【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目周邊有大量土地資源儲(chǔ)備，開(kāi)發(fā)完成后，會(huì)成為咸陽(yáng)最大的高尚社區(qū)群落。對(duì)項(xiàng)目目前品質(zhì)，價(jià)格的拉升，以及未來(lái)的升值埋下了濃重的伏筆?！繇?xiàng)目周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)極其匱乏，目前只有21路車(chē)和社區(qū)大巴通過(guò)?！繇?xiàng)目現(xiàn)階段各種配套嚴(yán)重不足。但在可預(yù)期的將來(lái)（2―3年）隨著該板塊的崛起會(huì)得到迅速的解決?！繇?xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為大型國(guó)有企業(yè)。擁有其它項(xiàng)目無(wú)法望及背景的國(guó)家級(jí)信譽(yù)優(yōu)勢(shì)?！繇?xiàng)目質(zhì)量理論上有一流印象，擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！繇?xiàng)目容積率低，綠化率、園林景觀(guān)一般，符合中高檔住宅的一般要求。與豪宅雖有一定的距離，但因咸陽(yáng)目前沒(méi)有較成型的豪宅項(xiàng)目作為比照，故該項(xiàng)目定位為豪宅是暫可行的?！繇?xiàng)目的物業(yè)管理水準(zhǔn)不會(huì)很高，無(wú)知名物業(yè)公司單杠物業(yè)管理。不具有豪宅的特質(zhì)和要求。但咸陽(yáng)整體物業(yè)管理水平不高，消費(fèi)者對(duì)此的需求還沒(méi)有到達(dá)可嚴(yán)重威脅到項(xiàng)目銷(xiāo)售的程度，因此對(duì)項(xiàng)目在價(jià)格、定位上的沖擊不是很大?！繇?xiàng)目的環(huán)境質(zhì)素較好，為咸陽(yáng)市民公認(rèn)的污染最輕的地區(qū)。空氣質(zhì)量全市一流，綠化率全市第一。雖然項(xiàng)目距世紀(jì)大道較近，有一定的交通噪音影響，但其景觀(guān)優(yōu)勢(shì)和建筑質(zhì)量可以大幅度抵消此一不利因素。通過(guò)以上關(guān)于地產(chǎn)因子各要素的分析表明，本項(xiàng)目基本具備中高檔住宅和豪宅所必須的地產(chǎn)因子，可以定位為高檔社區(qū)或豪宅。但項(xiàng)目本身現(xiàn)階段存在著一定的消費(fèi)抗性，需要認(rèn)真對(duì)待并努力加以解決。（1）：優(yōu)勢(shì)◆項(xiàng)目位于政府大力開(kāi)發(fā)的西咸一體世紀(jì)新城區(qū)，21世紀(jì)西安城市副中心。因此這一地區(qū)的購(gòu)房潛在需求很大，市場(chǎng)前景看好；◆省政府提出了要將西安打造成為“國(guó)際化、市場(chǎng)化、人文化、生態(tài)化”大都市發(fā)展計(jì)劃，使咸陽(yáng)的發(fā)展步入快車(chē)道?！舨豢蓮?fù)制的區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，使本案與咸陽(yáng)諸多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，在區(qū)位方面形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；◆居住環(huán)境比較安靜，可迎合“居家安靜”的客戶(hù)心理，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆項(xiàng)目通過(guò)西咸高速20分鐘車(chē)距可達(dá)西安市區(qū)，即遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；◆項(xiàng)目與陜西師大聯(lián)辦師大附小，以營(yíng)造文化氛圍，滿(mǎn)足社區(qū)子弟教育需求，附合中國(guó)人擇鄰而居的傳統(tǒng)?！繇?xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位大型國(guó)有企業(yè)。擁有其它項(xiàng)目無(wú)法望其背景的國(guó)家級(jí)信譽(yù)優(yōu)勢(shì)和資本實(shí)力。◆小區(qū)體量較大，是咸陽(yáng)的第一大盤(pán)，可營(yíng)造大盤(pán)、大氣、大家風(fēng)范。（2）：劣勢(shì)◆項(xiàng)目目前周邊基本生活配套嚴(yán)重匱乏，連最基本的日常生活所需都無(wú)法滿(mǎn)足◆地理位置偏遠(yuǎn)，在咸陽(yáng)及西安廣大市民心中區(qū)域壁壘還未打破。道路雖然通暢，但交通目前十分落后，公交車(chē)僅有社區(qū)大巴，根本無(wú)法滿(mǎn)足人們的出行需求，居住于本區(qū)域業(yè)主需要有私家車(chē)?！?1世紀(jì)西安新城區(qū)的規(guī)劃實(shí)施尚屬紙上談兵階段，且定位模糊且泛，宣傳時(shí)斷時(shí)續(xù)，短期內(nèi)對(duì)市民改善對(duì)本區(qū)域的形象和認(rèn)可效果不能顯現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目的核心拉動(dòng)力不夠。