【正文】 C、 想象空間：廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感，使之產(chǎn)生買(mǎi)AA商貿(mào)城宅基地后有什么樣的情景的聯(lián)想。這樣很容易在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。形象區(qū)格 某當(dāng)?shù)啬壳皟H有BB商住小區(qū)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該小區(qū)與我小區(qū)定位基本相同，均定位于銷(xiāo)售宅基地，該小區(qū)的賣(mài)點(diǎn)在于建一汽車(chē)站及花園，以此來(lái)凝聚人氣，該小區(qū)相對(duì)我項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所處地段稍偏僻，我項(xiàng)目主唱地段，并以此體現(xiàn)樓盤(pán)商業(yè)價(jià)值，建立起開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，項(xiàng)目進(jìn)展迅速的形象，給消費(fèi)者以購(gòu)買(mǎi)信心。開(kāi)盤(pán)造勢(shì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，邀請(qǐng)嘉賓，以熱烈、喜慶活動(dòng)營(yíng)造氣氛：（1）歌舞、模特表演；（2）娛樂(lè)、互動(dòng)性活動(dòng)，如家庭趣味競(jìng)技等；（3）游園活動(dòng)。銷(xiāo)售人員能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富，并熟悉市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)客戶追蹤、回訪，形成高度的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)。（3）口碑訴求從各個(gè)方面來(lái)營(yíng)造項(xiàng)目的良好口碑，例如廣告、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)、展點(diǎn)等處。內(nèi)部配套設(shè)施營(yíng)建小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟2層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工貿(mào)商場(chǎng)，同時(shí)我們建議開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)注重停車(chē)場(chǎng)所及路燈等公共設(shè)施的建設(shè)，以一個(gè)更為優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)吸引商業(yè)業(yè)戶及購(gòu)物人流。（2）目標(biāo)客戶較為分散本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶較為分散，主要集中于某鎮(zhèn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鹿寨縣城及L市，分散的客戶，不利于住處的傳播。第二部分 營(yíng)銷(xiāo)篇通過(guò)專(zhuān)業(yè)的市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的深入細(xì)致的調(diào)查，以及我們整合各方面因素結(jié)合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，在符合市場(chǎng)規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定出以下適合AA商貿(mào)城的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處地段車(chē)流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項(xiàng)目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是某連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是某經(jīng)濟(jì)對(duì)外交流的渠道，因此給項(xiàng)目中規(guī)劃的市場(chǎng)地理上的優(yōu)勢(shì)。 A、某鎮(zhèn)正在一個(gè)起步的階段，百?gòu)U待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便民設(shè)施都基本沒(méi)有，很多東西都只是在規(guī)劃當(dāng)中，但某的發(fā)展實(shí)力是我們看得見(jiàn)的，這與政府的大力支持是分不開(kāi)的，給投資者一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。B、雒貿(mào)苑市場(chǎng)每個(gè)攤位收2元/天的市場(chǎng)管理費(fèi)用，而市場(chǎng)內(nèi)原有的14個(gè)水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費(fèi)用，晚上以夜宵經(jīng)營(yíng)為主。項(xiàng)目規(guī)定最高樓層只能建設(shè)四層，二年內(nèi)開(kāi)工，若二年內(nèi)不能開(kāi)工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開(kāi)工。消費(fèi)情況A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場(chǎng)肉、菜類(lèi)價(jià)格與L同類(lèi)物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來(lái)到某投資建廠，其中多為L(zhǎng)、鹿寨的投資商。項(xiàng)目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過(guò)此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開(kāi)拓了更大的市場(chǎng)。D、 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。因此，我們組織了一支專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。F、 水路交通發(fā)達(dá)某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便，LR西面的柳江河有兩個(gè)碼頭，LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15萬(wàn)噸。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營(yíng)化工、冶煉類(lèi)企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級(jí)的造紙企業(yè)。企業(yè)職工收入情況A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買(mǎi)地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。四、某貿(mào)易市場(chǎng)調(diào)查分析某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)A、市場(chǎng)地處于兩主干道之間，占地9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類(lèi)行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門(mén)面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。雒貿(mào)苑市場(chǎng)除集日外基本上無(wú)人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，非常冷清，馬路市場(chǎng)則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。來(lái)自L、鹿寨的不少投資商把眼光放在了地皮買(mǎi)賣(mài)和農(nóng)貿(mào)買(mǎi)賣(mài)上，通過(guò)炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢(qián)，而部分某當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^(guò)商貿(mào)買(mǎi)賣(mài)致富。消費(fèi)能力有限 某經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展居民的收入會(huì)有所提高，但是，人們的消費(fèi)能力還是有限的。（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小某鎮(zhèn)目前僅有一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——BB小區(qū)，相對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇面相對(duì)較小，因而我項(xiàng)目所面臨的（5）項(xiàng)目整體規(guī)模大AA商貿(mào)城總占地面積100多畝，整體規(guī)模相對(duì)較大，對(duì)于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣的營(yíng)造均具有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，因?yàn)橐?guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會(huì)更為全面。三、對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的建議通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)爭(zhēng)取最大利潤(rùn)，并獲得整個(gè)項(xiàng)目的成功，我們建議采用低開(kāi)高走的策略，開(kāi)盤(pán)時(shí)經(jīng)積極造勢(shì)，以均價(jià)元/平方米推出，在銷(xiāo)售行情看漲之后，可爭(zhēng)取將均價(jià)提到元/平方米。目標(biāo)消費(fèi)群體定位基于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，并結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的特性，將本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體定位于當(dāng)?shù)刂欣夏耆?。重點(diǎn)突破戰(zhàn)術(shù)進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查分析及開(kāi)盤(pán)期間客戶積累分析，可得到準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群體定位，在此期間，有強(qiáng)針對(duì)性地重點(diǎn)突破該類(lèi)消費(fèi)者，集中兵力收獲最為豐盛的果實(shí)。B、銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃表注意事項(xiàng)：a、需得到公司各部門(mén)的全力配合，資料要求準(zhǔn)確及詳細(xì)； b、在今后執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)不斷強(qiáng)化和檢查。持續(xù)期加深項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，并造就良好口碑，以