【文章內容簡介】 （縣委旁邊）文化廣場昆仁開發(fā)樓廣安小區(qū)（葉廉路）歷史價格700780最新價格750820680680銷 售 率60%30%35%備 注有漲價趨勢結束銷售 廣安花園：該項目憑借時尚外立面，不錯的戶型設計自去年正式銷售以來，一直銷售良好，現(xiàn)階段該項目已進入現(xiàn)房銷售，價格有小幅上揚，較為平穩(wěn)。文化廣場：該項目處于縣城絕佳的地段，住宅價格創(chuàng)造了當時的歷史新高。昆仁開發(fā)樓：該項目在銷售價格上沒有漲幅動向，該項目近段時間銷售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。廣安小區(qū)（葉廉路）：該項目與昆仁開發(fā)樓項目比較類似，可見價格低并不代表賣的好。 三、項目SWOT分析（一） 項目的優(yōu)勢分析（Strength）1地段優(yōu)勢：本項目位于葉縣未來新城區(qū)中心位置，緊鄰新城區(qū)文化路，距離許南路只有100米，文化路又是新城區(qū)最寬敞、最主要的道路，出行平頂山市以及外界地區(qū)極為方便。 1定位優(yōu)勢：本項目是葉縣規(guī)模最大、物業(yè)管理最為先進、配套設施最齊全、規(guī)劃理念最超前、居住檔次最高集居住、休閑、文化、景觀為一體的大型社區(qū)，它將一種全新的生活理念帶給葉縣人民。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。 1環(huán)境優(yōu)勢：項目的綠化面積高，空氣質量好，與項目僅有一墻的距離就是規(guī)劃中的集休閑、健身、娛樂大面積的園林綠地廣場，小區(qū)內沒有任何噪音的污染，并且本項目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)。 1配套優(yōu)勢：項目位于葉縣新城市中心文化東路，是城區(qū)各政府機關、事業(yè)單位所在區(qū)域，將來周邊配套齊全?？h疾病控制中心就在項目對面，中醫(yī)院，擴建中的中醫(yī)院，縣人民醫(yī)院近在咫尺，縣實驗小學，只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學提供方便條件；并且項目鄰街商鋪將建造菜市場、超市來補充小區(qū)其他需要。 1定價優(yōu)勢：就本項目而言，是屬于以大都市的標準進行建設的、現(xiàn)代生活設施齊全的大型的純居住型項目，建筑質量優(yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢，但價格確比平頂山同等項目低很多。（二） 項目的弱勢分析（Weakness）2經濟：通過市場調查分析，發(fā)現(xiàn)葉縣的普通家庭整體經濟實力較低。因此許多消費者雖對現(xiàn)在的住房不滿，但限于經濟條件能購買的客戶不多。 2觀念：在調查中分析得出，區(qū)域內的許多有經濟實力的消費者喜歡居住在大城市，認為那是一種身份的象征，這樣從而對項目的營銷產生一定的影響。 2認識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，對本項目將來的前景比較看好，但他們對本項目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認為該區(qū)域真正成熟還需要很長時間。 2時間：本項目規(guī)模大、周期長，在前期不利于工地現(xiàn)場整體形象的包裝，市場易產生缺乏效力的影響，不利于樹立市場信心。 （三） 項目的機會分析（Opportunity）3投資機會分析：隨著葉縣經濟發(fā)展，人民的經濟水平改善，購買力加強，而且想不斷改善居住條件的人越來越多，所以在未來時期，葉縣房地產將呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭，并且本項目地段是葉縣的規(guī)劃重點，是葉縣未來的縣域中心，將來發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 3品牌的打造：在葉縣消費人口有限的情況下，單位自建房及小型的住宅項目開發(fā)很多在面對激烈的市場競爭，所以樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發(fā)本項目，就為葉縣住宅市場畫上光輝的一筆，而且改善了葉縣城人民的居住環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳的機會。 3住宅市場機會：對現(xiàn)有的葉縣住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區(qū)市場的需要。 3競爭機會：本項目周邊競爭樓盤較少，就目前來說只有“廣安花園”項目和葉廉路廣安小區(qū)及潛在的在文化廣場北側由縣食品公司開發(fā)的兩棟住宅樓，除此只外本區(qū)域還沒有其他大型的住宅項目，所以本項目在開發(fā)時間和位置上占有很大的機會。35規(guī)模優(yōu)勢：項目在葉縣屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有現(xiàn)代化的物業(yè)管理，有望提高居住品質，吸引目標客戶群體。（四） 項目的威脅分析（Threat）4潛在威脅：在項目的周邊地區(qū)正在興建的樓盤和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起了一定的分流作用。并且這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。對本項目的定價、銷售等造成一定沖擊。 4區(qū)域化的威脅：項目所在區(qū)域為新城區(qū)，周邊基礎配套設施不完善，這對樓盤的銷售及樓盤品質的提升有很大影響。 