【正文】 C、 想象空間：廣告要引導消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動感，使之產(chǎn)生買AA商貿(mào)城宅基地后有什么樣的情景的聯(lián)想。這樣很容易在強銷期內(nèi)抓住每一個細分市場。形象區(qū)格 某當?shù)啬壳皟H有BB商住小區(qū)一個競爭對手，該小區(qū)與我小區(qū)定位基本相同，均定位于銷售宅基地，該小區(qū)的賣點在于建一汽車站及花園，以此來凝聚人氣，該小區(qū)相對我項目來說，所處地段稍偏僻，我項目主唱地段，并以此體現(xiàn)樓盤商業(yè)價值，建立起開發(fā)商實力雄厚，項目進展迅速的形象，給消費者以購買信心。開盤造勢開盤當日，邀請嘉賓，以熱烈、喜慶活動營造氣氛：（1）歌舞、模特表演；（2）娛樂、互動性活動，如家庭趣味競技等；（3）游園活動。銷售人員能力強、經(jīng)驗豐富，并熟悉市場，同時加強客戶追蹤、回訪，形成高度的營銷網(wǎng)。（3）口碑訴求從各個方面來營造項目的良好口碑，例如廣告、銷售現(xiàn)場、展點等處。內(nèi)部配套設(shè)施營建小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟2層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場及工貿(mào)商場，同時我們建議開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)注重停車場所及路燈等公共設(shè)施的建設(shè)，以一個更為優(yōu)良的經(jīng)營環(huán)境來吸引商業(yè)業(yè)戶及購物人流。（2）目標客戶較為分散本項目的目標客戶較為分散，主要集中于某鎮(zhèn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鹿寨縣城及L市，分散的客戶，不利于住處的傳播。第二部分 營銷篇通過專業(yè)的市調(diào)人員對項目及項目各項情況進行的深入細致的調(diào)查，以及我們整合各方面因素結(jié)合對市場調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定出以下適合AA商貿(mào)城的營銷計劃。項目具有地段優(yōu)勢項目所處地段車流量巨大，由高速公路進入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是某連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是某經(jīng)濟對外交流的渠道，因此給項目中規(guī)劃的市場地理上的優(yōu)勢。 A、某鎮(zhèn)正在一個起步的階段，百廢待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便民設(shè)施都基本沒有，很多東西都只是在規(guī)劃當中，但某的發(fā)展實力是我們看得見的，這與政府的大力支持是分不開的，給投資者一個廣闊的發(fā)展空間。B、雒貿(mào)苑市場每個攤位收2元/天的市場管理費用，而市場內(nèi)原有的14個水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費用，晚上以夜宵經(jīng)營為主。項目規(guī)定最高樓層只能建設(shè)四層，二年內(nèi)開工，若二年內(nèi)不能開工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開工。消費情況A、容消費水平與L消費水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價格與L同類物品在一個標準線上。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來到某投資建廠，其中多為L、鹿寨的投資商。項目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項目開拓了更大的市場。D、 長遠規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)實行至2015年的長遠規(guī)劃，2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。因此，我們組織了一支專業(yè)的市場調(diào)查小組對項目的市場環(huán)境進行了細致的調(diào)查研究。這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的地理環(huán)境。F、 水路交通發(fā)達某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運方便，LR西面的柳江河有兩個碼頭，LQ江建有1個碼頭，年吞吐量15萬噸。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級的造紙企業(yè)。企業(yè)職工收入情況A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。b. 在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自己居住及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。四、某貿(mào)易市場調(diào)查分析某農(nóng)貿(mào)市場A、市場地處于兩主干道之間，占地9畝，是最熱鬧及貨物最為齊全的集散地，其中包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。雒貿(mào)苑市場除集日外基本上無人在市場內(nèi)經(jīng)營，非常冷清，馬路市場則是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。來自L、鹿寨的不少投資商把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣上，通過炒地皮和進行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分某當?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^商貿(mào)買賣致富。消費能力有限 某經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟的發(fā)展居民的收入會有所提高，但是，人們的消費能力還是有限的。（4）市場競爭小某鎮(zhèn)目前僅有一個地產(chǎn)項目——BB小區(qū)，相對當?shù)叵M者來說，選擇面相對較小，因而我項目所面臨的（5）項目整體規(guī)模大AA商貿(mào)城總占地面積100多畝，整體規(guī)模相對較大，對于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣的營造均具有較大的優(yōu)勢，同時，因為規(guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會更為全面。三、對項目價格的建議通過我們對市場的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場風險，同時爭取最大利潤，并獲得整個項目的成功，我們建議采用低開高走的策略，開盤時經(jīng)積極造勢，以均價元/平方米推出，在銷售行情看漲之后，可爭取將均價提到元/平方米。目標消費群體定位基于本項目的市場定位，并結(jié)合當?shù)叵M群體的特性，將本項目的目標消費群體定位于當?shù)刂欣夏耆?。重點突破戰(zhàn)術(shù)進入強銷期，通過前期市場調(diào)查分析及開盤期間客戶積累分析，可得到準確的目標消費群體定位，在此期間，有強針對性地重點突破該類消費者，集中兵力收獲最為豐盛的果實。B、銷售培訓計劃表注意事項：a、需得到公司各部門的全力配合，資料要求準確及詳細； b、在今后執(zhí)行過程中，應不斷強化和檢查。持續(xù)期加深項目形象，提高項目知名度、美譽度，并造就良好口碑，以