【正文】 1000001300三房971301200853江濱玫瑰園3300005200003392三房1071311700154玲瓏閣300010000150一房251750355綠色和平墅299701830082聯(lián)體2322000406明珠苑1500048000192三房98113218080319國道沿線板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價(jià) （元/㎡）銷售率（%）備注1匯龍公寓611611000114二房67881591792旺角佳園38791127098二三房1011321600933新家園1598451000242二三房85138220060 （一期）4左岸春天10萬91187315四房130180270070 （一期）5四方小區(qū)14240227800588二三房771171270100 （二期）6金帆小區(qū)13334030萬1800二房701051380857圣爵菲斯23500017300010008星沙農(nóng)機(jī)市場(chǎng)22144425萬120（一期）52 （一層）1245100 （一期）l 板塊客戶源概況——周邊企事業(yè)單位職工、拆遷戶、外地來長(zhǎng)投資的個(gè)體戶。l 經(jīng)濟(jì)適用房售罄。對(duì)于能有機(jī)會(huì)為這樣一個(gè)具有知名度的企業(yè)以及具有發(fā)展前景的項(xiàng)目提供服務(wù)，我司深感榮幸。3． 市場(chǎng)推廣體系比較隨意，缺乏整體的規(guī)劃。現(xiàn)代城268二房 三房 350010,8,80%高層3唐朝碧閣18136126三房 四房 27004,2,55%高層4元盛世家1390459四房 五房 35254,2,50%小高層5金色地帶182二房 三房 27804,3,80%高層6興漢大廈1700094四房 22583,2,60%高層7都市星光144三房 26606,4,80%小高層8夢(mèng)澤園168000807四房 聯(lián)排 361560,30,50%高層9新華聯(lián)家園二期25314196三房 四房 26706,3,45%高層10都市先鋒15829180二房 25504,3,90%高層11四季花城103511728三房 四房 281429,20,70%小高層12芯都——購買動(dòng)機(jī)以滿足基本住房需求為主。——區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑶熬翱春?。——購買動(dòng)機(jī)平均，首次置業(yè)滿足居住需求與二次以上置業(yè)改善居住條件的比例相當(dāng)?！钆涮淄晟啤⒊墒?。l 非購買人群觀點(diǎn)：——價(jià)格太高，買不起。l 價(jià)格主導(dǎo)。l 社區(qū)規(guī)劃好，區(qū)內(nèi)配套完善。l ——大配套。l 形象力不足，個(gè)性不鮮明，賣點(diǎn)不突出，項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度不充分。l 宣傳體系缺乏規(guī)劃，隨機(jī)性強(qiáng)。l 定位要具有傳播力。l 水岸，項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置于生活的核心利益點(diǎn)之一?！诮?jīng)濟(jì)許可的情況下，人們更愿意住得優(yōu)越一些、尊貴一些、健康一些?！蟓h(huán)境、大配套與升值潛力，超越價(jià)格成為購房者購買的首要理由。3．江濱玫瑰園的定位方案（二）水邊的香格里拉l 香格里拉，一個(gè)世界人所向往的生活天堂、人間凈土。——對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，它代表著服務(wù)的完美；對(duì)于居住者而言，它代表著享受的完美。l 江濱玫瑰園是地產(chǎn)界的新貴（即使現(xiàn)在不是，也一定會(huì)是的），它的誕生，從今天開始；而住在江濱玫瑰園的，都是貴族，是新貴，他們的誕生，從住進(jìn)江濱玫瑰園開始。2．目標(biāo)消費(fèi)群體的界定21．從繼承與發(fā)展的角度對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行定位?！饾u提升目標(biāo)消費(fèi)群質(zhì)量，向目標(biāo)消費(fèi)群質(zhì)量要效益。四、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)策略廣告創(chuàng)意表現(xiàn)的總原則由于我們定位的是針對(duì)一群有一定層次的中產(chǎn)階級(jí)，進(jìn)而林永他們的輻射影響其他族群。最起碼，能讓消費(fèi)者一眼看上去就覺得“這是一個(gè)好社區(qū)”、“是一個(gè)有價(jià)值感的社區(qū)”，而不是“一個(gè)一般的社區(qū)”?！沦F的氣質(zhì)是一種“品質(zhì)主義”?！灰^多采用圖片庫的素材，應(yīng)堅(jiān)持實(shí)拍與原創(chuàng)。循環(huán)2．廣告執(zhí)行的策略原理21．理論原理形象（觀念）導(dǎo)入（樹立） 形象深化 形象提升循環(huán)22．應(yīng)用表現(xiàn)提出總形象定位 分解概念 二次形象整合，提升形象（水岸衛(wèi)城） （項(xiàng)目賣點(diǎn)的創(chuàng)意表現(xiàn)） （再次歸納）廣告的執(zhí)行計(jì)劃31．前期，用軟文（繕稿、新聞）為項(xiàng)目的重新推出造夢(mèng)311．炒作主題l 區(qū)治，催生長(zhǎng)沙的“新貴”生活。l 新貴們都懂得，用最挑剔的眼光為孩子成就未來。n 命名：水岸衛(wèi)城（一期）水岸領(lǐng)袖（二期）……等等42．項(xiàng)目VIl 理由：——原VI視覺識(shí)別性與沖擊力不強(qiáng)，特別是LOGO，無法體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模與形象性。12．開通接送專車l 班車接送點(diǎn)另定。l 每一階段推出貨量應(yīng)控制在60套左右為宜。n 新貴生活一步到位——與多家裝修公司及裝修建材商家合作，為買家提供一條龍服務(wù)（可由發(fā)展商免費(fèi)提供現(xiàn)場(chǎng)展位）5．SP活動(dòng)：l “黃金海岸體驗(yàn)之旅”或“尋找香格里拉”活動(dòng)——購房者即可有機(jī)會(huì)參與到夏威夷黃金海岸或香格里拉旅游度假。52 / 5