【正文】 、商戶組合原則及亮點（ Special Features） ? 本案并非是簡單的業(yè)態(tài)組合，而是新都市生活方式所涉及的一系列相關產品和服務的組合； ? 本案并非刻意追求單個商品或服務的獨特性、唯一性，而是通過獨特的商品和組合來滿足 潛在需求；各個品牌之間同樣是共榮互利、協(xié)同造市的關系。在這條街，你能見到很多的 好萊塢 明星。目前 CBD區(qū)域內商務功能已非常突出，但 夜間商業(yè)特征則相對較弱 。 筑波在建設初期因為商業(yè)設施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場所，而不愿意在這里定居。隨著近年在蘭桂坊附近酒吧及餐廳的發(fā)展，云咸街交界與榮華里一段的德己立街，也被納入蘭桂坊的范圍 。目前香港中環(huán)已發(fā)展為成熟而標準的 CBD地區(qū)。 百老匯歌舞劇起源于 19世紀中葉，當時的百老匯大道就已經成為美國戲劇藝術的活動中心。 曼哈頓交通便利，商務金融功能突出是紐約市發(fā)展的催化劑，依靠其影響，紐約市確立了國際城市形象 。 3 2 假設 2 以零售為主的商業(yè) 以中高端品牌零售為主，對商業(yè)環(huán)境及展示性為主。 ? 該人群 一次性消費 比例較大，重復光臨消費的可能性小。 ? 追求個性化、體驗式消費感受。 ? 從項目實力考慮： 世貿天階是本案所在商業(yè)組團的核心項目，具有無可爭議的影響 力，本案商業(yè)更多的是扮演“借船出海”的角色。 １、 未臨主街展示有限 本案與東大橋路相隔三棟塔樓，且大部分立面被其遮擋，商業(yè)展示性受到一定影響。 第四階段： CBD亮點 商業(yè)定位 Marketing Positioning 、本案自身條件分析（ Project Selfportrait ） 位置： CBD西北部，北側與東側臨 SOHO尚都、南接世貿天階、西側隔２棟塔樓與東大橋路相通 規(guī)模及層高： 樓層 B1 1F 2F 3F 4F 層高 (m) － 建筑面積 (m2) (地下） （地上） 總計 (m2) 建筑形態(tài)： 本案兩棟商業(yè)均呈南北狹長分布，面 寬進深比較大。未來本案商業(yè)可大致經歷以下四個發(fā)展階段： 第二階段：借勢造勢 階段周期： 6個月左右 階段策略：市場跟隨策略 +適時調整策略 階段描述：經過半年左右時間的經營，商業(yè)開始進入調整期。 該項目日常消費將以周邊辦公人群為主，主要消費類別也局限于餐飲、商務休閑等，而夜間及節(jié)假日的主力人群將以觀光客為主，該部分人群的消費屬于順帶性消費，顯然與項目商業(yè)檔次、商業(yè)結構不完全吻合。CO 艾格周末 LESS Happy 2nd 艾格運動 ODBO Pure Yoga 艾格 BENETTON She’ s kool SHIRAI FIDO 淑女屋 Sunlight 馬克華菲 江南布衣 THEME 播 世貿天階商業(yè)招商意向客戶分布圖 樓層 業(yè)態(tài) 代表商戶 1B 生活廣場、南北匯聚 樂天超市、迪士尼娃娃、周杰倫迪廳、 TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士進口食品、美容美甲等 1F 品牌零售、咖啡、展廳等 ZARA、 Starbucks、保時捷展廳、 Miss Sixty、 Swiss Perfumery、 CJW 等 2F 零售、美容、餐飲等 Only、 VeraModa 等 3F Sport 100 4F5F 各式餐飲 日本森本、金錢豹、古老海等 ? 試營業(yè)時間： 2020年 11月中下旬 ? 正式營業(yè)時間： 2020年元旦前 世貿天階實際招商情況： 從意向商戶規(guī)劃及實際招商情況的對比可以看出：世貿天階以零售為主的商業(yè)規(guī)劃的招商并不盡如人意，以至于其將招商全線收縮至南樓。 世貿天階商圈及重點項目研究 TianJie Commercial Circle amp。 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)51%40%9%百貨商場/購物中心 寫字樓商業(yè) 住宅商業(yè)區(qū)域新增商業(yè)73%26%1%大型商業(yè)/購物中心 寫字樓商業(yè) 住宅商業(yè)、區(qū)域商業(yè)特點 ? 業(yè)態(tài)構成： 現(xiàn)有商業(yè)以 零售類商業(yè) 及 商務配套為主 ；未來商業(yè)將更多體現(xiàn)出商品 零售和餐飲、休閑、娛樂類商業(yè)并存的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)特性。 ? 展示性或炫耀性： 不管是過去還是現(xiàn)在，中高消費階層對于自己的財富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。