4宏觀經濟帶來的威脅：國家宏觀政策的調控對房地產行業(yè)的影響在今后也會對本項目造成一定的不利影響四、項目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 尊貴的 休閑的 觀景陽臺開放式園林綠地廣場自然的組團綠化超大規(guī)模精品社區(qū)低密度的空間布置尊貴的住宅品質建筑風格合理空間智能化配置配套一體化企劃部結論：葉縣第一品質社區(qū)（一） 住宅目標客戶群住宅目標客戶群主要針對葉縣城區(qū)和下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶源目標客戶群定位： ＊政府機關及各事業(yè)單位人員＊私營企業(yè)主及個體工商戶＊外地回鄉(xiāng)人士＊將要結婚的年輕夫婦＊事業(yè)成功人士＊下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定經濟實力的人士特征描述：擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認真努力有一定的經濟實力，經濟基礎較為豐厚能夠承擔一定的社會責任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛很愛體面，希望顯示自己身份喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時尚的情趣有一定的生活追求，強調輕松便利的居住環(huán)境注重健康，懂得享受生活（二）、項目規(guī)劃原則及定位2規(guī)劃設計原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學規(guī)劃，合理組團，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶型合理化：戶型設計更科學、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè)主需求；建筑藝術化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時代感和藝術感，形成葉縣的“風尚建筑”代言；質量標準化：質量為本，責重如山，工程質量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內部環(huán)境營造上下工夫，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；生活智能化：導入先進的智能設施，實現(xiàn)小區(qū)信息網絡化、管理智能化，便利業(yè)主生活；配套完善化：針對項目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎設施建設較差的情況。所以項目的規(guī)劃設計要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項目業(yè)主的生活需求；22 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設計，努力達到“別有洞天”的內環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，在外觀及大門的設計上，應做到有氣魄，有氣勢，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產品”，即性價比高、品質高、產品附加值高。以突出盛世名城的高貴品質和業(yè)主的尊貴身份。（三）、項目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個大門，一為正對文化路的正門，一為項目與東邊廣場之間的門，同時在這兩個出口處設置治安崗亭。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項目做到了人性化的設計，但同時保證了小區(qū)的安全性。3外立面外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個外立面的完整性，最大程度的增大項目建筑的外觀視覺效果。3 戶型在市場調查中發(fā)現(xiàn)，中大型戶型在葉縣受到青睞，大部分消費者愿意購買120—140平方米的住房，同時，還應充分結合目前市場流行趨勢，戶型中加入大落地窗，非封閉式生活陽臺，最好能設計出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動線設計科學，浪費面積最小，實用性最強等方面。最后，結合本項目本身的經濟性及建筑規(guī)劃指標，建議采用如下戶型面積及戶型配比：3商業(yè)部分目前項目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個片區(qū)的居住品質有一定壓力。本項目在文化路的臨街面是本項目唯一有底商的臨街面，長度約為100米左右，在此處應設置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，進行租賃及銷售。此種方式即能增加項目產值，又能填補目前周邊的此類商業(yè)配套?？蓸O大的提高本項目的居住品質。而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開分店。（四）、項目價格定位項目價格定位應成為同區(qū)域最高價位，同時考慮到市場因素，多層最終均價應控制在790元/㎡左右， 第三部分 【盛世名城】營銷推廣策略一、整盤概念的導入＆塑造（一）、整盤概念的指導意義項目概念設計作為主概念是整個房地產項目開發(fā)運作的指導思想，是規(guī)劃設計、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應服從于這一主概念。主概念對營銷策劃的指導意義：；； ；；。（二）、產品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居住生活的升華品質人文生活館超