【文章內(nèi)容簡介】 點(diǎn)，但住城區(qū)的身份感就是不一樣，有面子。——物業(yè)管理會好點(diǎn)，安全一點(diǎn)。烈士公園板塊樓盤概況烈士公園東部板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價 （元/㎡）銷售率（%）備注1新華聯(lián)家園2800170178196三四房125170267045二期2夢澤園1066721900008073615503雍景園42600100000524三四房110150284030二期4王府花園640032100001300三四房1351653159225都市先鋒556916981180二房76118255090一期l 板塊客源分析：——二次以上置業(yè)者占大多數(shù)?！懈呤杖胝?，來自長沙各區(qū)?！芙逃潭容^高?！挲g在28－40歲間居多?！糠仲徺I做辦公用房。l 非購買人群觀點(diǎn)：——價格太高，買不起?！獞粜吞?。l 購買人群觀點(diǎn)：——環(huán)境、景觀好?！Y源具備稀缺性與不可復(fù)制性，有投資價值?！哂谐菂^(qū)概念，基礎(chǔ)設(shè)施完善、便利?！獧n次高。——物業(yè)管理質(zhì)量高，生活質(zhì)量、人身及財產(chǎn)安全有保障。224. 小結(jié)l 注重環(huán)境與配套。l 價格主導(dǎo)。l 對戶型面積要求適宜為主（130㎡以下為主）。l 有一定的投資意識，對地段前景較重視。3．江濱玫瑰園項目分析31．銷售情況l 均價：1700元/㎡l 主力戶型：三房單位，面積107－131㎡l 最暢銷戶型：131㎡32．客戶群分析l 國防科大職工l 區(qū)政府公務(wù)員l 湘雅醫(yī)院職工l 周邊區(qū)域原住戶l 購買動機(jī)：就近改善居住條件。33．客戶群反應(yīng)l 綠化規(guī)模大、環(huán)境好。l 開發(fā)商有一定口碑。l 價格低。l 芙蓉北路（延伸線）即將修復(fù)到位。l 社區(qū)規(guī)劃好，區(qū)內(nèi)配套完善。l 區(qū)政府旁，發(fā)展前景看好。34．項目優(yōu)劣勢分析：341．優(yōu)勢分析：l ——地段前景好，升值潛力大。l ——位于開福區(qū)政府旁，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的錨的原理分析，區(qū)政府將是一個區(qū)域發(fā)展的“錨”，所以，該板塊將有望成為一個強(qiáng)勢的板塊——“區(qū)治板塊”，其周邊的項目也因應(yīng)此點(diǎn)而具有強(qiáng)大的升值潛力。l ——政府邸地的市容環(huán)境規(guī)劃必將成為區(qū)域之龍頭，對于其周邊居民的生活環(huán)境條件提升、保證，將有莫大裨益。l ——隨著芙蓉北路拓寬，金霞大道開通在即，伍家?guī)X立交橋、319國道改造如火如荼，霞凝新港修建、火車北站北遷在望，以及麥德龍、普爾斯馬特等國際零售連鎖巨頭加盟，該區(qū)域板塊必將成為長沙新興的交通樞紐港、物流樞紐港、生活中心港、商業(yè)中心港。l ——大社區(qū)、大環(huán)境。330000㎡占地，52萬㎡總建，65％綠化率，生態(tài)園林規(guī)模逾180000㎡，環(huán)境生態(tài)指標(biāo)、質(zhì)素在該區(qū)無出其右。l ——大配套。2500多㎡會所，室內(nèi)外雙泳池、網(wǎng)球場、籃球場、青少年活動中心、雙語幼兒園、重點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)、國際塑膠跑道、楚風(fēng)書畫院、小杜鵑藝術(shù)團(tuán)……生活、娛樂、康體等所有需求，一個所在一應(yīng)滿足。