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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃(編輯修改稿)

2025-02-12 19:49 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 成時間售樓部整改 6月 14日銷售通道 6月 14日園林修繕 6月 15日二期示范區(qū)開放 6月 30日樣板房 7月 23日二期主體結(jié)構(gòu)完工 7月 25日二期項(xiàng)目預(yù)售證 7月 26日園林綠化施工 11月 10日二期竣工 11月 10日現(xiàn)場工程進(jìn)度分析216。 項(xiàng)目的現(xiàn)場工程進(jìn)度必須要根據(jù)銷售要求,集中現(xiàn)場配合,充分做好項(xiàng)目現(xiàn)場展示工作,保證二期順利推貨?,F(xiàn)場包裝與物業(yè)建議銷售通道之 —佳園入口216。 中間綠化帶前端采用綠化堆起 “麗水佳園、江居別墅 ” 字體;216。 考慮港口大道車輛行駛視覺效果等因素,入口處右側(cè)圍板移至左側(cè);216。 項(xiàng)目入口兩側(cè)種植兩株原生大樹,要求枝繁葉茂;圍板麗水佳園、江居別墅銷售通道之 —沿海大道216。 入口右側(cè)封閉,建立專門工程車道, 實(shí)行客戶與工程道路分開;216。 工程通道與客戶通道之間間隔處,建議用高綠化盆栽阻隔,另一面制作圍板包裝;216。 客戶通道左側(cè) (從小區(qū)入口入到銷售中心處 ),建議沿路時花擺放 。注意花的錯落高差擺設(shè) ,造成視覺的美感體驗(yàn)。(可參考右下圖)道路封閉高綠化盆栽隔離216。沿海大道圍板包裝建議只做一邊,如圖紅色箭頭指向;圍板設(shè)計(jì)建議制作異形板,并做成霓虹燈效果。216。 項(xiàng)目入口與沿海大道圍板包裝主訴求,建議只做項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹: “獨(dú)占 , ㎡原滋原味濱江公園, 38萬㎡罕有水岸地勢,自然專屬灣區(qū)別墅等 ” ;216。 現(xiàn)場所有工地圍板則以沿海品牌訴求為包裝;包括:沿海品牌榮譽(yù)、戰(zhàn)略地圖、沿海發(fā)展歷程等;銷售通道之 —圍板包裝圍墻設(shè)計(jì)參考216。 很多樓盤都以開門見山見水的,很少有樓盤開門見樹;建議把銷售中心前面的大樹移到園林中間,在原樹址處建立疊水景觀,(可參照花樣年華)花費(fèi)低且效果很好。銷售通道之 —銷售中心入口216。 銷售中心門口兩側(cè)進(jìn)一步增強(qiáng)流水效果,擴(kuò)大水池面積,并在種植水草、鵝卵石以及放養(yǎng)些魚等增添生態(tài)野趣。216。 銷售中心門口兩側(cè)增添兩棵大樹,要求是老樹且枝葉繁茂,能體現(xiàn)出一種原生樹木所帶來的時光蒼遂的厚重感。216。 銷售中心字體必須重新制作,可采用不銹鋼字體,同時將 “ 銷售中心 ” 改為 “貴賓接待中心 ” 或 “VIP 接待處 ” ; 此舉不是對銷售中心不滿,而是對目前的制作形式感到不滿意,缺少別墅的氣蘊(yùn)與高檔品質(zhì)感。 入口處售樓中心規(guī)劃 1—示意圖:n 將接待前臺移到進(jìn)門口右側(cè);n 建議制作一個不大于 20平米的項(xiàng)目模型,要求模型中體現(xiàn)港口大道及環(huán)城路;并保留現(xiàn)有的小項(xiàng)目模型,原大沙盤撤去; n建議把龍壁打掉。