【正文】 Pettee pane Ecco 世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖 Target Brand mix – 3/F For reference only. Subject to change amp。Key Project Analysis Target Brand mix – 1/F ZARA For reference only. Subject to change amp。 通過(guò)對(duì)區(qū)域未來(lái) 商業(yè)市場(chǎng)格局 的分析 我們認(rèn)為 本案從屬于世貿(mào)天階商圈，應(yīng)協(xié)同天階、ＳＯＨＯ 等項(xiàng)目一起打造區(qū)域合力，形成共融，做大商圈。 ? 商業(yè)檔次： 預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)供給檔次以 中檔偏高 以上為主。他們可以算是城市中真正的消費(fèi)一族。在 CBD工作和生活往往體現(xiàn)著時(shí)尚、品味和財(cái)富，從這個(gè)意義上說(shuō) CBD也就成了一個(gè)展示中心、炫耀中心。 、區(qū)域消費(fèi)人群分析 （ Consumer Analysis of the Area） C B D 人群結(jié)構(gòu)圖49%10%10%13%3%15% 年輕商務(wù)白領(lǐng)C B D 涉外人士C B D 常駐財(cái)富階層各界商務(wù)旅行人群文化休閑人群觀光人群、消費(fèi)人口數(shù)量及構(gòu)成： ? 先鋒性： 城市的時(shí)尚和流行通常都是由城市的精英階層引領(lǐng)的。 ? 24小時(shí)的 CBD不僅僅體現(xiàn)在住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)的比例上，更應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)的功能 規(guī)劃上 。 超級(jí)路網(wǎng)： CBD路網(wǎng)系統(tǒng)將基本形成， 40條四級(jí)道路 貫穿其中，道路面積率達(dá) 39％。 、功能布局規(guī)劃 、軌道交通規(guī)劃 軌道交通規(guī)劃： CBD區(qū)域內(nèi)有地鐵１號(hào)線上的國(guó)貿(mào)、永安里、大望路 3個(gè)地鐵車站。 、 CBD的功能定位 ? 立足北京，服務(wù)全國(guó)，輻射亞太地區(qū)乃至全世界。僅2020年第二季度北京新增的寫(xiě)字樓面積中就有 60%以上都來(lái)自 CBD區(qū)域 。世界城商業(yè)策劃報(bào)告 The World City Shopping Mall Strategic Planning Report 本案策劃主旨（ Main Theme） 成功招商 是我們的 首要目標(biāo)； 持久運(yùn)營(yíng) 是我們的 根本目的 ； 提升 物業(yè)品質(zhì) 、實(shí)現(xiàn) 商業(yè)公寓共贏 是我們的 現(xiàn)實(shí)要求 ； 策劃流程（ Work Flow ） 城市商圈研究 CBD區(qū)域市場(chǎng)研究 國(guó)外知名 CBD概覽 項(xiàng)目定位方向探討 項(xiàng)目整體定位 世貿(mào)天階商圈研究 （重點(diǎn)項(xiàng)目研究） 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目自身解讀 產(chǎn)品建議 收益預(yù)測(cè) 城市商圈研究 Municipal Commercial Circle Analysis 北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單 新興潛力商圈： CBD、中關(guān)村、金融街（商務(wù)中心商圈）；亞奧、望京（區(qū)域型商圈） 中關(guān)村 金融街 西單 亞奧 王府井 CBD 望京 、城市商圈（ Municipal Commercial Circle ） 、傳統(tǒng)商圈 重點(diǎn)商業(yè)：西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、時(shí)代廣場(chǎng)、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場(chǎng)等 新建商業(yè)：西單 Mall、美晟國(guó)際廣場(chǎng) 商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約 35萬(wàn)平米，新增約 18萬(wàn)平米，五年后有望達(dá)到 100萬(wàn)平米 左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主 目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化 商圈特點(diǎn)： 1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足 