地產(chǎn)樓盤推廣策劃方案(存儲版)
【正文】 切都好。l 江濱玫瑰園擁有“三江何一”的優(yōu)勢。——它是景觀優(yōu)美的?！碇环N居住的精神。l 優(yōu)越，是一種人所共求的生活理想狀態(tài)。211．當(dāng)前的主力消費(fèi)群體：l 國防科大職工l 區(qū)政府公務(wù)員l 湘雅醫(yī)院職工l 周邊區(qū)域原住戶212．舊城區(qū)板塊及烈士公園板塊的目標(biāo)消費(fèi)群體：l 購買舊城區(qū)住宅的客戶以周邊企事業(yè)單位效益較好的職工、拆遷戶、老長沙人為主，一部分為附近經(jīng)商的個體戶，年齡在30－50歲之間。22．從目標(biāo)消費(fèi)群的輻射影響力角度進(jìn)行定位：221．長沙的社會結(jié)構(gòu)（金字塔）：上層社會：1/10中產(chǎn)階級：1/2草根階層：2/5222．各階層人群輻射力分析：上層社會影響（強(qiáng)）影響（弱）影響（中）中產(chǎn)階級草根群體影響（強(qiáng)）l 中產(chǎn)階級對其上、下階層均保持有較強(qiáng)的影響輻射力。為和他們高效溝通，廣告表現(xiàn)必須：l 具有較深層次的文化品位和審美價值。在此感受之下，進(jìn)而通過價格的對比形成銷售勢能（銷售力）?！沦F的氣質(zhì)充滿了自信與浪漫、儒雅的色彩。實(shí)在是條件不允許，寧愿借助別的場景。l 城市中軸線北延，“新貴”生活應(yīng)運(yùn)而生。l 新貴的“私享”，不是2590㎡的會所和室內(nèi)外雙泳池可以承載的?！璙I應(yīng)用部分（如行路旗），無法顯示作用。13．更新銷售物料系統(tǒng)l 售樓書——加強(qiáng)其可讀性、前瞻性與形象力。因應(yīng)市場反應(yīng)再適量加推。l “左腦——由黃永玉來講講他的藝術(shù)、他的生活，不僅有助于提高本項(xiàng)目的形象，也能利用其知名度、影響力，提升項(xiàng)目的知名度，并吸引大量的潛在消費(fèi)者前來，進(jìn)而形成消費(fèi)行為。n 與新貴品質(zhì)同行——與某品牌家俱、家電廠商合作，開展系列促銷活動，凡于江濱玫瑰園購房，即可憑有效單證以更大的優(yōu)惠購買該品牌家俱、家電。但必須隨時對主力戶型進(jìn)行控制。l 銷售現(xiàn)場除了項(xiàng)目圖片介紹之外，利用一切載體、空間，展示湘江、瀏陽河、撈刀河的風(fēng)光照片及文字資料。但每一期的命名，都必須標(biāo)示“江濱玫瑰園一期”等。l 新貴的生活，除了駕御三條江河，還要180000㎡的私家園林。廣告執(zhí)行策略，將基于此觀點(diǎn)而構(gòu)建?！Ч麍D的“非現(xiàn)實(shí)性”及“呆板”，無法構(gòu)建項(xiàng)目高一點(diǎn)的形象。——新貴的氣質(zhì)有一種內(nèi)在的優(yōu)越感。所有廣告都要用“豪宅”或“高尚社區(qū)”的高格調(diào)來進(jìn)行創(chuàng)意表現(xiàn)。l 以28－40歲年齡段為主。l 發(fā)展——向舊城板塊、烈士公園板塊分流，目的在于：——打破特定的地緣制約，擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群來源。這，也是我們項(xiàng)目定位的方向。（廣告口號）一個新貴的誕生或居優(yōu)越之上l 對于貴族的理解，已經(jīng)不單指物質(zhì)，還有精神?！亲鹳F的、優(yōu)越的。l 與金海林置業(yè)的企業(yè)文化、開發(fā)理念相一致。l 江濱玫瑰園已經(jīng)具備成為“極高尚社區(qū)”的態(tài)勢：——購房者的形態(tài)已經(jīng)表明，他們內(nèi)心已經(jīng)認(rèn)定了江濱玫瑰園是綜合生活質(zhì)素的佼佼者（二次置業(yè)行為較多），即已認(rèn)定了其“高尚性”?！