【正文】 。 隨著中國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)、內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品將大量涌入順德，同時(shí)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，各專業(yè)市場(chǎng)將受到?jīng)_擊。* 房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。尋找市場(chǎng)空白，洞悉發(fā)展趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)是專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)比例擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開(kāi)始由單方面盲目追求地段、價(jià)格而轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和前景，投資回報(bào)收益等綜合素質(zhì)。 售價(jià)：23000—28000元/平方米，2001年開(kāi)業(yè)。第二部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：地處105國(guó)道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和交通的重要輸紐，擁有完善運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 銷售策略缺乏投資吸引力。二、2000年12月順德商業(yè)城銷售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101—119201—203205—206215—216220向南—18間—90%向北—8間—40%2座10211121202223013032240403向南19間—90%向北2間—10%向南4間—18%向北2間—10%3座102108110124201向南22間—92%向1間—8%住宅A區(qū)1座：已售住宅出售率101—1010107201208南向5間—55%北向8間—100%A區(qū)2座10311020220208210301303104南向8間—80%北向6間—60%南向4間—40%北向無(wú)一售出A區(qū)3座10120207303074南向1間—8%北向2間—18%南向2間—18%北向無(wú)一售出。管理費(fèi)：住宅80元/間/商鋪（未定） （發(fā)展商自行成立物業(yè)公司）二層招商對(duì)象：大型品牌家商進(jìn)駐，形成大型電器展銷中心（只租不賣）竣工時(shí)間2001年1月1日：交付使用2001年3月底，屬準(zhǔn)現(xiàn)樓階段。n 市場(chǎng)上缺乏綜合性大型商業(yè)城，市場(chǎng)潛力及發(fā)展空間廣闊。 ——各行業(yè)的龍頭企業(yè)。（1） 定價(jià)策略 銷售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷售收益平衡。（4） 功能定位 ——未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議。項(xiàng)目形象定位 “順德之窗”——順德國(guó)際商業(yè)城釋義：項(xiàng)目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時(shí)作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。具體建議如下：l 強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開(kāi)始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。l 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。樓層功能規(guī)劃首層以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主首二層部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。由于投資型客戶經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶入市，必將帶動(dòng)各層面客戶，形成強(qiáng)勁的投資購(gòu)熱期。2000年10—12月已回籠資金2億元，預(yù)計(jì)2001年1—12月完成8億元銷售目標(biāo)（租金收入另計(jì)）。（3）廣告宣傳推廣策略 ——統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象、統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位、統(tǒng)一項(xiàng)目宣傳推廣部署 。C——制定極具投資吸引力的營(yíng)銷策略 同時(shí)配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性。u 具體建議如下：以家電、建材、涂料、汽車為主力市場(chǎng)——面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；——面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。l 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。D——吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 廣告宣傳推廣策略。C——營(yíng)造濃厚商業(yè)氛圍，增強(qiáng)商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)投資吸引力，建議吸納大型超級(jí)市場(chǎng)進(jìn)駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過(guò)其品牌優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)效應(yīng)，全面促進(jìn)招商進(jìn)程。（5）招商范圍以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。（B） 為企業(yè)提供完善的物流及信息流的平臺(tái)。 ——擁有巨大客戶群體。 