地產(chǎn)樓盤推廣策劃方案-文庫吧在線文庫
【正文】 214．繼承與發(fā)展的定位：繼承烈士公園板塊原定位舊城區(qū)板塊l 繼承——維持現(xiàn)有消費(fèi)群體，并進(jìn)一步鞏固。l 增加二次置業(yè)的選擇率。2．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)的方向l 用高一點(diǎn)的姿態(tài)說話所謂高一點(diǎn)的姿態(tài)，就是要堅(jiān)持項(xiàng)目在廣告上的形象的一致性。3．廣告創(chuàng)意的表現(xiàn)方法：l 抓住新貴的特質(zhì)與個(gè)性，營造一種“新貴”的氣質(zhì)。l 用活的替代物，營造真實(shí)感。亦即是說：我們認(rèn)為必須將江濱玫瑰園進(jìn)行全新的形象整合，把它當(dāng)作一個(gè)全新的項(xiàng)目重新推出市場(chǎng)。322．媒介選擇l 長沙晚報(bào)323．規(guī)格l 1/2版彩版（24cm X 35cm）33．分解賣點(diǎn)廣告，引爆銷售勢(shì)能331．廣告主題：l 3000米湘江、1000米瀏陽河、1000米撈刀河，我是主角。因此，有必要進(jìn)行分期命名。六、銷售建設(shè)1．銷售基礎(chǔ)建設(shè)11．充分利用江濱風(fēng)光帶l 修筑一條通往湘江的棧道，引導(dǎo)消費(fèi)者直觀的將水概念與項(xiàng)目聯(lián)系、疊加，以強(qiáng)化“水岸衛(wèi)城”的概念。預(yù)計(jì)升幅為50100元/㎡。4．促銷策略：n 為孩子預(yù)定學(xué)位——買房，即送小學(xué)或幼兒園學(xué)位（預(yù)定）。他在世界各地?fù)碛?套大宅，每套都座落在水岸之上。右腦潛能開發(fā)夏令營”（專為業(yè)主子女開設(shè)，家長也可申請(qǐng)參加）——開發(fā)子女的創(chuàng)造能力、思辨記憶能力與情商、智商。l 貨量分布不宜過散，應(yīng)盡可能控制在某幾棟之中。l 加印一本“新貴生活指南”。l 新VI系統(tǒng)建議：——LOGO：以水的符號(hào)形態(tài)、建筑群落及樹木形態(tài)組成。l 新貴們不附庸風(fēng)雅，但更懂得書禮傳家的道理。l 水岸衛(wèi)城用“新貴生活”為開福區(qū)地產(chǎn)正名。l 廣告的標(biāo)題與文案訴求，應(yīng)將“文筆”與USP相結(jié)合?！沦F的氣質(zhì)就是精致的氣質(zhì)。l 用感性打動(dòng)心靈，用項(xiàng)目的具體的支持點(diǎn)作理性的說服。沒有文化品位和審美價(jià)值的廣告，是沒有形象力的，也是沒有產(chǎn)品附加價(jià)值的。l 從社會(huì)結(jié)構(gòu)量的方面分析，中產(chǎn)階級(jí)是群體最大的一群，可利用性強(qiáng)。l 烈士公園板塊的客戶匯集了長沙中高端收入者，以二次置業(yè)居多，文化層次高，對(duì)環(huán)境、生活品質(zhì)、項(xiàng)目配套、物業(yè)管理均有較高要求，無明顯的地緣特征。居江濱玫瑰園，即居優(yōu)越之上，居理想之上，居完美之上。l 香格里拉，在藏語中?！菍儆谧匀坏?。而水岸的景觀資源是無法復(fù)制的、稀缺的?！谕葍r(jià)格下，人們往往更愿意選擇更高檔次的東西，選擇生活亦然。居三江之間，非大智大仁者莫屬?！诺湫l(wèi)城：希臘神邸遺址，臨山面海，被視為是人類文明的發(fā)源地，也是人類居住文明與人文文明的標(biāo)志，有著至高無上的地位。其形象力不足造成無法構(gòu)建強(qiáng)有力的競(jìng)爭平臺(tái)。l 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)：引導(dǎo)不充分，導(dǎo)致客源的流失。l ——主力戶型契合區(qū)域需求主流。34．項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析：341．優(yōu)勢(shì)分析：l ——地段前景好，升值潛力大。l 有一定的投資意識(shí)，對(duì)地段前景較重視。l 購買人群觀點(diǎn)：——環(huán)境、景觀好?！飿I(yè)管理會(huì)好點(diǎn)，安全一點(diǎn)。——樓盤規(guī)模普遍較小，缺乏小區(qū)的居住生活感。舊城區(qū)板塊樓盤概況——舊城區(qū)開發(fā)板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價(jià) （元/㎡）銷售率（%）備注1富湘園2617549332420三房122138220060二期2興漢華庭113221495896三房1101352468603都市星光896225640144三房1311352660804興漢大廈2400220094四房1662258605金色地帶303522354142二房942780806元盛世家23332600059五房2703525507湖南財(cái)富中心666768000288四房1603900708建鴻達(dá)366646000268二三房100120350030內(nèi)部認(rèn)購9E時(shí)代433348000350鋪位12150008060寫字樓19240507010唐朝碧閣140024790126四房14217127005511錦繡華天26175129562609三房11613824006012四季花城23000106761728三房12813928147013匯城花園1333436000265三房128245097l 板塊客源分析：——周邊企事業(yè)單位效益較好的職工?！苓叚h(huán)境與配套不理想。l 140㎡以下房型最具銷售力。一、項(xiàng)目的銷售力分析1．項(xiàng)目概況:l 項(xiàng)目位置：開福區(qū)政府西側(cè)l 總占地面積：500畝l 總建筑面積：520000㎡其中：門面建筑面積：3000㎡住宅建筑面積：517000㎡l 建筑密度：28％l 容積率：l 綠化率：60％l 總貨量：3452套其中：門面：60套住宅：3392l 車庫：500多個(gè)l 配套：200余米商業(yè)文化走廊、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外雙泳池、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)l 周邊配套（市政配套）：馬廠小學(xué)、汽車北站、區(qū)政府等l 交通：9路、128路公交車、汽車北站l 價(jià)格（住宅）：1480元/㎡――2180元/㎡，均價(jià)：1700元/㎡l 戶型：一房（34㎡），48套，平層結(jié)構(gòu)，占總貨量的7％；二房（95㎡），115套，平層結(jié)構(gòu)，占總貨量的15％；三房（107－131㎡），320套，平層、錯(cuò)層結(jié)構(gòu)各50%，占總貨量的53％；四房（141㎡），128套，平層結(jié)構(gòu)，占總貨量的15％；其他（180㎡以上），65套，復(fù)式結(jié)構(gòu)，占總貨量的10％。金帆l 銷售狀況：一房：0％二房：0％三房：80％四房：20％其他：售出約10套2．市場(chǎng)情況分析21．基本市場(chǎng)情況l 現(xiàn)在售在建樓盤38個(gè)，為長沙各區(qū)之
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