們對(duì)新型市場(chǎng)存在懷疑，認(rèn)為新型市場(chǎng)華而不實(shí)，只是開(kāi)發(fā)商的噱頭，最終還是會(huì)失?。? 人們對(duì)大型市場(chǎng)能否操作成功存在懷疑，高郵城市本身較小，建設(shè)大規(guī)模市場(chǎng)完全沒(méi)有必要，規(guī)模太大，業(yè)態(tài)填不滿(mǎn)，最終還是會(huì)重蹈服裝城的舊輒。尚城國(guó)際消除本案地理位置偏僻、配套不全的不利影響。 并及時(shí)啟動(dòng)異地銷(xiāo)售，利用分銷(xiāo)商，大力挖掘周邊城市的投資客群。尚城國(guó)際 用 2到 3個(gè)月時(shí)間進(jìn)行蓄水，先行吸引大商戶(hù)進(jìn)行優(yōu)惠認(rèn)租。招商先行，以招商促進(jìn)銷(xiāo)售，本項(xiàng)目只有招商成功，才有 希望銷(xiāo)售成功，而且市場(chǎng)招商應(yīng)以本地為主，以增強(qiáng)商戶(hù) 和投資者對(duì)本項(xiàng)目的信心。市場(chǎng)保留 50%以上商鋪不對(duì)外出售，與商戶(hù)共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)，這是一個(gè)有力賣(mài)點(diǎn)，后期應(yīng)大力宣傳。尚城國(guó)際三、宣傳推廣策略首先要通過(guò)宣傳推廣培育本地人的商鋪投資理念，這是一個(gè) 長(zhǎng)期的工作。所有廣告媒體應(yīng)保持統(tǒng)一性，統(tǒng)一形象、同時(shí)出街，以集中 力量，發(fā)揮最大的宣傳效果。? 通過(guò)戶(hù)外和報(bào)紙媒介進(jìn)行案名推廣，擴(kuò)大本案知名度，重點(diǎn)通過(guò)報(bào)紙、電視、海報(bào)等信息量大的媒體來(lái)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商知名度和告知項(xiàng)目詳情，由表及里、循序漸進(jìn)。三、主要工作? 賣(mài)點(diǎn)展示廣告出街? 三維動(dòng)畫(huà)及沙盤(pán)后期修正尚城國(guó)際推廣階段四：招商啟動(dòng)一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 8月底二、營(yíng)銷(xiāo)思路：? 由于本案需要招商先行，因此，在未開(kāi)始正式銷(xiāo)售之前，應(yīng)進(jìn)行招商試水和客戶(hù)積累工作，爭(zhēng)取在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)取得不俗的招商成果，這對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售將會(huì)帶來(lái)很大的促進(jìn)作用。? 利用開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的局面，及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，適當(dāng)提高售 價(jià)，以造成項(xiàng)目升值的現(xiàn)象，提高購(gòu)房者信心。三、主要工作? 賣(mài)點(diǎn)持續(xù)展示? SP活動(dòng)的前期宣傳和盛大舉行? 外銷(xiāo)工作啟動(dòng)尚城國(guó)際推廣階段九：一期尾盤(pán)期，二期蓄水期一、時(shí)間節(jié)點(diǎn) (4月以后 )二、營(yíng)銷(xiāo)思路? 利用促銷(xiāo)活動(dòng)加速尾盤(pán)去化。尚城國(guó)際五、廣告媒體選擇 從問(wèn)卷調(diào)查中我們了解到，當(dāng)?shù)厝藢?duì)媒體的接受程度從高到低依次為：電視廣告、戶(hù)外廣告、報(bào)紙廣告、宣傳單頁(yè)和公交車(chē)身廣告 。二、報(bào)紙作為常規(guī)媒體，報(bào)紙廣告必不可少，但要有所甄選，依次 為：揚(yáng)子晚報(bào)、高郵日?qǐng)?bào)、高郵信息報(bào)。在高郵周邊高速公路選擇位置好的高炮長(zhǎng)期租賃，發(fā)布項(xiàng)目 形象廣告。四、 DM海報(bào) 在不同營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，制作不同的銷(xiāo)售海報(bào)，采用夾報(bào)或派發(fā)的 方式進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳。各合作銀行網(wǎng)點(diǎn)放置本項(xiàng)目易拉寶，且贈(zèng)送印有本案廣告 的紅包，供銀行客戶(hù)免費(fèi)取用。? 在招商初期向客戶(hù)詳盡介紹項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃及各賣(mài)點(diǎn)，落實(shí)客戶(hù)之明確意向，并在招商初期預(yù)留一部分鋪位以待后期大品牌入駐， 前期意向客戶(hù)簽訂《認(rèn)租協(xié)議》并支付少量誠(chéng)意金，等交房前三個(gè)月簽訂正式租賃協(xié)議。