鹳F、優(yōu)越、健康的活著，是每一個人的夢想、追求?，F(xiàn)在，一個全新的衛(wèi)城，即將成就長沙新貴們的生活理想。l 定位要來自于產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品對定位必須具備充分的支持力。36．核心問題點(diǎn)：l 宣傳未能對項(xiàng)目的無形價值、附加價值形成拉動。l 銷售控制計(jì)劃有欠周全，未對熱銷主力戶型加以有效的保全。330000㎡占地，52萬㎡總建，65％綠化率，生態(tài)園林規(guī)模逾180000㎡，環(huán)境生態(tài)指標(biāo)、質(zhì)素在該區(qū)無出其右。l 芙蓉北路（延伸線）即將修復(fù)到位。224. 小結(jié)l 注重環(huán)境與配套?！糠仲徺I做辦公用房?！獌r值有保證，即使將來用來投資也好。——受教育程度以中等及偏高為主。l 購買人群觀點(diǎn)——價格低，買得起，住得起?！芙逃潭炔町愝^大，高素質(zhì)人群比重并不突出。附錄1. 住宅開發(fā)狀況住宅開發(fā)量均價1500元/㎡以下住宅均價1500元/㎡以上住宅1943740開發(fā)量（㎡）主力戶型單位面積開發(fā)量（㎡）主力戶型單位面積469007二房、三房128㎡1474733三房132㎡附錄2. 住宅銷售狀況住宅銷售量住宅存量均價1500元/㎡以下住宅均價1500元/㎡以上住宅1142619801121銷售量（㎡）存量（㎡）銷售率銷售量（㎡）存量（㎡）銷售率4690070100％67361380112051％附錄3. 1500元/㎡以上住宅設(shè)計(jì)資料序樓盤名稱 建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型單位面積（㎡）已售面積（㎡）均價 （元/㎡）總銷售額 （萬元）已銷售額 （萬元）銷售率高層/多層1錦銹華天609四房 240024,14,60%多層2建鴻達(dá)2． 項(xiàng)目形象力不足，缺乏必要的鮮明個性與主張。對于江濱玫瑰園，我司認(rèn)為主要的問題在于三個方面：1． 缺乏合適的定位。l 商業(yè)門面開發(fā)總量為138075㎡，已銷售88558㎡，存量為49517㎡，均價7675元/㎡，銷售率為56％?！挲g以25－35歲之間為主。——樓盤質(zhì)素普遍不高，缺乏鮮明的個性?！挲g在30－50歲之間居多。l 購買人群觀點(diǎn)：——還是住城區(qū)好，生活、工作、出行都方便?！挲g在28－40歲間居多?！飿I(yè)管理質(zhì)量高，生活質(zhì)量、人身及財產(chǎn)安全有保障。l 價格低。l ——大社區(qū)、大環(huán)境。l 目前板塊內(nèi)配套不完善，周邊環(huán)境較差，特別是路網(wǎng)正在修建的影響較大。l 配套與環(huán)境——誰都有夢，誰都想住得更好，不管是富人還是窮人、貴族還是草根。l 定位必須要創(chuàng)造第一性，起碼是第一性集團(tuán)隊(duì)伍里的重要者?！粋€雅典衛(wèi)城，圍?。ㄖ停┝巳祟悢?shù)千年的文明；一個紫禁城，衛(wèi)佑了中國泱泱大國數(shù)百年的王者之氣。l 水岸衛(wèi)城，倡導(dǎo)的是一種尊貴的生活、優(yōu)越的生活、自然健康而從容篤定的生活?！獏^(qū)治板塊的龍頭，地緣人文得天獨(dú)厚，“中央港口式”生活區(qū)擁有無比的發(fā)展與升值可能。而18萬㎡生態(tài)園林，即讓這座小城擁有了公園的實(shí)質(zhì)。l 香格里拉，是一間國際知名的度假酒店。還用得著多說嗎？如果非得說，那么，請參照23?！繕?biāo)消費(fèi)群體的輻射影響力的問題。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1