【正文】 n 新貴生活一步到位——與多家裝修公司及裝修建材商家合作，為買家提供一條龍服務(wù)（可由發(fā)展商免費提供現(xiàn)場展位）5．SP活動：l “黃金海岸體驗之旅”或“尋找香格里拉”活動——購房者即可有機會參與到夏威夷黃金海岸或香格里拉旅游度假。12．開通接送專車l 班車接送點另定。l 新貴們都懂得，用最挑剔的眼光為孩子成就未來?！灰^多采用圖片庫的素材，應(yīng)堅持實拍與原創(chuàng)。最起碼，能讓消費者一眼看上去就覺得“這是一個好社區(qū)”、“是一個有價值感的社區(qū)”，而不是“一個一般的社區(qū)”?！饾u提升目標(biāo)消費群質(zhì)量，向目標(biāo)消費群質(zhì)量要效益。l 江濱玫瑰園是地產(chǎn)界的新貴（即使現(xiàn)在不是，也一定會是的），它的誕生，從今天開始；而住在江濱玫瑰園的，都是貴族，是新貴，他們的誕生，從住進江濱玫瑰園開始。3．江濱玫瑰園的定位方案（二）水邊的香格里拉l 香格里拉，一個世界人所向往的生活天堂、人間凈土?！诮?jīng)濟許可的情況下，人們更愿意住得優(yōu)越一些、尊貴一些、健康一些。l 定位要具有傳播力。l 形象力不足，個性不鮮明，賣點不突出，項目的市場認知度不充分。l 社區(qū)規(guī)劃好，區(qū)內(nèi)配套完善。l 非購買人群觀點：——價格太高，買不起。——購買動機平均，首次置業(yè)滿足居住需求與二次以上置業(yè)改善居住條件的比例相當(dāng)。——購買動機以滿足基本住房需求為主。3． 市場推廣體系比較隨意，缺乏整體的規(guī)劃。l 經(jīng)濟適用房售罄?！h了?！狈G化，不符合健康的需求。——檔次高。l ——隨著芙蓉北路拓寬，金霞大道開通在即，伍家?guī)X立交橋、319國道改造如火如荼，霞凝新港修建、火車北站北遷在望，以及麥德龍、普爾斯馬特等國際零售連鎖巨頭加盟，該區(qū)域板塊必將成為長沙新興的交通樞紐港、物流樞紐港、生活中心港、商業(yè)中心港。l 價格——在價格主導(dǎo)的市場環(huán)境中，價格是制勝的利器。居于衛(wèi)城，即有一種先天的、油然而生的優(yōu)越感。而高形象平臺與低價位之間形成的差異，也能為項目營造出極強有力的“銷售勢能”——誰，不希望“物超所值”？（支持）l 江濱玫瑰園具備成為“極高尚社區(qū)”的條件：——環(huán)境、配套的“優(yōu)越”非常明顯，即使放諸全城，亦不遑多讓?！鼘儆诶硐刖辰纭 目標(biāo)消費群體的定位要充分照顧到兩大問題：——繼承與發(fā)展的問題。l 目標(biāo)消費群體定位沒有明顯的地緣性。僅有感性是不夠的，而僅有理性也不充分。五、廣告執(zhí)行策略1．策略執(zhí)行原則我們傾向于用一種全新的視角、全新的思維、全新的方式來審視“江濱玫瑰園”。同時，不利于價格等資源整合，謀求更大的利潤。l 待95㎡、141㎡戶型銷售突破30％，即放開銷售，以期保證銷售的高峰，并適當(dāng)?shù)貙r格進行微調(diào)（上升）。——黃永玉，同時還是一個生活藝術(shù)家。3．價格控制：l 增加水平價差——現(xiàn)時的價格體系并沒有水平價差的設(shè)計，建議對此進行重新規(guī)劃，因為樓房朝向不同，定會造成景觀效果不同、通風(fēng)及采光效果不同，其價值自然不同。詳見廣告附件。312．炒作媒體l 長沙晚報313．炒作篇幅l 2000字－5000字/篇32．形象整合系列廣告，為項目重新推出造勢321．廣告主題：l 開啟水岸衛(wèi)城生活時代，見證一個新貴的誕生。l 通過人物形象與其身處的環(huán)境，在視覺上為項目造夢。l 有自己的觀點。烈士公園板塊213．三大板塊的主要客群關(guān)系：舊城板塊本案l 與舊城板塊在周邊企事業(yè)單位職工、拆遷戶上有一定的重合。代表著“天堂”、“和平”的意思。l 隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、發(fā)展，該板塊無疑將會成為區(qū)域內(nèi)又一新興中心城區(qū)（中心城區(qū)的概念不特指地理位置，而是指影響力和作用力而言）?！獮I水而居，是一種最理想的生活方式，不止中國，放諸世界亦然。總體而言：對項目自身的綜合質(zhì)素利用不夠。l ——三江交匯之處，自然景觀資源具有稀缺性、不可復(fù)制性。3．江濱玫瑰園項目分析31．銷售情況l 均價：1700元/㎡l 主力戶型：三房單位，面積107－131㎡l 最暢銷戶型：131㎡32．客戶群分析l 國防科大職工l 區(qū)政府公務(wù)員l 湘雅醫(yī)院職工l 周邊區(qū)域原住戶l 購買動機：就近改善居住條件。烈士公園板塊樓盤概況烈士公園東部板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價 （元/㎡）銷售率（%）備注1新華聯(lián)家園2800170178196三四房125170267045二期2夢澤園1066721900008073615503雍景園42600100000524三四房110150284030二期4王府花園640032100001300三四房1351653159225都市先鋒556916981180二房76118255090一期l 板塊客源分析：——二次以上置業(yè)者占大多數(shù)。——老長沙。l 價格主導(dǎo)市場。金帆l 140㎡以下房型最具銷售力。舊城區(qū)板塊樓盤概況——舊城區(qū)開發(fā)板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價 （元/㎡）銷售率（%）備注1富湘園2617549332420三房122138220060二期2興漢華庭113221495896三房1101352468603都市星光896225640144三房1311352660804興漢大廈2400220094四房1662258605金色地帶303522354142二房942780806元盛世家23332600059五房2703525507湖南財富中心666768000288四房1603900708建鴻達366646000268二三房100120