【正文】 未充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。（4） 功能定位 ——未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。A——建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對(duì)順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。B——以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會(huì)和展示推廣活動(dòng)，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。C——營(yíng)造濃厚商業(yè)氛圍，增強(qiáng)商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)投資吸引力，建議吸納大型超級(jí)市場(chǎng)進(jìn)駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過(guò)其品牌優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)效應(yīng)，全面促進(jìn)招商進(jìn)程。D——本公司將制定完美的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。凌峻策劃推廣工作安排 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位及鮮明項(xiàng)目形象。 制定項(xiàng)目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議。 首、二層功能定位建議。 銷(xiāo)售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷(xiāo)策略、市場(chǎng)拓展）。 建立銷(xiāo)售體系。 廣告宣傳推廣策略。 銷(xiāo)售目標(biāo)。五、總體策劃思路創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃塑造獨(dú)特鮮明的形象及包裝營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍制定高效的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位，塑造鮮明的項(xiàng)目形象 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擴(kuò)大知名度及影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象、包裝等因素，我們制定以下項(xiàng)目定位。項(xiàng)目功能定位 一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)。項(xiàng)目形象定位 “順德之窗”——順德國(guó)際商業(yè)城釋義：項(xiàng)目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時(shí)作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展至全國(guó)及海外地區(qū)。項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) ——項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。C——營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售及招商進(jìn)程。具體建議如下：l 強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。l 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。l 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類(lèi)比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。D——吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，%。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開(kāi)始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷(xiāo)售。例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂(lè)?！? 東莞的美國(guó)“沃爾瑪”創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議——形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能綜合性商業(yè)城。l 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。l 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。l 提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。l 制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。l 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。l 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。l 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。首、二層功能定位建議 ——以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主。在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷(xiāo)。u 具體建議如下：以家電、建材、涂料、汽車(chē)為主力市場(chǎng)——面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；——面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。u 主力市場(chǎng)分析（1） 家電、涂料 ——本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。（2） 汽車(chē) ——未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車(chē)市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。（3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） ——順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場(chǎng)未有大規(guī)模的建材市場(chǎng)，處于空白市場(chǎng)階段。樓層功能規(guī)劃首層以名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主首二層部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主項(xiàng)目推廣策略 ——項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，主要通過(guò)銷(xiāo)售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行（1）銷(xiāo)售推廣策略由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷(xiāo)售體系及銷(xiāo)售價(jià)格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營(yíng)銷(xiāo)部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)制定以下具體建議：A——擴(kuò)大招商范圍。 首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，開(kāi)拓目標(biāo)投資群體。B——制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)策略針對(duì)品牌企業(yè)專(zhuān)門(mén)制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)策略，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。C——制定極具投資吸引力的營(yíng)銷(xiāo)策略 同時(shí)配合以靈活的促銷(xiāo)策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性。例如：返租回報(bào)、先租后售、保底分成等促銷(xiāo)策略。D——降低置業(yè)投資門(mén)檻 激活各層買(mǎi)家，由于項(xiàng)目總價(jià)較高，付款方式單一，部分中、小型投資客戶的投資潛力未有充分發(fā)掘。E——開(kāi)拓第二目標(biāo)客戶群體全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。由于投資型客戶經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶入市，必將帶動(dòng)各層面客戶，形成強(qiáng)勁的投資購(gòu)熱期。F——制定合理的價(jià)格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場(chǎng)商鋪，并靈活調(diào)控價(jià)格，制定多樣化的付款方式或促銷(xiāo)策略，全面迎合各層面買(mǎi)家需求。（2）建立完善的銷(xiāo)售體系實(shí)行專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售體系，統(tǒng)一銷(xiāo)售部署、統(tǒng)一銷(xiāo)售策略、統(tǒng)一銷(xiāo)售目標(biāo)、統(tǒng)一銷(xiāo)售行為。營(yíng)銷(xiāo)中心招商部市場(chǎng)推廣部部銷(xiāo)售部成立若干銷(xiāo)售小組面向投資客戶群體及負(fù)責(zé)簽約鑒證工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃推廣面向租賃經(jīng)營(yíng)客戶群體建議在目前應(yīng)及時(shí)采取銷(xiāo)售及招商同步進(jìn)行，全力保障商城在2001年3月底開(kāi)業(yè)時(shí)，全場(chǎng)達(dá)至旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)投資信心。（3）廣告宣傳推廣策略 ——統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象、統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位、統(tǒng)一項(xiàng)目宣傳推廣部署 。A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應(yīng)，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī) 劃優(yōu)勢(shì)，在順德市進(jìn)行新聞炒作，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行推廣，把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)。B、 在珠江三角洲作針對(duì)性巡回推廣，推廣項(xiàng)目、擴(kuò)大知名度及影響力，全面促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程，廣泛吸納外圍投資潛力。銷(xiāo)售目標(biāo)l 項(xiàng)目總體銷(xiāo)售目標(biāo)10億元。2000年10—12月已回籠資金2億元，預(yù)計(jì)2001年1—12月完成8億元銷(xiāo)售目標(biāo)（租金收入另計(jì)）。在制定總體營(yíng)銷(xiāo)部署時(shí)，劃分各階段銷(xiāo)售目標(biāo)，運(yùn)用相應(yīng)促銷(xiāo)策略，并采用招商與銷(xiāo)售同步進(jìn)行，全 面成功推售項(xiàng)目。（1）調(diào)整階段2001年1月—2月中旬800—1000萬(wàn)元（2）試銷(xiāo)階段2001年2月下旬—4月上旬3000—5000萬(wàn)元（3）持銷(xiāo)階段2001年4月中旬—6月上旬—1億元（4）強(qiáng)銷(xiāo)階段2001年6月—7月下旬—（5）旺銷(xiāo)階段2001年8月—9月中旬—2億元（6）持銷(xiāo)階段2001年9月下旬—12月86 / 86