◆由于本項(xiàng)目為貴公司在咸陽(yáng)所開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商知名度不大，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱?！舯卷?xiàng)目的戶(hù)型面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高。與現(xiàn)階段咸陽(yáng)市場(chǎng)的主力需求不匹配。◆項(xiàng)目成本相對(duì)咸陽(yáng)的市場(chǎng)均價(jià)過(guò)高，價(jià)格的浮動(dòng)余地很小，利潤(rùn)有限無(wú)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大范圍的包裝調(diào)整和強(qiáng)勢(shì)推廣。（3）：機(jī)會(huì)◆ 雖然受?chē)?guó)家政策調(diào)控的影響，但西安、咸陽(yáng)市場(chǎng)以自用需求為主，且處于發(fā)展期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的打壓及對(duì)貧困家庭居住問(wèn)題的措施，會(huì)增強(qiáng)此類(lèi)市場(chǎng)消費(fèi)者的信心。◆ 咸陽(yáng)市場(chǎng)整體向好，物業(yè)正處于升溫階段，有效需求會(huì)進(jìn)一步加大?！?西咸處于西北核心位置，又是西北地區(qū)重要的商都，越來(lái)越多的周邊客戶(hù)到此置業(yè)，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力?！?區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；景觀(guān)、宣傳做得到位，將會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。◆ 咸陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商實(shí)力普遍較弱，觀(guān)念雖然在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有所轉(zhuǎn)變，但操作的經(jīng)驗(yàn)和理念的包裝還比較弱，加之受制于資本實(shí)力，很難在短期內(nèi)對(duì)我們產(chǎn)生強(qiáng)大的威脅?！綦S著市政府對(duì)西咸板塊的重視，將有更多的開(kāi)發(fā)商云集于此，更多的配套設(shè)施落成，市政大配套如：世紀(jì)大道，一、二、三號(hào)大橋等設(shè)施的不斷完善建設(shè)，對(duì)本區(qū)域周邊環(huán)境的成熟更加有利。政府的政策對(duì)于西咸的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)升值及項(xiàng)目有很好的促進(jìn)作用?！敉恋刭Y源的稀缺，曲江、長(zhǎng)安片區(qū)已經(jīng)趨于飽和，市中心的土地資源幾近枯竭，而舊城區(qū)的改造動(dòng)遷成本太高，唯有西咸片區(qū)尚有可資利用的土地。由此不難看出泛西安“西咸片區(qū)概念”即將形成。而開(kāi)發(fā)的火爆必將會(huì)有力的促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)西咸片區(qū)的認(rèn)可，進(jìn)而拉動(dòng)價(jià)格和銷(xiāo)售的提升。◆ 本區(qū)域板塊概念與區(qū)域價(jià)值隨著我們壞目一期銷(xiāo)售已經(jīng)有所提升。（4）：威脅同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是本項(xiàng)目的核心威脅?！繇?xiàng)目周邊3公里樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，在本區(qū)域，集中分布了多家樓盤(pán)，如平湖秋月，佳境天城，碧水茗居，濱湖花園等各種大中小盤(pán)，其體量大小各異，檔次跨度大，許多項(xiàng)目的地理位置都較佳，最為關(guān)鍵的是價(jià)格較低，較本項(xiàng)目?jī)r(jià)差在300—500元/平方米。而本案規(guī)模雖大，但區(qū)位較偏，戶(hù)型面積過(guò)大，園內(nèi)景觀(guān)差異性不強(qiáng)，在目標(biāo)客源定位一致的前提下，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。更有西安郊區(qū)眾多項(xiàng)目的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)嚴(yán)重分流咸陽(yáng)本來(lái)不多的客源。◆項(xiàng)目地處西安—咸陽(yáng)的中間地帶，如同東西長(zhǎng)形狹道。無(wú)論是西安或咸陽(yáng)的政府機(jī)關(guān)，事業(yè)單位，商業(yè)企業(yè)，市場(chǎng)群落，高級(jí)寫(xiě)字樓，交通樞紐和主要的住宅區(qū)均集中在西安或咸陽(yáng)市區(qū)或市周區(qū)域。本案距西安區(qū)域的直線(xiàn)距離約在20公里以上，距咸陽(yáng)區(qū)域的曲線(xiàn)距離約在7公里，而直線(xiàn)距離也在3公里以上，西安北郊、南郊及長(zhǎng)安片區(qū)的項(xiàng)目均優(yōu)于我們，而同屬咸陽(yáng)的如平湖秋月，佳境天城，碧水茗居，濱湖花園等項(xiàng)目因靠近咸陽(yáng)市區(qū)與本案相比這些諸多項(xiàng)目比我們擁有絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。