原因是它不符合建筑安全規(guī)劃,打掉之后可以擴(kuò)大整個售樓部的視野。同時雙龍戲水也不室合售樓部室內(nèi)的風(fēng)水布局,且目前銷售前臺設(shè)點(diǎn)有背水一戰(zhàn)的感覺。n 售樓部右側(cè)全部用背景墻來處理,右前側(cè)裝飾三塊圖:沿海集團(tuán)全國戰(zhàn)略地圖、項(xiàng)目衛(wèi)星航拍圖、區(qū)位交通圖(包括深圳往來交通圖)n 撤去原戶型模型,改用戶型展示架;樓梯模型模型吧臺簽約區(qū)接待臺 洽談區(qū)資料架背景墻形象墻 戶型展示畫架接待處售樓中心規(guī)劃 2—包裝建議:n 綠化部分:把現(xiàn)有的盆栽換掉,在視覺交叉角落部分更換大綠色盆栽;四周多些綠色植物; n 銷售部內(nèi)部玻璃走廊下注水,養(yǎng)入魚,上面擺花。n 銷售部里的樓梯、二樓欄桿處,開盤前 10天保證鮮花擺放。(鮮花以租借形式)n 銷售前臺兩側(cè)擺放兩盆風(fēng)水樹,洽談區(qū)、前臺、空中吊頂以及各視線角落用時花與綠色藤蔓植物點(diǎn)綴; n 增設(shè)洽談區(qū),洽談桌選用簡易沙發(fā)擺設(shè)n 撤去原有戶型模型臺,改用畫架展示戶型圖?!?戶型 面積(㎡) 套數(shù) 棟數(shù) 總套數(shù)麗灣區(qū) V3 7 9 9V4 2 11匯景區(qū) T203(單邊位) 6 2 2 2 30 110T2C(中間位) 16T204(單邊位) 6 1 1 2 2 29T2D(中間位) 17T202(單邊位) 4 1 1 21T2A(中間位) 10T205(單邊位) 10 1 1 18T2F(中間位) 26T201(單邊位) 6 8T2G(中間位) 9湖光區(qū) T101(單邊位) 6 1 22 106T2G(中間位) 7T304(單邊位) 4 1 21T3D(中間位) 202 5T301 (單邊位) 6 1 1 16T3E(中間位) 210 12T302 (單邊位) 6 1 15T3A(中間位) 12C1A(單邊位) 32 2 C1B(中間位) 16江畔區(qū) T101(單邊位) 8 5 23T1A(中間位) 15合計(jì):       53 248從二期產(chǎn)品戶型分布分析得出: (見右表)T2戶型與 T3戶型是二期產(chǎn)品最多的類型;216。匯景區(qū)聯(lián)排貨量多且平均面積較大,考慮推貨問題,建議選擇匯景區(qū)一大面積單元與湖光區(qū)小面積單元搭配做板房;216。根據(jù)二期示范區(qū)可展示單元,考慮到景觀及產(chǎn)品戶型特征,建議做 1套創(chuàng)意樣板房、 1套簡裝樣板房以及2套清水板房;216??紤]到單邊位與中間位產(chǎn)品優(yōu)勢差過于明顯,創(chuàng)意樣板房與簡裝房選擇中間位單元,單邊位房可做清水板房;樣板房選取原則:樣板房示意圖u如圖示:匯景區(qū) 10棟 02單元為創(chuàng)意樣板房,湖光區(qū) 16棟 02單元為簡裝樣板;湖光區(qū) 10棟 01單元,匯景區(qū) 16棟 01單元為清水板房;u除創(chuàng)意樣板房外,簡裝樣板房建議雖簡但要體現(xiàn)別墅的品味格調(diào),家私建議讓宜家或華美樂配送。清水樣板房按交樓標(biāo)準(zhǔn)展示。(圖中 “ ” 為創(chuàng)意樣板房, “ ” 標(biāo)記為簡裝樣板房, “ ” 為清水板房)n項(xiàng)目最大價值點(diǎn)在于臨江,主要問題是參與性不夠。