2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主 3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài) 4）已形成自身固定的消費(fèi)群體 5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限 6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限 西單商圈 —— 零售購(gòu)物為主、年輕化商業(yè)集合 王府井商圈 —— 城市觀光旅游及品牌展示型商業(yè) 重點(diǎn)商業(yè)：東方新天地、新東安商場(chǎng)、王府井百貨等 商業(yè)體量：大型商業(yè)總體量約 40萬(wàn)平米 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主 目標(biāo)人群：以旅游消費(fèi)人群為主 商圈特點(diǎn)： 1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá) 2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主 3）商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主 4）消費(fèi)客群以國(guó)內(nèi)外旅游人士為主，消費(fèi)力有限 5）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限 、新興商圈 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量比較36%21%27%16%電子市場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 寫(xiě)字樓商業(yè) 住宅商業(yè)區(qū)域未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量比較15%76%7% 2%電子市場(chǎng) 綜合商業(yè) 寫(xiě)字樓底商 住宅商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：太平洋、鼎好電子商城、中關(guān)村科貿(mào)、新中關(guān)、中關(guān)村國(guó)際廣場(chǎng)、第三極等 商業(yè)體量：現(xiàn)有 51萬(wàn)， 2年內(nèi)新增 40萬(wàn)左右，未來(lái)區(qū)域總商業(yè)有望達(dá)到 100萬(wàn)平米左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以電子商城為主，帶動(dòng)新興綜合商業(yè) 目標(biāo)人群：以電子產(chǎn)品消費(fèi)人群為主，新興綜合零售商業(yè) 商圈特點(diǎn)： 1）商業(yè)業(yè)態(tài)以電子批發(fā)及綜合零售為主 2）商業(yè)形態(tài)逐漸由單一電子向大型綜合商業(yè)發(fā)展 3）消費(fèi)客群以華北區(qū)電子類批發(fā)零售客群及中關(guān)村周邊辦公居住客群為主 4）大多新建商業(yè)尚處于招商或市場(chǎng)培育階段，其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)尚需時(shí)日 中關(guān)村商圈 —— 電子科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)新興綜合商圈 金融街商圈 —— 金融產(chǎn)業(yè)及辦公配套商業(yè) 重點(diǎn)商業(yè)：金融街中心廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心 商業(yè)體量： 15萬(wàn)方米 左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓底商、商業(yè)街 目標(biāo)人群：金融街周邊辦公、居住人群 商圈特點(diǎn)： 1）交通便利，有地鐵等公共交通系統(tǒng) 2）金融街商務(wù)區(qū)以金融產(chǎn)業(yè)、大型國(guó)企總部辦公人群為主 3）商業(yè)需求主要集中在日常商務(wù)消費(fèi)，晚間及節(jié)假日消費(fèi)外流 4）新建商業(yè)尚處于招商階段，其商業(yè)氛圍尚不成熟 5）未來(lái)有高端酒店支撐，商業(yè)定位高端 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)比較80%13%7%綜合購(gòu)物中心 寫(xiě)字樓商業(yè) 商業(yè)街區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成54%22%9%15%綜合零售 商務(wù)配套 住宅配套 其他區(qū)域新增商業(yè)構(gòu)成70%17%1%12%綜合零售 商務(wù)配套 住宅配套 其他CBD商圈 —— 商務(wù)商業(yè)互動(dòng)型現(xiàn)代化綜合商圈 