◆西咸一體化是成陽(yáng)樓盤(pán)共有的資源，不能看作金泰絲路花城獨(dú)有的或主要的核心賣(mài)點(diǎn)。平湖秋月，佳境天城等項(xiàng)目都擁有與本案同質(zhì)或高于本案的園林景觀(guān)。因此項(xiàng)目?jī)H靠以上賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行操作，無(wú)疑會(huì)陷入類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)的惡性漩渦中，加之我們沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，我們的賣(mài)點(diǎn)會(huì)蕩然無(wú)存?！粽畬?duì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響。臨近本項(xiàng)目平湖秋月已經(jīng)熱銷(xiāo)過(guò)半，渭河三橋的“中華苑”處于銷(xiāo)售中、后期，據(jù)悉臨“中華苑”將又有一體量16萬(wàn)平方的高檔社區(qū)在年底亮相，且總規(guī)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、景觀(guān)均優(yōu)了我們。u 我們對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手仍全部擁有西咸一體化優(yōu)勢(shì)，且內(nèi)部景觀(guān)大同小異，戶(hù)型與本案基本相同，區(qū)位多數(shù)優(yōu)于本項(xiàng)目。價(jià)格則普遍略低于本案。如果政府近期或明年出臺(tái)相應(yīng)的政策啟動(dòng)渭河三橋區(qū)域，則會(huì)吸引更多的開(kāi)發(fā)商加入到渭河三橋區(qū)域的行列中，屆時(shí)群雄并起，價(jià)格戰(zhàn)，促銷(xiāo)戰(zhàn)，廣告戰(zhàn)會(huì)拉長(zhǎng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期，削弱項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)，增加項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)成本。因此，以合適的價(jià)格入市，強(qiáng)力的廣告推廣，完美的促銷(xiāo)組合，有力的銷(xiāo)售執(zhí)行來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售是保障其成功的關(guān)鍵。u 前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已經(jīng)吸納了一些來(lái)西安和本區(qū)的購(gòu)房者，這部分購(gòu)房者的需求偏向，層面，主流人群，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)等等我們很難估標(biāo)出來(lái)，并據(jù)此判斷這群客戶(hù)層究竟還有多少及偏好。u 必然會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們將帶來(lái)新的理念。新的規(guī)劃和新的操作模式，將提升整個(gè)咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體檔次，必將對(duì)咸陽(yáng)樓市構(gòu)成巨大的沖擊，更加深了本案銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)性，隨著更多質(zhì)優(yōu)價(jià)適的中、高檔新物業(yè)的推出，必將造成客源的分流。這就要求本案在后續(xù)的銷(xiāo)售上清醒的認(rèn)識(shí)自己，以務(wù)實(shí)的態(tài)度及價(jià)格爭(zhēng)取盡可能多的占有市場(chǎng)份額，力爭(zhēng)快速的消化掉本案，用時(shí)間奪回高昂的財(cái)務(wù)成本。u 大量同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，是沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的金泰絲路花城項(xiàng)目最大的威脅。金泰 在明確本案的優(yōu)劣勢(shì)所在后，針對(duì)整體市場(chǎng)的大環(huán)境及未來(lái)一年出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，我們通過(guò)對(duì)上述四項(xiàng)指標(biāo)的分段組合。這樣使項(xiàng)目的整體形勢(shì)在更加簡(jiǎn)潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀(guān)。而且也為我們?cè)谕茝V中能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短指明了方向。具體詳見(jiàn)下表： 金泰絲路花城優(yōu)勢(shì)（Strength）1. 