建議對濱江公園整改:216。 增設(shè)濱江公園的地圖指引牌;并標(biāo)注公園各處功能分區(qū)規(guī)劃信息(參照市政公園的地圖展示牌) ;216。 臨江圍欄的設(shè)置以及重新刷新;216。 公園內(nèi)親子高爾夫球場,建議增設(shè)果嶺及一至二個高爾夫球洞、旗桿,加強(qiáng)昭示性;216。 公園內(nèi)種植的樹木已經(jīng)過近一年時間的生長,可酌時拆除支架,美化整體觀感;216。 園區(qū)內(nèi)增設(shè)裝飾性強(qiáng)的流動花車(參考萬科)作為裝飾。216。 社區(qū)內(nèi)湖親水平臺與親水棧道要重新整修。園林部分n 社區(qū)內(nèi)所有裸露部分建議用綠化包裝。n 二期開售接待前必須保證在沿海大道客戶通道至售樓處兩側(cè)的時花擺放,花放以高低錯落形式擺放,體現(xiàn)一種不同的視覺效果。n 二期產(chǎn)品立面建議:下方用石墻裝飾,上面外墻涂漆色彩需重點(diǎn),增加視覺效果。n 從工程進(jìn)度時間表看, 6月 30日二期示范區(qū)完工,也是我們二期的銷售重點(diǎn)區(qū)域;建議工程開展分先后順序,如果工程進(jìn)度趕不及時,建議沿銷售通道周邊未完工部分全部用安全網(wǎng)包裝。銷售現(xiàn)場改進(jìn)相關(guān)配套建議:私房菜便利店自助銀行西餐廳加快社區(qū)相關(guān)配套的引進(jìn),如私房菜、便利店、自助銀行、西餐廳、健身娛樂中心等;并對商鋪進(jìn)行廚窗設(shè)計(jì)。健身娛樂中心廚窗展示其他相關(guān)物業(yè)配合建議:216。 保證開盤前,在港口大道與四環(huán)路、五環(huán)路交匯,道厚路以及厚街至蔡白路段有沿海麗水佳園導(dǎo)示指引牌;開盤日在以上每一個路口設(shè)保安敬禮;216。小區(qū)入口設(shè) 2名保安敬禮;在售樓部、樣板房、銷售通道每 20米設(shè)保安固定崗,并向來訪客人敬禮;216。售樓部設(shè) 2名保潔員,每個樣板房設(shè) 1個;216。銷售通道路面,每周五晚上定期清洗。報告核心內(nèi)容——一、脈絡(luò)梳理及營銷主題建議二、銷售節(jié)點(diǎn)及銷售策略三、工程進(jìn)度及現(xiàn)場改進(jìn)建議四、營銷渠道建議 四、營銷渠道建議 五、客戶解決之道 六、公關(guān)活動建議分析:客戶主要來訪渠道:業(yè)主及朋友介紹、路過、戶外廣告;主要存在問題:n由 “ 龍泊東江 ” 更名為 “ 麗水佳園 ” 后,仍未在市場上發(fā)出聲音,市場宣傳處于真空;n前期關(guān)系客戶、內(nèi)部客戶太多,因此就目前而言,來訪客戶的渠道,對后期并不具備太大參考性;目前客戶獲知渠道分析推廣渠道分析根據(jù)我司操作的經(jīng)驗(yàn),就推廣渠道而言,主要是:紙媒:報廣平面、軟文、夾報;戶外: T牌、 F牌;影視:電視廣告;短訊:人群細(xì)分投放; DM:類型人群投放闡述:根據(jù)操作的經(jīng)驗(yàn),造勢一般通過開盤前 2—3后的密集廣告就可以完成,但是之前各渠道的準(zhǔn)備、拍攝、物料準(zhǔn)備、跟進(jìn)等都在投放前必須完成; 項(xiàng)目的形象建立主要通過戶外和紙媒完成;而集團(tuán)的品牌建立則通過影視片完成;階段性信息傳達(dá)、瞬間引爆和客戶關(guān)系的維系則通過短訊完成; 充分發(fā)揮各渠道的優(yōu)勢;紙媒選擇原則: 