l ——主力戶型契合區(qū)域需求主流。l ——三江交匯之處，自然景觀資源具有稀缺性、不可復(fù)制性。l ——價格相對城區(qū)板塊和烈士公園板塊要低，在同板塊內(nèi)也居中游水平，因應(yīng)其綜合素質(zhì)，有“物超所值”的感覺。342．劣勢分析：l 受區(qū)域習(xí)慣認(rèn)知的影響，消費(fèi)群選擇的第一性不強(qiáng)。l 目前板塊內(nèi)配套不完善，周邊環(huán)境較差，特別是路網(wǎng)正在修建的影響較大。l 銷售控制計劃有欠周全，未對熱銷主力戶型加以有效的保全。l 形象力不足，個性不鮮明，賣點(diǎn)不突出，項目的市場認(rèn)知度不充分。l 部分戶型設(shè)計不合理。l 項目標(biāo)識：引導(dǎo)不充分，導(dǎo)致客源的流失。l 項目定位與宣傳缺乏深層次的挖掘與提升。35．核心競爭力：l 發(fā)展——區(qū)治板塊是一篇大文章。l 價格——在價格主導(dǎo)的市場環(huán)境中，價格是制勝的利器。l 配套與環(huán)境——誰都有夢，誰都想住得更好，不管是富人還是窮人、貴族還是草根。36．核心問題點(diǎn)：l 宣傳未能對項目的無形價值、附加價值形成拉動。l 宣傳體系缺乏規(guī)劃，隨機(jī)性強(qiáng)。l 個性不鮮明、賣點(diǎn)不突出。其形象力不足造成無法構(gòu)建強(qiáng)有力的競爭平臺?？傮w而言：對項目自身的綜合質(zhì)素利用不夠。37．解決問題的方法：利用前景與大配套、大環(huán)境做文章、造夢，利用高一層的定位與價格的反差造勢。l 重新定位l 制定整體的廣告推廣規(guī)劃l 調(diào)整產(chǎn)品及營銷體系二、項目定位1．定位的原則l 定位必須是項目形象的整合，它可能是一個理想、一個目標(biāo)、一個方向。l 定位必須要創(chuàng)造第一性，起碼是第一性集團(tuán)隊伍里的重要者。l 定位要來自于產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品對定位必須具備充分的支持力。l 定位要具有傳播力。2．江濱玫瑰園的定位方案（一）水岸衛(wèi)城l 衛(wèi)城，一種生活聚集形態(tài)的最高理想。——雅典衛(wèi)城：希臘神邸遺址，臨山面海，被視為是人類文明的發(fā)源地，也是人類居住文明與人文文明的標(biāo)志，有著至高無上的地位?，F(xiàn)為世界歷史文化遺產(chǎn)的重點(diǎn)保護(hù)對象?！袊l(wèi)城（紫禁城）：中國王權(quán)的象征，也是中國歷史商業(yè)、政治、人文文明的中心。居于衛(wèi)城，即有一種先天的、油然而生的優(yōu)越感?！粋€雅典衛(wèi)城，圍?。ㄖ停┝巳祟悢?shù)千年的文明；一個紫禁城，衛(wèi)佑了中國泱泱大國數(shù)百年的王者之氣。現(xiàn)在，一個全新的衛(wèi)城，即將成就長沙新貴們的生活理想。l 水岸，項目的優(yōu)越地理位置于生活的核心利益點(diǎn)之一?！收邩飞剑钦邩匪?。居三江之間，非大智大仁者莫屬?！獮I水而居，是一種最理想的生活方式，不止中國，放諸世界亦然?！獮I水而居的人，心胸自然像江河一樣廣闊，性情自然像水一樣從容而柔韌，活力自然像水一樣澎湃不息?！獮I水而居，是健康的保證，是身分的象征。l 水岸衛(wèi)城，倡導(dǎo)的是一種尊貴的生活、優(yōu)越的生活、自然健康而從容篤定的生活?！鹳F、優(yōu)越、健康的活著，是每一個人的夢想、追求?！诮?jīng)濟(jì)許可的情況下，人們更愿意住得優(yōu)越一些、尊貴一些、健康一些。因為：住得好，一切都好?！谕葍r格下，人們往往更愿意選擇更高檔次的東西，選擇生活亦然。