產(chǎn)品綜合品質(zhì)2. 超常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)手段3. 自然環(huán)境與園林景觀(guān)優(yōu)勢(shì)4. 開(kāi)發(fā)商企業(yè)優(yōu)勢(shì)5 產(chǎn)品質(zhì)量6 大社區(qū)劣勢(shì) (Weakness)4戶(hù)型面積大5單價(jià)及總價(jià)高6混合社區(qū)機(jī)會(huì)(Opportunity)，政策利好3生活品味需求不斷提高SO 策略拔高品質(zhì)牌，用企業(yè)品牌效應(yīng)造就產(chǎn)品強(qiáng)大的品質(zhì)感利用政策利好優(yōu)勢(shì)，結(jié)合產(chǎn)品綜合質(zhì)素提升性?xún)r(jià)比； 引導(dǎo)市場(chǎng)向我們預(yù)定的高貴生活的目標(biāo)轉(zhuǎn)變。WO 策略在宣傳與推廣中強(qiáng)調(diào)大社區(qū)、大環(huán)境、大配套的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿o(wú)限；利用政府提出的西咸一體化概念，放大未來(lái)規(guī)劃讓人們?cè)谛闹袑?duì)本地區(qū)重新定位；威脅(Threat)2產(chǎn)品同質(zhì)化ST 策略用產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)拋離對(duì)手，不在同一個(gè)高度進(jìn)行拼殺；利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營(yíng)銷(xiāo)手段，綜合所有有利條件打破區(qū)域心理壁壘，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT 策略片區(qū)聯(lián)動(dòng)利用對(duì)手對(duì)區(qū)域的熱炒再推波助瀾，同時(shí)又高人一籌，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心；采用“多點(diǎn)爆破”的手段縮短項(xiàng)目與中心區(qū)的心理距離；扎實(shí)做好物業(yè)服務(wù)的細(xì)節(jié)。 三、項(xiàng)目二期客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)群確定本物業(yè)定位為高檔、優(yōu)雅的住宅小區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)均是本著以人為本的精神而進(jìn)行，但本物業(yè)較高的房?jī)r(jià)決定只有高收入階層才能入住本小區(qū)。以本小區(qū)最小面積及起價(jià)為例：以2500元/平米的起價(jià)計(jì)算，則二期小區(qū)內(nèi)主力戶(hù)型面積（120平米）的一套住宅的總價(jià)大約為30萬(wàn)元。按條件最優(yōu)惠的7成30年按揭計(jì)算，需首付10萬(wàn)元左右，由此可知，我們的目標(biāo)客戶(hù)群至少要有15萬(wàn)元以上的存款，以及其家庭月平均收入不得低于3500元。目標(biāo)客源定位A、主要心理特征：目標(biāo)客戶(hù)為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對(duì)應(yīng)客戶(hù)層，生活富裕且心理需求滿(mǎn)足自我實(shí)現(xiàn)，注重健康投資，講究生活品味，生活內(nèi)容豐富充實(shí)，較關(guān)注自身環(huán)境的改善。消費(fèi)行為主觀(guān)趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購(gòu)買(mǎi)與否的第一要素；B、 生活形態(tài)：尤其重視樓盤(pán)小區(qū)的環(huán)境建設(shè)及小區(qū)的物業(yè)服務(wù)；C、 居住環(huán)境期望：有一些人原居住在市中心，對(duì)原來(lái)的居住條件不滿(mǎn)意，希望居住環(huán)境高綠化率，具有花園、草坪、親子樂(lè)園、老年交誼活動(dòng)區(qū)，晨練步道、亭臺(tái)樓閣等綠意景觀(guān)，沒(méi)有繁囂和污染，只有水和綠的悠閑享受，能使身心有所益處，以滿(mǎn)足其生活質(zhì)量的要求。D、購(gòu)買(mǎi)決策動(dòng)因：原則上以男女主人公的個(gè)性?xún)A向與需求來(lái)決定，聽(tīng)取朋友們及專(zhuān)家的建議，項(xiàng)目的人性設(shè)計(jì)與廣告形象會(huì)在一定程度上影響購(gòu)買(mǎi)決策動(dòng)因，但關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)的內(nèi)容的認(rèn)同，是滿(mǎn)足主人在生活上的心理需求。E、 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境與質(zhì)量是其購(gòu)買(mǎi)的理由與需求，通過(guò)社區(qū)的良好環(huán)境和品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身生活質(zhì)量的提高。對(duì)住房的需求重點(diǎn)在于較合理的房型、合理的價(jià)格，合乎其身份的品牌形象。