通過(guò)分析總結(jié)所得對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城成功發(fā)展前景充滿了強(qiáng)大的信心，制定出商效高質(zhì)的營(yíng)銷策劃推廣方案。（4）室內(nèi)鋪的三種間隔（45/68/72平方米）（5）管理費(fèi)：80元/間/月（住宅）（6）商鋪起價(jià)：180萬(wàn)元/平方為米（按揭為主）（7）總鋪售額10億，已銷售2億元四、銷售總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：批發(fā)零售相結(jié)合的綜合性大型商業(yè)城消費(fèi)者投資目的：投資客為主/自用者較少。 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)提供廣闊發(fā)展空間及市場(chǎng)潛力。 宣傳推廣及包裝未盡完善。1順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。 清暉路：匯展閣價(jià)格：均價(jià)5500元/平方米。認(rèn)為產(chǎn)品銷售以外地市場(chǎng)為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會(huì)考慮進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。D、 作為順德國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國(guó)及全球性市場(chǎng)。* 對(duì)服務(wù)配套設(shè)施的需求——以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、資訊、商務(wù)為主要需求。 專業(yè)市場(chǎng)以家具市場(chǎng)為主，集中在325國(guó)道樂(lè)從至龍江路段，形成逾百萬(wàn)平方米的專業(yè)商場(chǎng)，業(yè)務(wù)范圍面對(duì)全國(guó)及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠(yuǎn)。經(jīng)營(yíng)方式陳舊，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，市場(chǎng)形象受損。 * 專業(yè)市場(chǎng)概況分析：經(jīng)營(yíng)面積在十萬(wàn)平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營(yíng)為主，專業(yè)性強(qiáng)，社會(huì)知名度較高，招商客戶來(lái)自國(guó)、內(nèi)外，而且有逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)。眼鏡——人民南眼睛市場(chǎng)電腦產(chǎn)品——廣州電腦城鞋業(yè)——廣源鞋業(yè)城皮具——梓元崗皮具城服裝——白馬服裝城、流花服裝城洗滌、化妝品——興發(fā)廣場(chǎng)音像制品——興發(fā)廣場(chǎng)、音像城家居裝飾品——文德路藝術(shù)城廣州裝飾材料市場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U收費(fèi)一覽表編號(hào)市場(chǎng)各稱區(qū)域租金（元/m2/月）管理費(fèi)集資費(fèi)（元/ m2）保證金水電、雜費(fèi)工商稅務(wù)1羊城裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市南岸路2226首層250350(包庫(kù)另計(jì))免100015003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取協(xié)助辦理自行繳付2廣東裝飾材料城廣州市南岸路28首層：160；二層：75（包庫(kù)另計(jì)）。番禺洛溪新城迎賓路旁五洲裝飾世界裝飾材料、五金交電、燈飾家具總占地120萬(wàn)平方米，分2期開(kāi)發(fā)，,鋪位多達(dá)932個(gè),倉(cāng)庫(kù)可使用面積6萬(wàn)平方米,完善服務(wù)配套。租金：30元/平方米/月（均價(jià)）合同期3年。*項(xiàng)目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展前景，經(jīng)營(yíng)檔次，具有一定優(yōu)勢(shì)。售價(jià)：3500元—9200元/平方米；7折優(yōu)惠，提供7成25年按揭，多種靈活付款方式，50年產(chǎn)權(quán)。（1）各級(jí)黨委、政府有關(guān)部門更多關(guān)心、支持幫助指導(dǎo)并提出“三個(gè)有利于”的標(biāo)準(zhǔn)。 高檔次的酒店、商場(chǎng)和文娛康樂(lè)場(chǎng)所遍布城鄉(xiāng)，擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套設(shè)施日臻完善。 到1999年9月底止，全市共興辦了“三資”企業(yè)1285家。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展——順德作為新興的工業(yè)城市，以輕工制造為主，多種經(jīng)濟(jì)成份并存。 抽樣情況：專業(yè)市場(chǎng) 商鋪物業(yè) 品牌企業(yè)168。168。 基礎(chǔ)設(shè)施——實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)道路、能信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。順德是全國(guó)最大的電冰箱、空調(diào)器、微波爐、電飯貨、電風(fēng)扇、消毒碗柜、熱水器等生產(chǎn)基地，擁有“科龍”、“容聲”、“美的”、“萬(wàn)家樂(lè)”、“格蘭仕”等馳名的家電品牌，被譽(yù)為“家電之都”。順德港每天有四班次雙體快噴射客船來(lái)往于順德—香港之間，單程只需1個(gè)半小時(shí)。城區(qū)面積和7萬(wàn)平方公里，105國(guó)道及碧林路，南北縱橫穿插，即將興建的德勝中路橫貫全區(qū)。順德市鼓勵(lì)外商投資的有關(guān)政策（1）財(cái)稅優(yōu)惠政策（2）收費(fèi)減免政策（3）用地及資金信貸政策投資方式（1）中外合資經(jīng)營(yíng) （2）、中外合作經(jīng)營(yíng) （3）外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)（4）、加工裝配 （5）補(bǔ)償貿(mào)易 （6）國(guó)際租賃（7）合作開(kāi)發(fā)和技術(shù)轉(zhuǎn)讓等形式