【正文】 B、 在珠江三角洲作針對(duì)性巡回推廣，推廣項(xiàng)目、擴(kuò)大知名度及影響力 ，全面促進(jìn)營(yíng)銷進(jìn)程，廣泛吸納外圍投資潛力。 D—— 降低置業(yè)投資門檻 激活各層買家，由于項(xiàng)目總價(jià)較高 ，付款方式單一，部分中、小型投資客戶的投資潛力未有充分發(fā)掘。 （ 2） 汽車 —— 未來市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。 ? 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 五、 總體策劃思路 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 塑造獨(dú)特鮮明的形象及 包裝 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位，塑造鮮明的項(xiàng)目形象 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擴(kuò)大知名度及影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì) 目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象、包裝等因素，我們制定以下項(xiàng)目定位。 凌峻策劃推廣工作安排 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位及鮮明項(xiàng)目形象。 （ 2） 市場(chǎng)定位 —— 未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核優(yōu)勢(shì)。 （ D） 成為順德地區(qū)最具大規(guī)模的綜合性商業(yè)城，以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主的多功 能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。 —— 綜合性百貨供應(yīng)商。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 專業(yè)市場(chǎng)概況分析 ? 傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)單一產(chǎn)品為主，發(fā)展規(guī)模及發(fā)展空間狹小。 付款方式：以按揭付款為主，付款方式單一， 6 成 10 年按揭。 珠江三角洲專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷擴(kuò)散。 配套設(shè)施未盡完善。 租金： 80— 250 元 /平方米 管理費(fèi)： 150元 /間 每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為 24 平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔 家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈 售價(jià)： 21000— 25000 元 /平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話： 220xx88 清暉路：新世界中心商場(chǎng) 商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨穑? 只租不售： 周六、日：3000 元 /間 /天 均價(jià)： 100 元 /平方米 /月； 周一至 五： 1000元 /間 /天 管理費(fèi)： 45 元 /平方米 大型節(jié)假日： 5000元 /間 /天 實(shí)用率： 100%。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。 專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。 其中 31— 35歲占 25% 36— 40 歲占 30% 41— 45 歲占 20% 46— 50 歲占 15% 51— 55 歲占 10% B、投資決策權(quán) —— 以男性為主達(dá) 75%，投資型客戶女性比例將增大。 順德本地消費(fèi)需求以民用消費(fèi)品為主，包括汽車、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車將是主力市場(chǎng)之一。 ? 著重資訊科技及電子商務(wù)網(wǎng)貿(mào)易的發(fā)展，服務(wù)配套設(shè)施更趨完善。 六、專業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展趨勢(shì) A、 專業(yè)市場(chǎng)特性 ? 目前總體專業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)成本較高，商戶承受力不斷加劇，而且市場(chǎng)上缺少永久產(chǎn)權(quán)大型專業(yè)市場(chǎng)出售。 5 安 華 裝 飾 材 料 城（附設(shè)燈飾城） 廣州市黃石東路 首層： 70108； 二層： 20。 廣告費(fèi)： 120 元 /月 管理費(fèi)： 100 元 /月 定金 ： 500 元 /間 保證金： 2 個(gè)月租金。 租金： 30 元 /平方米 /月（均價(jià)）合同期 3 年，擁金 萬元 /間。 *對(duì)本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)威脅。 管理費(fèi)： 元 /平方米 /月 。 （ 3）商清中央駐粵單位給予相應(yīng)支持，如設(shè)立分行，外匯管理機(jī)構(gòu)等。 （ 2） 工業(yè) A、 農(nóng)業(yè)機(jī)械化新技術(shù)設(shè)備制造 B、 輕紡工業(yè)：復(fù)臺(tái)超細(xì)、功能性、差別化化纖和產(chǎn)業(yè)用纖維、化纖原料生產(chǎn)，印染后整理配套廢水處理項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產(chǎn)品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產(chǎn)，無紡布、產(chǎn)業(yè)用特纖及紡織品的生產(chǎn)，生物工程技 術(shù)食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎(chǔ)原料和輔料的生產(chǎn)，新型包裝材料生產(chǎn)，利用現(xiàn)有生產(chǎn)條件引進(jìn)條件外資及技術(shù)對(duì)家電產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)改造業(yè)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究和開發(fā)。外貿(mào)出口市場(chǎng)向多彩大發(fā)展，形成“三資”企 業(yè)、外貿(mào)專業(yè)公司、自營(yíng)出遠(yuǎn)銷五大洲 100 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。 行政劃分 —— 順德市行政區(qū)城共轄十二個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，總面積 806 平方公里，常住人口 105 萬，流動(dòng)人口 50 萬，僑胞 40 多萬人。