【文章內(nèi)容簡介】 成時間售樓部整改 6月 14日銷售通道 6月 14日園林修繕 6月 15日二期示范區(qū)開放 6月 30日樣板房 7月 23日二期主體結(jié)構(gòu)完工 7月 25日二期項目預(yù)售證 7月 26日園林綠化施工 11月 10日二期竣工 11月 10日現(xiàn)場工程進度分析216。 項目的現(xiàn)場工程進度必須要根據(jù)銷售要求，集中現(xiàn)場配合，充分做好項目現(xiàn)場展示工作，保證二期順利推貨。現(xiàn)場包裝與物業(yè)建議銷售通道之 —佳園入口216。 中間綠化帶前端采用綠化堆起 “麗水佳園、江居別墅 ” 字體；216。 考慮港口大道車輛行駛視覺效果等因素，入口處右側(cè)圍板移至左側(cè)；216。 項目入口兩側(cè)種植兩株原生大樹，要求枝繁葉茂；圍板麗水佳園、江居別墅銷售通道之 —沿海大道216。 入口右側(cè)封閉，建立專門工程車道， 實行客戶與工程道路分開；216。 工程通道與客戶通道之間間隔處，建議用高綠化盆栽阻隔，另一面制作圍板包裝；216。 客戶通道左側(cè) (從小區(qū)入口入到銷售中心處 ),建議沿路時花擺放 。注意花的錯落高差擺設(shè) ,造成視覺的美感體驗。（可參考右下圖）道路封閉高綠化盆栽隔離216。沿海大道圍板包裝建議只做一邊，如圖紅色箭頭指向；圍板設(shè)計建議制作異形板，并做成霓虹燈效果。216。 項目入口與沿海大道圍板包裝主訴求，建議只做項目賣點介紹： “獨占 ， ㎡原滋原味濱江公園， 38萬㎡罕有水岸地勢，自然專屬灣區(qū)別墅等 ” ；216。 現(xiàn)場所有工地圍板則以沿海品牌訴求為包裝；包括：沿海品牌榮譽、戰(zhàn)略地圖、沿海發(fā)展歷程等；銷售通道之 —圍板包裝圍墻設(shè)計參考216。 很多樓盤都以開門見山見水的，很少有樓盤開門見樹；建議把銷售中心前面的大樹移到園林中間，在原樹址處建立疊水景觀，（可參照花樣年華）花費低且效果很好。銷售通道之 —銷售中心入口216。 銷售中心門口兩側(cè)進一步增強流水效果，擴大水池面積，并在種植水草、鵝卵石以及放養(yǎng)些魚等增添生態(tài)野趣。216。 銷售中心門口兩側(cè)增添兩棵大樹，要求是老樹且枝葉繁茂，能體現(xiàn)出一種原生樹木所帶來的時光蒼遂的厚重感。216。 銷售中心字體必須重新制作，可采用不銹鋼字體，同時將 “ 銷售中心 ” 改為 “貴賓接待中心 ” 或 “VIP 接待處 ” ； 此舉不是對銷售中心不滿，而是對目前的制作形式感到不滿意，缺少別墅的氣蘊與高檔品質(zhì)感。 入口處售樓中心規(guī)劃 1—示意圖：n 將接待前臺移到進門口右側(cè)；n 建議制作一個不大于 20平米的項目模型，要求模型中體現(xiàn)港口大道及環(huán)城路；并保留現(xiàn)有的小項目模型，原大沙盤撤去； n建議把龍壁打掉。原因是它不符合建筑安全規(guī)劃，打掉之后可以擴大整個售樓部的視野。同時雙龍戲水也不室合售樓部室內(nèi)的風(fēng)水布局，且目前銷售前臺設(shè)點有背水一戰(zhàn)的感覺。n 售樓部右側(cè)全部用背景墻來處理，右前側(cè)裝飾三塊圖：沿海集團全國戰(zhàn)略地圖、項目衛(wèi)星航拍圖、區(qū)位交通圖（包括深圳往來交通圖）n 撤去原戶型模型，改用戶型展示架；樓梯模型模型吧臺簽約區(qū)接待臺 洽談區(qū)資料架背景墻形象墻 戶型展示畫架接待處售樓中心規(guī)劃 2—包裝建議：n 綠化部分：把現(xiàn)有的盆栽換掉，在視覺交叉角落部分更換大綠色盆栽；四周多些綠色植物； n 銷售部內(nèi)部玻璃走廊下注水，養(yǎng)入魚，上面擺花。n 銷售部里的樓梯、二樓欄桿處，開盤前 10天保證鮮花擺放。（鮮花以租借形式）n 銷售前臺兩側(cè)擺放兩盆風(fēng)水樹，洽談區(qū)、前臺、空中吊頂以及各視線角落用時花與綠色藤蔓植物點綴； n 增設(shè)洽談區(qū)，洽談桌選用簡易沙發(fā)擺設(shè)n 撤去原有戶型模型臺，改用畫架展示戶型圖?！?