重點(diǎn)商業(yè)：國(guó)貿(mào)中心、華貿(mào)中心、世貿(mào)天階、 SOHO、北京萬(wàn)達(dá)等 商業(yè)體量： 現(xiàn)有約４６萬(wàn) 平米，未來(lái)兩年內(nèi) 新增１２６萬(wàn) 平米左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓商業(yè)為主 目標(biāo)人群：ＣＢＤ周邊辦公、居住人群、區(qū)域商務(wù)往來(lái)人群；城市高端消費(fèi)人群 商圈特點(diǎn)： 1）商務(wù)氛圍成熟、商業(yè)基礎(chǔ)較好 2）具有政府規(guī)劃支持 3）未來(lái)商業(yè)供應(yīng)總量大，商業(yè)設(shè)施完善 4）以大型綜合購(gòu)物中心商業(yè)為主 5）區(qū)域消費(fèi)人群集中，消費(fèi)實(shí)力及消費(fèi)檔次較高 主要商圈 商業(yè)體量預(yù)估 （ M2） 商業(yè)結(jié)構(gòu) 主要特征 消費(fèi)人群 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)商業(yè)中心 王府井 40萬(wàn) 傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心 國(guó)際性 觀光、旅游商業(yè)街 ；品牌展示中心 以旅游消費(fèi)人群為主 王府井商業(yè)街、新東安市場(chǎng)、東方新天地 西單 100萬(wàn) 傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心 最早的、最成熟的商圈之一；以 “時(shí)尚、購(gòu)物”為主題的青春時(shí)尚型商業(yè)聚集區(qū) 本地年輕化消費(fèi)人群 西單商場(chǎng)、西單賽特、中友百貨、君太百貨、 LCX、西單購(gòu)物中心 、美晟國(guó)際、西單 Mall 新興商務(wù)中心商業(yè) CBD 172萬(wàn) 傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街 商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動(dòng)；最具吸引力的城市升級(jí)版商圈 CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來(lái)人群、高端公寓居民 國(guó)貿(mào)、嘉里、貴友、華貿(mào)、建外SOHO、世貿(mào)天階、北京萬(wàn)達(dá)、銀泰中心、日壇國(guó)際、 SOHO尚都、朝外 SOHO等 中關(guān)村 100萬(wàn) 專業(yè)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街 以科技、商務(wù)、人文主要特征 電子產(chǎn)品消費(fèi)者、中關(guān)村周邊辦公及居住人群 鼎好電子商城、中關(guān)村ｅ世界、第三極、中關(guān)村廣場(chǎng)、新中關(guān)等 金融街 15萬(wàn) 傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓底商 以金融產(chǎn)業(yè)為依托；高端配套商業(yè) 金融街及其周邊商務(wù)辦公人群 四季商城、金樹(shù)街、百盛購(gòu)物中心 、城市商圈總結(jié)對(duì)照 Municipal Commercial Circle parison 由以上對(duì)各商圈的分析可以得出：未來(lái) CBD是規(guī)模最大、商業(yè)層次及商業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富、消費(fèi)人群普遍檔次較高 的新興商圈，因而其最有可能成長(zhǎng)為 升級(jí)版城市級(jí)商業(yè)中心 。這里匯集了北京 70%以上的外資機(jī)構(gòu)和半數(shù)以上的星級(jí)賓館、酒店。 北京將如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)發(fā)展目標(biāo)，成為一個(gè)世界城市呢？CBD作為國(guó)際大都市的標(biāo)志將起至關(guān)重要的作用！ 、 CBD范圍及概況 ? 1998年，市規(guī)劃局在 《 北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽(yáng)路之間約 。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國(guó)門外大街兩側(cè)布置，確定位于 金十字 東北角面積約 30公頃的地區(qū)為 CBD的核心區(qū)。 一軸為東三環(huán)路地下空間發(fā)展軸線；一區(qū)為核心區(qū)域，即以地鐵國(guó)貿(mào)換乘站為帶動(dòng)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)東三環(huán)兩側(cè)；兩點(diǎn)為地鐵國(guó)貿(mào)換乘站和地鐵 10線光華路車站；三線為建外大街地下聯(lián)絡(luò)線、光華南路地下聯(lián)絡(luò)線和 CBD東西街地下聯(lián)絡(luò)線。