要有小區(qū)環(huán)境及一定配套設(shè)施，完善的教育設(shè)施及生活配套設(shè)施，交通便捷以及本地區(qū)物業(yè)的升值潛力。F. 消費(fèi)特征：家庭購(gòu)買(mǎi)，80%以上為二次置業(yè)，部分為二次以上置業(yè)，以改善居住生活為主要目的，部分考慮老人居??；不拘泥于地域概念，觀(guān)念較為超前，看重并追求品牌，或者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感已弱化了區(qū)域的不足；大部分家庭擁有私家車(chē)或擁有使用方便的汽車(chē)；G．地域來(lái)源：目前輻射圈：u 一級(jí)輻射圈：咸陽(yáng)區(qū)域高收入購(gòu)房人群u 二級(jí)輻射圈：西安區(qū)域中、高收入購(gòu)房群體u 三級(jí)輻射圈：周邊地、縣、市高收入且有意在咸陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者u 四級(jí)輻射圈：鄰近周邊省份有意在咸陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者u 四級(jí)輻射圈內(nèi)消費(fèi)者所占比例為4：3：2：1未來(lái)輻射圈：u 一級(jí)輻射圈：大西安輻射圈u 二級(jí)輻射圈：周邊地、縣、市高收入且有意在咸陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)住宅的目標(biāo)客戶(hù)u 兩個(gè)消費(fèi)圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者所占比例7：3H．家庭收入經(jīng)濟(jì)型（80100m178。） 月收入：3000以上元；年收入：4—5 萬(wàn)元實(shí)用型（101130m178。）：月收入：5000以上元；年收入：6—7萬(wàn)元成熟型（130150 m178。）：年收入：810萬(wàn)元；豪華型（150 m178。以上洋房）：年收入：15萬(wàn)元以上；目標(biāo)人群構(gòu)成描述：主力客戶(hù)群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購(gòu)樓類(lèi)型私營(yíng)企業(yè)主各行業(yè)滿(mǎn)巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。成熟型及豪華型企業(yè)高級(jí)管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè)初巢或滿(mǎn)巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型個(gè)體工商戶(hù)以商貿(mào)為主初巢或滿(mǎn)巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實(shí)用型及成熟型灰色收入者行政單位滿(mǎn)巢階段或空巢階段。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿(mǎn)巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型證券投資行業(yè)、IT行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由初巢或滿(mǎn)巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型文藝界知名人士歌、畫(huà)、文等文藝娛樂(lè)界初巢、滿(mǎn)巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。豪華型及成熟型通俗點(diǎn)說(shuō)，買(mǎi)得起金泰絲路花城住房的絕大部分是30歲以上，55歲以下的客戶(hù)?？偟膩?lái)說(shuō)主流消費(fèi)層為：中年成熟家庭。絲路花城的環(huán)境很適宜老年人居住和養(yǎng)生。拿出一生積蓄購(gòu)買(mǎi)或由兒女為其購(gòu)買(mǎi)金泰絲路花城的良好環(huán)境以安享晚年生活；在人口老齡化不斷嚴(yán)重的西安、咸陽(yáng)，是很值得注意的商機(jī)，搭上“銀發(fā)列車(chē)”，也可以促進(jìn)銷(xiāo)售。要深入挖掘西安、咸陽(yáng)及周邊城市的目標(biāo)客戶(hù)。四、項(xiàng)目檔次市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位分析金泰絲路花城項(xiàng)目在咸陽(yáng)擁有53萬(wàn)超大體量建面，從項(xiàng)目05年入市營(yíng)銷(xiāo)至今，取得了一定的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，同時(shí)也存在著很大的銷(xiāo)售抗性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。僅就一二期的23萬(wàn)建面左右的體量來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)良好的運(yùn)作營(yíng)銷(xiāo)，是可以比較順利的完成銷(xiāo)售；但就53萬(wàn)建面的龐大體量，僅依靠目前的項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)方式，則在目