戶型 面積（㎡） 套數(shù) 棟數(shù) 總套數(shù)麗灣區(qū) V3 7 9 9V4 2 11匯景區(qū) T203（單邊位） 6 2 2 2 30 110T2C（中間位） 16T204（單邊位） 6 1 1 2 2 29T2D（中間位） 17T202（單邊位） 4 1 1 21T2A（中間位） 10T205（單邊位） 10 1 1 18T2F（中間位） 26T201（單邊位） 6 8T2G（中間位） 9湖光區(qū) T101（單邊位） 6 1 22 106T2G（中間位） 7T304（單邊位） 4 1 21T3D（中間位） 202 5T301 （單邊位） 6 1 1 16T3E（中間位） 210 12T302 （單邊位） 6 1 15T3A（中間位） 12C1A（單邊位） 32 2 C1B（中間位） 16江畔區(qū) T101（單邊位） 8 5 23T1A（中間位） 15合計： 　 　 　 53 248從二期產(chǎn)品戶型分布分析得出： （見右表）T2戶型與 T3戶型是二期產(chǎn)品最多的類型；216。匯景區(qū)聯(lián)排貨量多且平均面積較大，考慮推貨問題，建議選擇匯景區(qū)一大面積單元與湖光區(qū)小面積單元搭配做板房；216。根據(jù)二期示范區(qū)可展示單元，考慮到景觀及產(chǎn)品戶型特征，建議做 1套創(chuàng)意樣板房、 1套簡裝樣板房以及2套清水板房；216?？紤]到單邊位與中間位產(chǎn)品優(yōu)勢差過于明顯，創(chuàng)意樣板房與簡裝房選擇中間位單元，單邊位房可做清水板房；樣板房選取原則：樣板房示意圖u如圖示：匯景區(qū) 10棟 02單元為創(chuàng)意樣板房，湖光區(qū) 16棟 02單元為簡裝樣板；湖光區(qū) 10棟 01單元，匯景區(qū) 16棟 01單元為清水板房；u除創(chuàng)意樣板房外，簡裝樣板房建議雖簡但要體現(xiàn)別墅的品味格調(diào)，家私建議讓宜家或華美樂配送。清水樣板房按交樓標(biāo)準(zhǔn)展示。（圖中 “ ” 為創(chuàng)意樣板房， “ ” 標(biāo)記為簡裝樣板房， “ ” 為清水板房）n項目最大價值點在于臨江，主要問題是參與性不夠。建議對濱江公園整改：216。 增設(shè)濱江公園的地圖指引牌；并標(biāo)注公園各處功能分區(qū)規(guī)劃信息（參照市政公園的地圖展示牌） ；216。 臨江圍欄的設(shè)置以及重新刷新；216。 公園內(nèi)親子高爾夫球場，建議增設(shè)果嶺及一至二個高爾夫球洞、旗桿，加強昭示性；216。 公園內(nèi)種植的樹木已經(jīng)過近一年時間的生長，可酌時拆除支架，美化整體觀感；216。 園區(qū)內(nèi)增設(shè)裝飾性強的流動花車（參考萬科）作為裝飾。216。 社區(qū)內(nèi)湖親水平臺與親水棧道要重新整修。園林部分n 社區(qū)內(nèi)所有裸露部分建議用綠化包裝。n 二期開售接待前必須保證在沿海大道客戶通道至售樓處兩側(cè)的時花擺放，花放以高低錯落形式擺放，體現(xiàn)一種不同的視覺效果。n 二期產(chǎn)品立面建議：下方用石墻裝飾，上面外墻涂漆色彩需重點，增加視覺效果。n 從工程進度時間表看， 6月 30日二期示范區(qū)完工，也是我們二期的銷售重點區(qū)域；建議工程開展分先后順序，如果工程進度趕不及時，建議沿銷售通道周邊未完工部分全部用安全網(wǎng)包裝。銷售現(xiàn)場改進相關(guān)配套建議：私房菜便利店自助銀行西餐廳加快社區(qū)相關(guān)配套的引進，如私房菜、便利店、自助銀行、西餐廳、健身娛樂中心等；并對商鋪進行廚窗設(shè)計。健身娛樂中心廚窗展示其他相關(guān)物業(yè)配合建議：216。 保證開盤前，在港口大道與四環(huán)路、五環(huán)路交匯，道厚路以及厚街至蔡白路段有沿海麗水佳園導(dǎo)示指引牌；開盤日在以上每一個路口設(shè)保安敬禮；216。小區(qū)入口設(shè) 2名保安敬禮；在售樓部、樣板房、銷售通道每 20米設(shè)保安固定崗，并向來訪客人敬禮；216。售樓部設(shè) 2名保潔員，每個樣板房設(shè) 1個；216。銷售通道路面，每周五晚上定期清洗。