鎮(zhèn)區(qū)分別包括：大良、容桂、勒流、倫教、北窖、陳村、樂從、龍 江、杏壇、均安和德勝區(qū)。 6050100200300400500600700工業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值生產(chǎn)總值 財(cái)政收入居民儲(chǔ)蓄余額系列1 （ 1）市場(chǎng)行業(yè)概況 順德是新興的工業(yè)城市，已建成以輕工制造為主，多種以濟(jì)成份并存，擁有現(xiàn)代化先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，具有相當(dāng)規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)體系。 （ 3）配套設(shè)施 順德已基本實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)道路、通信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。 C、 家業(yè)飼料添加劑和飼料蛋白資源的開發(fā)和研制 D、 糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品加工的新技術(shù)和新設(shè)備 E、 糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng) F、 蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品流通公司 G、 生態(tài)環(huán)境整治和建設(shè)工程 H、 機(jī)械及光機(jī)電一體化工業(yè) I、 數(shù)控機(jī)訂、加工中心機(jī)床數(shù)控系統(tǒng)、機(jī)械手等設(shè)備制造 J、 新型智能化、組合 式配電設(shè)備元件、物種電纜的制造 K、 環(huán)保機(jī)械設(shè)備的制造 L、 電子通信 M、 新電子元器化、高能環(huán)保電池（鎳氫及錳離子第二次電池）制造 N、 數(shù)字移動(dòng)通信、衛(wèi)星通訊和光通訊等設(shè)備的制造 O、 計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)、工業(yè)仿真系統(tǒng)和控制系統(tǒng)的研究開發(fā) P、 光纖通信設(shè)備的制造 Q、 輸變電系統(tǒng)和城網(wǎng)電器工業(yè) R、 干式變壓器、干式電抗器、干式箱變站、高朕電纜、真空開關(guān)及智控設(shè)備、智能化框架式電器元件的制造。 （ 4）省委、省政府及省直有關(guān)部門各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，順德市直接參加及接收有關(guān)文件及信息。 廣告費(fèi) :1 元 /平方米 /月 。 番禺區(qū)大石鎮(zhèn)海珠路 恒性商貿(mào)城 大型百貨、五金、電器、日雜、塑料、文具。 低，雖然銷售方式靈活多樣，但缺乏市場(chǎng)投資吸引力。 開發(fā)規(guī)模及配套完善，但租金較高，開業(yè)時(shí)間短，經(jīng)營(yíng)狀況未盡理想，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，但部分招商范圍將與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 免 5001000 3 個(gè)月租金 水 : 元 /噸；電 :元 /度 (定額功率 24 瓦 )；每 千 瓦 增 房費(fèi) 20xx元正；電話 :自報(bào)、收工程費(fèi)1000 元 /米；廣告費(fèi)： 5 元/m2/月 協(xié)助辦理自行繳付 順德專業(yè)市場(chǎng) 順德市 —— 樂從國(guó)際家私城 ：以家具經(jīng)營(yíng)為主，配套裝飾精品。 ? 各主要大型專業(yè)市場(chǎng)以“低價(jià)格”作為主要招商競(jìng)爭(zhēng)策略。 ? 經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成“一站式”循環(huán)消費(fèi)體系。 隨著順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，及商品開發(fā)量及家居裝飾的不斷擴(kuò)大，對(duì)建材和裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、涂料的需求不斷增多，市場(chǎng)潛力深 遠(yuǎn)。 女性25%男性75% C、職業(yè)特性 —— 以私營(yíng)企業(yè) 及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶為主，投資型客戶自各行業(yè)及自由職業(yè)者。 市場(chǎng)品牌的塑造及市場(chǎng)推廣是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中致勝的關(guān)鍵，專業(yè)市場(chǎng)的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)。 投資需求仍有廣闊空間， 20xx 年完工的“華都豪庭”商鋪售價(jià)在 — 萬元 /平方米之間，市場(chǎng)仍然有相當(dāng)強(qiáng)大的承受力。 清暉園路段：鴻葉樓（獨(dú)立商鋪） 環(huán)市東路：景鴻樓（獨(dú)立商鋪） 租： 80— 100 元 /平方米 /月 售價(jià)：首層 —— 10500 元 /平方米 售： 18000元 /平方米 二層 —— 7500元 /平方米 丹樂路：翠庭軒（獨(dú)立商鋪） 環(huán)市北路：恒龍閣 售價(jià)： 9000元 /平方米 售價(jià)：12500元 /平方米 10：清暉園路段：東園商場(chǎng) 1“華都豪庭”樓盤商場(chǎng) 大型集市臨時(shí)性質(zhì) 商鋪劃分成 38 間商鋪 租金： 100— 200 元 /平方米。 1順德機(jī)電公司 電器商場(chǎng) 機(jī)電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營(yíng)方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)品，知名度較高。 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 品牌生產(chǎn)企業(yè)開始以專賣店形式搶占市場(chǎng)份額，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的凝聚力造成影響。 返租回報(bào)： 50 元 /平方米 /月，共 3 年（按建筑面積 100%），具有一定投資吸引力。 ? 區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相對(duì)飽和，經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及檔次較低，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及凝聚力。 —— 國(guó)、內(nèi)外產(chǎn)品經(jīng)銷、代理商。 三、項(xiàng)目存在問題分析 銷售策略 ： 主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及擋次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 形象包裝