招商階段 啟動(dòng)招商期 強(qiáng)勢(shì)招商期 結(jié)束招商期 經(jīng)營(yíng)調(diào)整期招商比例 20% 50% 10% 10%尚城國(guó)際三、招商準(zhǔn)備工作業(yè)態(tài)區(qū)域劃分： 進(jìn)行業(yè)種分布、功能規(guī)劃、品牌組合規(guī)劃、 鋪位面積劃分等工作；制定招商政策： 針對(duì)不同區(qū)域、不同經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、不同經(jīng)營(yíng) 位置、品牌效應(yīng)等情況制定具體招商政策；制作招商物料： 根據(jù)定案后的業(yè)態(tài)劃分、招商政策和商戶(hù)心 理需求，設(shè)計(jì)制作完成招商海報(bào)以及租賃合 同、租金表、物管協(xié)議等；招商氣氛營(yíng)造 ：在與商戶(hù)初步接觸和前期洽談中，擴(kuò)大潛在 商戶(hù)儲(chǔ)備量，營(yíng)造火熱招商氣氛；招商人員培訓(xùn)： 在招商籌備期完成招商人員的全面培訓(xùn)，必 須保持統(tǒng)一性、專(zhuān)業(yè)性，從高素質(zhì)工作團(tuán)隊(duì) 的角度給予商戶(hù)進(jìn)駐本場(chǎng)經(jīng)營(yíng)增加信心；尚城國(guó)際四、租金形式建議固定租金形式：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析，行業(yè)平均租金價(jià)位在 15—25 元 /㎡ /月左右，本項(xiàng)目最終租金形式、標(biāo)準(zhǔn)需根據(jù)具體商業(yè)格局，以及實(shí)際客戶(hù)積累情況進(jìn)入實(shí)操期后制定。 五、招商流程解析商戶(hù)資料收集 初步洽談 合作條件確認(rèn) 簽訂協(xié)議 進(jìn)店裝修 商品布展 開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)尚城國(guó)際六、經(jīng)營(yíng)管理方式 統(tǒng)一化管理：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一委托招商、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一宣傳推廣。本項(xiàng)目要突出品牌形象，大力引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)；并 創(chuàng)辦市場(chǎng)內(nèi)部刊物，緊密把握為商戶(hù)服務(wù)、為消費(fèi)者服務(wù)的宗旨；要把 “ 尚城國(guó)際廣場(chǎng) ” 打造成為市場(chǎng)知名品牌，建議每年舉辦兩次會(huì)展類(lèi)活動(dòng)以及相關(guān)品牌創(chuàng)建活動(dòng)。有形市場(chǎng)與網(wǎng)上無(wú)形市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展：有形市場(chǎng)與電子商務(wù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，最終目標(biāo)要達(dá)到讓市場(chǎng)的每一個(gè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在市場(chǎng)網(wǎng)站上都有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)電子商鋪。 04:54:0204:54:0204:541/24/2023 4:54:02 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 24 一月 20234:54:02 上午 04:54:02一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 4:54:02 上午 4:54 上午 04:54:02一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 04:54:0204:54:0204:54Sunday, January 24, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 214:54 上午 一月 2104:54January 24, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 04:54:0204:54:0204:541/24/2023 4:54:02 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2104:54:0204:54:02January 24, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 4:54:02 上午 4:54 上午 04:54:02一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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