因而： ? 北京 CBD在規(guī)劃時就定位于 24小時 ，其中商業(yè)、服務、文化及娛樂設施 250萬平方米， 占總建筑面積的 25％，將在未來 CBD的運作中發(fā)揮重要的作用。主要的商務設施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側布置，確定位于 金十字 東北角面積約 30公頃的地區(qū)為 CBD的核心區(qū)。這里匯集了北京 70%以上的外資機構和半數(shù)以上的星級賓館、酒店。僅2020年第二季度北京新增的寫字樓面積中就有 60%以上都來自 CBD區(qū)域 。 、功能布局規(guī)劃 、軌道交通規(guī)劃 軌道交通規(guī)劃： CBD區(qū)域內有地鐵１號線上的國貿、永安里、大望路 3個地鐵車站。 ? 24小時的 CBD不僅僅體現(xiàn)在住宅、寫字樓和商業(yè)的比例上，更應該體現(xiàn)在商業(yè)的功能 規(guī)劃上 。在 CBD工作和生活往往體現(xiàn)著時尚、品味和財富，從這個意義上說 CBD也就成了一個展示中心、炫耀中心。 ? 商業(yè)檔次： 預計未來商業(yè)物業(yè)供給檔次以 中檔偏高 以上為主。Key Project Analysis Target Brand mix – 1/F ZARA For reference only. Subject to change amp。在已成交客戶中，餐飲、咖啡、酒吧等類型商戶在面積上占相當?shù)谋戎亍? 此外 ，天幕硬件設施的 運營維護費用拉高 了后期經營成本同樣是不容忽視的問題。首批入住商戶將會出現(xiàn)分化。物業(yè)沿街兩側自然形成商業(yè)街區(qū)的格局。 ２、 結構狹長商業(yè)隔斷 本案商業(yè)分為東西兩部分，僅有Ｂ１層相互連通；各部分商業(yè)格局狹長，面寬進深比過大，不利于商業(yè)利用。 ? 從消費客群考慮： 本案與世貿天階目標客群一致，且需要借助天階的影響力，吸引 世貿天階帶來的消費客群。 ? 目的性消費與沖動型消費比重相當。 ? 該人群 順帶性消費 消費行為和 連帶性消費 行為較多。租金承受能力高。 曼哈頓地區(qū)高樓林立，在面積不足 1平方公里的華爾街（ CBD的金融區(qū)），集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高地區(qū)。美式英語中創(chuàng)造了一個極為形象生動的詞－白色大道（ The Great White Way）來形容百老匯大道入夜后的“星光燦爛”。 香港 CBD制度透明、管理高效。 至今，蘭桂坊已由一條小巷發(fā)展成一個富西方文化的地區(qū)。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。夜間服務的、集中而有特色的餐飲、休閑、娛樂場所的缺乏使得下班后的商務人群轉移分流至其他區(qū)域，造成消費力的極大浪費。這里有無計其數(shù)的俱樂部、迪斯科舞廳、唱片店等與音樂有關的娛樂設施。 ? 本案并非僅僅是品牌商品的展示及銷售窗口，同樣是塑造品牌、提升品牌的舞臺。 功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種 基礎功能 飲食、聚會、商務洽談、溝通、放松身心功能 餐飲、休閑 中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、各式快餐、風格酒吧、甜品屋、鮮果養(yǎng)生館等 高尚生活配套功能 零售、服務 生活便利超市、個人護理用品超市、理容中心、美體養(yǎng)生館、私人診所等 引流功能 特色商業(yè)引流功能 餐飲、娛樂、休閑、服務 主題餐廳、藝術品廊、個性攝影、魔術培訓、休閑書吧、特色酒吧、室內娛樂等 市場細分專業(yè)功能 零售、教育 數(shù)碼新品展售、設計師品牌服裝定制、馬具、高爾夫用品、戶外用品展售、其它特色零售等 、商業(yè)功能及業(yè)態(tài) 、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配 業(yè)態(tài)分配比例34%28%21%17%餐飲休閑、娛樂零售生活配套業(yè)態(tài) 樓層分布 面積（ M2） 所占比例 餐飲 B 12F、 3F 34% 休閑、娛樂 B 12F 7317 28% 零售 B 12F 21% 生活配套 B 3F 17% 合計 B13F 100% 、業(yè)態(tài)組合原則、建議（ Principles Behind the Mix） 相關性 互補性 遵循租金規(guī)律 遵循業(yè)態(tài)特點 遵循人流流動規(guī)律 