因而： ? 北京 CBD在規(guī)劃時(shí)就定位于 24小時(shí) ，其中商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè)設(shè)施 250萬(wàn)平方米， 占總建筑面積的 25％，將在未來(lái) CBD的運(yùn)作中發(fā)揮重要的作用。 《 北京 CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 （ 2020至 2020年）預(yù)測(cè)， CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有 50萬(wàn)， 其中， ? 年輕商務(wù)白領(lǐng)約 25萬(wàn)到 30萬(wàn)； ? CBD常駐財(cái)富階層有 ； ? CBD涉外人士約 ； ? 各界商務(wù)旅行人群約 7萬(wàn)； ? 文化休閑人群約 1至 2萬(wàn)； ? 觀光人群在 4至 8萬(wàn)左右。 ? 展示性或炫耀性： 不管是過(guò)去還是現(xiàn)在，中高消費(fèi)階層對(duì)于自己的財(cái)富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。 、人群消費(fèi)特點(diǎn) 注重品質(zhì)和服務(wù)，喜歡有特色得東西； 對(duì)于文化和藝術(shù)方面得需求日漸強(qiáng)烈； 運(yùn)動(dòng)、健康正在成為 CBD人群生活方式的關(guān)鍵詞 在 CBD生活或工作對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是件愉快和值得驕傲的事，在這里消費(fèi)具有相當(dāng)大的吸引力； 這里的人群熱衷于各種消費(fèi)，不管是餐飲娛樂(lè)還是購(gòu)物或休閑。 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)51%40%9%百貨商場(chǎng)/購(gòu)物中心 寫(xiě)字樓商業(yè) 住宅商業(yè)區(qū)域新增商業(yè)73%26%1%大型商業(yè)/購(gòu)物中心 寫(xiě)字樓商業(yè) 住宅商業(yè)、區(qū)域商業(yè)特點(diǎn) ? 業(yè)態(tài)構(gòu)成： 現(xiàn)有商業(yè)以 零售類商業(yè) 及 商務(wù)配套為主 ；未來(lái)商業(yè)將更多體現(xiàn)出商品 零售和餐飲、休閑、娛樂(lè)類商業(yè)并存的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)特性。 、區(qū)域未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)格局 Forecast of Retail Market in the Area 世貿(mào)天階商圈 國(guó)貿(mào)商圈 華貿(mào)商圈 按照區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布特征，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將形成三大商業(yè)組團(tuán)： ? 華貿(mào)商圈：華貿(mào)中心、金地國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等 ? 國(guó)貿(mào)商圈：國(guó)貿(mào)、嘉都、嘉里中心、世紀(jì)財(cái)富中心、財(cái)富中心等 ? 世貿(mào)天階商圈：世貿(mào)天階、世界城、 SOHO尚都、朝外SOHO、光華國(guó)際等 、華貿(mào)商圈 重點(diǎn)商業(yè)： 華貿(mào)中心 、北京萬(wàn)達(dá)、金地中心、溫特萊中心、陽(yáng)光 100等 商業(yè)體量：約 40萬(wàn)平方米 商業(yè)結(jié)構(gòu)：綜合百貨、購(gòu)物中心、大型賣場(chǎng)、寫(xiě)字樓底商 目標(biāo)人群：區(qū)域周邊及京城東部辦公、居住人群；酒店商務(wù)往來(lái)人群 商圈特點(diǎn)： 1）商圈規(guī)模較大 2）具備地鐵等公共交通系統(tǒng) 3）商業(yè)形態(tài)以大型綜合性購(gòu)物中心為主 4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動(dòng)性高端消費(fèi)人群 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)80%11%9%購(gòu)物中心/綜合商業(yè) 寫(xiě)字樓商業(yè) 住宅商業(yè)、國(guó)貿(mào)商圈 重點(diǎn)商業(yè)： 國(guó)貿(mào)中心 13期 、嘉里中心、嘉都大廈、財(cái)富中心、銀泰、建外ＳＯＨＯ等； 商業(yè)體量：約 36萬(wàn)平方米； 商業(yè)結(jié)構(gòu)：高檔購(gòu)物中心；