本案的廣告應(yīng)以客戶群經(jīng)常閱讀的東莞日報、南方都市報為主,配合少量深圳特區(qū)報投放,廣州日報為輔助;投放安排及思路 根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn),2至 3周的投放基本可以達(dá)到造勢,但是配合開盤前的客戶儲備及預(yù)熱,必須提前一個月開始媒體軟文的炒作,平面投放在開盤前兩周,迅速加溫即可;紙媒渠道安排已購房業(yè)主報紙閱讀習(xí)慣關(guān)于報廣平面,我們站在別墅盤的營銷解度,非常關(guān)注以下幾點(diǎn):畫面調(diào)性 在基本維持目前基調(diào)的情況下,可以參考藍(lán)郡的畫面調(diào)性,并且在此基礎(chǔ)上再往前一步;畫面構(gòu)成 請專業(yè)拍攝師拍攝一組別墅的生活場景的組圖(包括人物、生活場景、園林、建筑等)在平面和影視上都可以使用。(參照萬科高爾夫)文案組織 具體需與發(fā)展商和廣告公司進(jìn)一步探討,這里僅列舉賣點(diǎn):江景、性價比、投資潛力、親水社區(qū)、全天候運(yùn)動設(shè)施等等平面思路報廣平面僅提出我司初步思路,具體仍需與發(fā)展商和廣告公司進(jìn)一步溝通調(diào)整紙媒渠道安排發(fā)布時間主信息: 7800元 /平米,住別墅副標(biāo)題:別墅有價,東江無價傳遞市場的信息發(fā)布頻次7月 9日 —13 日軟文系列專題軟文(東日、南都)本周兩次7月 1 20日硬廣 主信息:告別洋房,住聯(lián)排別墅?副信息:告之 “ 樣板房開放 ” , “ 認(rèn)籌節(jié)點(diǎn) ”說明:具體發(fā)布時間和主題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。系列平面報廣本周兩次7月 2 27日硬廣 主信息 :一座城市的江居夢想副信息: “ 二期公開發(fā)售 ”系列平面報廣 本周兩次6月 25—29 日軟文 主信息:發(fā)現(xiàn)之旅 ——尋找東莞超值別墅 +產(chǎn)品介紹文字副信息:骨子里的東江情結(jié),二期誠意登記中與東日合作,發(fā)布系列主題軟文本周一次7月 2日 —7 日 7日軟文 主信息:發(fā)現(xiàn)之旅 —尋找東莞新貴別墅 +產(chǎn)品介紹文字副信息:真正的別墅,不在鬧市,二期誠意登記中系列專題軟文(東日、南都)本周兩次戶外牌( 3個): 厚街富盈酒店處戶外牌 (至 2023年 12月 30日 );旗峰路口戶外牌 (時限已過);港口大道麗水佳園入口處。公車站牌廣告 投放 13處。時限截止: 2023年 4月 10日至 7月 12日。(投放區(qū)域如圖紅色虛線標(biāo)示處。)沿海麗水佳園n當(dāng)前已有的戶外推廣渠道:調(diào)整意見:取消車站廣告針對性增加戶外 T牌(具體后述)戶外廣告安排216。新增戶外原則:把守重點(diǎn)區(qū)域,戶外 +F牌① 東莞與厚街交界;② 厚街與道滘交界;③ 港口大道與五環(huán)路交界;④ 四環(huán)路與港口大道交界;⑤ 道厚路、港口大道的 F型導(dǎo)視牌;⑥ 運(yùn)河路沿線;⑦ 東城區(qū)內(nèi);戶外廣告安排 戶外是目前最開可以出街道,而且是建立形象的主要渠道,針對項(xiàng)目推售計(jì)劃,我們建議對戶外廣告做如下布署:1) 2030天更換一次
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