業(yè)態(tài)間須相互關聯(lián)、可產生連帶消費，以便共同造市、分享客源 業(yè)態(tài)及商戶間需有功能、品牌、服務上的互補，以便滿足需求差異 具有較高利潤率的業(yè)態(tài)及較高品牌附加值的商戶，其對商鋪的位置及展示性要求較高，承租能力也較高，其分布必然相對集中且位置較好 對目的性消費業(yè)態(tài)，如娛樂等可適當放在次要樓層且與順帶性消費業(yè)態(tài)穿插分布，以便引導消費人流 商業(yè)人流需盡量設置為回流，單項人流不利于留住消費，因此主力店應盡量設置在商業(yè)的各個角，以吸引人流在賣場內回轉 零售 類作為非目的性消費業(yè)態(tài)，需要大量人流，需放置在較低樓層的較好位置； 餐飲 類作為對于人流具有較好聚集作用之偏目的性業(yè)態(tài)應當充分利用，考慮到餐飲對硬件配置要求較高，可將其相對集中放置，以減少成本； 休閑類及配套類 的目的性消費特征更為明顯，一般放置于人流較少到達的位置，對于私人會所、女性 SPA、護理等應該注意私密性。一到晚上，這里又是另外一番景像，各種夜總會、迪廳吸引了成群結隊的時尚人士。 白天 —— 商務金融中心 夜晚 —— 餐飲娛樂的天堂 CBD的雙面性 CBD專題研究 、北京 CBD與世界著名 CBD之比較分析 與世界各地著名的 CBD相比，北京 CBD也有條件成為國際化大都市的標志。 CBD專題研究 城市功能之間具有相輔相成的關系，功能過于單調不利于城市健康發(fā)展。 其后，有些電影在這里取景，蘭桂坊漸漸成為一處有品味的消閑之地，酒吧、食肆及娛樂場所越開越多。 中環(huán)區(qū)位于本島的核心區(qū)域，是香港的金融貿易心臟。而今百老匯大道是美國現(xiàn)代歌舞藝術、美國娛樂業(yè)的代名詞 。 、世界 CBD案例 World Wide CBD Case Study 、美國紐約 CBD —— 曼哈頓（ The Manhattan） 紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的 CBD。零售類租金承受力較高，主題餐飲、娛樂類租金承受力有限。 ? 觀光、商旅人群： ? 注重 過程中的 感受 ， 追求 新鮮的、不一樣的 體驗 ； ? 人群層次多樣化、消費能力多樣化。 ? 工作日消費行為集中，消費頻度較高， 且以午餐及晚間休閑娛樂消費為主。 ? 從入市時間考慮： 世貿天階首期開街以南樓為主，北樓晚于南樓面市，本項目則是 在南北樓入市后、商業(yè)氛圍已建立的基礎上進入市場。 ３、 臨近天階借勢優(yōu)先 本案臨近區(qū)域核心商業(yè)“世貿天階”，且晚于該項目入市，因而有條件借助天階擴大自身影響力。 前期對區(qū)域市場和重點項目的深入研究幫助我們確立了本案商業(yè)的定位方向，但正如任何一個新興商業(yè)都是一張白紙、存在多種可能性一樣，最終能否畫成一幅美麗的畫卷則還需要考證商業(yè)自身的客觀條件 。 通過以上整體市場研究和對重點項目的分析，結合商業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律，我們可大致勾勒出未來本項目的商業(yè)操作思路。 其次 ： 該項目 主體消費人群的人員構成及消費特點與商業(yè)定位間有一定偏差 。 Jones Azona, AO2 Potatoamp。周邊重點項目研究也由此顯得更為重要。 ? 消費性： ? 年輕化： 、區(qū)域商業(yè)市場概況 （ Retail Market Study of the Area ） 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類型 商業(yè)分布 原有商業(yè) 綜合百貨、寫字樓底商 以國貿周邊、長安街沿線以北為主 新增商業(yè) 126萬 綜合性項目的商業(yè)部分，獨立性較強、所占比例較大 相對集中于 CBD規(guī)劃的商務中心區(qū)內 合計 /備注 —— 商業(yè)重心向北、向東擴散 、商業(yè)供應總量 、區(qū)域內新增商業(yè)列舉： 項目名稱 商業(yè)面積 商業(yè)定位 入市時間 招商進度 經營管理 SOHO尚都 時尚休閑、餐飲、零售 客戶積累階段， 9月底開始簽約，年底計劃簽約 4060% 港鐵物業(yè) 朝外 SOHO 庭院內街式商業(yè) 2020年初 未開始 港鐵物業(yè) 世貿天階 觀光主題商業(yè) 年底前開業(yè) 顧問：仲量聯(lián)行 萬通中心 1萬 商務配套 未開始 待定 新城國際 商業(yè)配套 2020年 未開始 第一太平 光華國際 配套及文化主題商業(yè) 2020年底 未開始 待定 北京財富中心 購物中心、商業(yè)街、餐飲街、康體中心 未開始 待定 世紀財富中心 銀行、餐飲 2020年 以確定一家銀行入駐 待定 溫莎大道 商業(yè)配套 2020