報告核心內(nèi)容——一、脈絡(luò)梳理及營銷主題建議二、銷售節(jié)點及銷售策略三、工程進度及現(xiàn)場改進建議四、營銷渠道建議 四、營銷渠道建議 五、客戶解決之道 六、公關(guān)活動建議分析：客戶主要來訪渠道：業(yè)主及朋友介紹、路過、戶外廣告；主要存在問題：n由 “ 龍泊東江 ” 更名為 “ 麗水佳園 ” 后，仍未在市場上發(fā)出聲音，市場宣傳處于真空；n前期關(guān)系客戶、內(nèi)部客戶太多，因此就目前而言，來訪客戶的渠道，對后期并不具備太大參考性；目前客戶獲知渠道分析推廣渠道分析根據(jù)我司操作的經(jīng)驗，就推廣渠道而言，主要是：紙媒：報廣平面、軟文、夾報；戶外： T牌、 F牌；影視：電視廣告；短訊：人群細(xì)分投放； DM：類型人群投放闡述：根據(jù)操作的經(jīng)驗，造勢一般通過開盤前 2—3后的密集廣告就可以完成，但是之前各渠道的準(zhǔn)備、拍攝、物料準(zhǔn)備、跟進等都在投放前必須完成； 項目的形象建立主要通過戶外和紙媒完成；而集團的品牌建立則通過影視片完成；階段性信息傳達、瞬間引爆和客戶關(guān)系的維系則通過短訊完成； 充分發(fā)揮各渠道的優(yōu)勢；紙媒選擇原則： 本案的廣告應(yīng)以客戶群經(jīng)常閱讀的東莞日報、南方都市報為主，配合少量深圳特區(qū)報投放，廣州日報為輔助；投放安排及思路 根據(jù)我司經(jīng)驗，２至 3周的投放基本可以達到造勢，但是配合開盤前的客戶儲備及預(yù)熱，必須提前一個月開始媒體軟文的炒作，平面投放在開盤前兩周，迅速加溫即可；紙媒渠道安排已購房業(yè)主報紙閱讀習(xí)慣關(guān)于報廣平面，我們站在別墅盤的營銷解度，非常關(guān)注以下幾點：畫面調(diào)性 在基本維持目前基調(diào)的情況下，可以參考藍郡的畫面調(diào)性，并且在此基礎(chǔ)上再往前一步；畫面構(gòu)成 請專業(yè)拍攝師拍攝一組別墅的生活場景的組圖（包括人物、生活場景、園林、建筑等）在平面和影視上都可以使用。（參照萬科高爾夫）文案組織 具體需與發(fā)展商和廣告公司進一步探討，這里僅列舉賣點：江景、性價比、投資潛力、親水社區(qū)、全天候運動設(shè)施等等平面思路報廣平面僅提出我司初步思路，具體仍需與發(fā)展商和廣告公司進一步溝通調(diào)整紙媒渠道安排發(fā)布時間主信息： 7800元 /平米，住別墅副標(biāo)題：別墅有價，東江無價傳遞市場的信息發(fā)布頻次7月 9日 —13 日軟文系列專題軟文（東日、南都）本周兩次7月 1 20日硬廣 主信息：告別洋房，住聯(lián)排別墅？副信息：告之 “ 樣板房開放 ” ， “ 認(rèn)籌節(jié)點 ”說明：具體發(fā)布時間和主題根據(jù)實際情況進行調(diào)整。系列平面報廣本周兩次7月 2 27日硬廣 主信息 :一座城市的江居夢想副信息： “ 二期公開發(fā)售 ”系列平面報廣 本周兩次6月 25—29 日軟文 主信息：發(fā)現(xiàn)之旅 ——尋找東莞超值別墅 +產(chǎn)品介紹文字副信息：骨子里的東江情結(jié)，二期誠意登記中與東日合作，發(fā)布系列主題軟文本周一次7月 2日 —7 日 7日軟文 主信息：發(fā)現(xiàn)之旅 —尋找東莞新貴別墅 +產(chǎn)品介紹文字副信息：真正的別墅，不在鬧市，二期誠意登記中系列專題軟文（東日、南都）本周兩次戶外牌（ 3個）： 厚街富盈酒店處戶外牌 (至 2023年 12月 30日 )；旗峰路口戶外牌 (時限已過)；港口大道麗水佳園入口處。公車站牌廣告 投放 13處。時限截止： 2023年 4月 10日至 7月 12日。（投放區(qū)域如圖紅色虛線標(biāo)示處。）沿海麗水佳園n當(dāng)前已有的戶外推廣渠道：調(diào)整意見：取消車站廣告針對性增加戶外 T牌（具體后述）戶外廣告安排216。新增戶外原則：把守重點區(qū)域，戶外 +F牌① 東莞與厚街交界；② 厚街與道滘交界；③ 港口大道與五環(huán)路交界；④ 四環(huán)路與港口大道交界；⑤ 道厚路、港口大道的 F型導(dǎo)視牌；⑥ 運河路沿線；⑦ 東城區(qū)內(nèi)；戶外廣告安排 戶外是目前最開可以出街道，而且是建立形象的主要渠道，針對項目推售計劃，我們建議對戶外廣告做如下布署：1） 2030天更換一次