【正文】 正統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 不適合大比例零售業(yè)態(tài) ； ? 無整體商業(yè)規(guī)劃； ? 東西側(cè)連通不足（地上僅憑連廊連結(jié)，地下不連通），商業(yè)互動(dòng)受影響； ? 另類建筑風(fēng)格是建筑的亮點(diǎn)卻非商業(yè)亮點(diǎn)（ 零售商業(yè)的通透性及展示性受影響 ）； ? 未來需借助持續(xù)性商業(yè)推廣活動(dòng)來吸引人流； SOHO尚都存在問題 ? 截止到 9月底為客戶積累階段，目前無實(shí)質(zhì)性簽約； ? 計(jì)劃于 2020年底招商率達(dá)到 3040%； SOHO尚都目前租賃狀況 空置中 開業(yè)前 調(diào)整后 典型案例 —— 建外 SOHO SOHO尚都 未來商業(yè)預(yù)期 ? 未來需有兩年左右的市場(chǎng)培育期 ? 未來商業(yè)業(yè)態(tài)預(yù)期：以餐飲、休閑為主 理由： 銷售型商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃不受控； 區(qū)域周邊及自身辦公人群需要餐飲、商務(wù)及 休閑配套； 零售購(gòu)物類商業(yè)對(duì)商業(yè)氛圍要求較高，新興 商業(yè)需做出特色，但特色零售招商難度較大； 內(nèi)廊式商業(yè)、線形布局且連通性不足，不利 于形成商業(yè)回流，分割不適合零售類商業(yè)。 此外 ，天幕硬件設(shè)施的 運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用拉高 了后期經(jīng)營(yíng)成本同樣是不容忽視的問題。 其次 ： 該項(xiàng)目 主體消費(fèi)人群的人員構(gòu)成及消費(fèi)特點(diǎn)與商業(yè)定位間有一定偏差 。 ＣＢＤ及其周邊固然有高端商務(wù)人群和涉外人士，但該部分人以常駐辦公人群為主，其對(duì)國(guó)際品牌的消費(fèi)需求在一定時(shí)期內(nèi)是有限的。零售購(gòu)物類消費(fèi)需求往往也是伴隨休閑消費(fèi)共生的。在已成交客戶中，餐飲、咖啡、酒吧等類型商戶在面積上占相當(dāng)?shù)谋戎亍?Jones Azona, AO2 Potatoamp。A Elong Diamond Fornarina Sisley GUESS jessica Aldo SOLOMON 緣 (中式服裝 ) Promod Pettee pane Ecco 世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖 Target Brand mix – 3/F For reference only. Subject to change amp。 final confirmation. 翡翠小廚 Zoe’ s Caf233。Key Project Analysis Target Brand mix – 1/F ZARA For reference only. Subject to change amp。周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究也由此顯得更為重要。 通過對(duì)區(qū)域未來 商業(yè)市場(chǎng)格局 的分析 我們認(rèn)為 本案從屬于世貿(mào)天階商圈，應(yīng)協(xié)同天階、ＳＯＨＯ 等項(xiàng)目一起打造區(qū)域合力，形成共融，做大商圈。 ? 商業(yè)缺口： 未來 CBD商業(yè)供應(yīng)仍以大型綜合購(gòu)物中心為主，這就注定零售業(yè)態(tài)是未來商業(yè)的絕對(duì)主力業(yè)態(tài)，而 能夠滿足 24小時(shí)消費(fèi)的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)仍將是未來 CBD的主要需求 。 ? 商業(yè)檔次： 預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)供給檔次以 中檔偏高 以上為主。 ? 消費(fèi)性： ? 年輕化： 、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 （ Retail Market Study of the Area ） 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類型 商業(yè)分布 原有商業(yè) 綜合百貨、寫字樓底商 以國(guó)貿(mào)周邊、長(zhǎng)安街沿線以北為主 新增商業(yè) 126萬 綜合性項(xiàng)目的商業(yè)部分，獨(dú)立性較強(qiáng)、所占比例較大 相對(duì)集中于 CBD規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)內(nèi) 合計(jì) /備注 —— 商業(yè)重心向北、向東擴(kuò)散 、商業(yè)供應(yīng)總量 、區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)列舉： 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 商業(yè)定位 入市時(shí)間 招商進(jìn)度 經(jīng)營(yíng)管理 SOHO尚都 時(shí)尚休閑、餐飲、零售 客戶積累階段， 9月底開始簽約，年底計(jì)劃簽約 4060% 港鐵物業(yè) 朝外 SOHO 庭院內(nèi)街式商業(yè) 2020年初 未開始 港鐵物業(yè) 世貿(mào)天階 觀光主題商業(yè) 年底前開業(yè) 顧問：仲量聯(lián)行 萬通中心 1萬 商務(wù)配套 未開始 待定 新城國(guó)際 商業(yè)配套 2020年 未開始 第一太平 光華國(guó)際 配套及文化主題商業(yè) 2020年底 未開始 待定 北京財(cái)富中心 購(gòu)物中心、商業(yè)街、餐飲街、康體中心 未開始 待定 世紀(jì)財(cái)富中心 銀行、餐飲 2020年 以確定一家銀行入駐 待定 溫莎大道 商業(yè)配套 2020年 整售 —— 北京國(guó)際中心 4萬 區(qū)域型商業(yè) 2020年中 無簽約 待定 國(guó)貿(mào)三期 14萬 高端購(gòu)物中心 2020年 已有相當(dāng)客戶積累 國(guó)貿(mào)商業(yè)管理 華貿(mào)中心 22萬 中高端購(gòu)物中心 2020年底 已確定新光三越百貨等主力店 —— 北京萬達(dá) 16萬 綜合商業(yè)體 +獨(dú)立商業(yè)街 已確定新世界百貨、沃爾瑪?shù)? 主力客戶 仲量聯(lián)行 CBD主要商業(yè)分布 本案 尚都國(guó)際 SOHO尚都 世貿(mào)天階 光華國(guó)際 嘉都大廈 嘉里中心 國(guó)貿(mào) 13期 銀泰 建外 SOHO SOHO現(xiàn)代城 北京萬達(dá) 金地中心 華貿(mào)中心 溫特萊中心 陽光 100 朝外 SOHO 萬通中心 北京財(cái)富中心 世紀(jì)財(cái)富 ? 商業(yè)形態(tài)： 無論現(xiàn)有商業(yè)還是未來供應(yīng)商業(yè)均以 大型綜合性商業(yè)為主 。他們可以算是城市中真正的消費(fèi)一族。目前北京 CBD人群在區(qū)域內(nèi)停留的時(shí)間已經(jīng)越來越長(zhǎng)， CBD的晚間魅力在逐漸增加。在 CBD工作和生活往往體現(xiàn)著時(shí)尚、品味和財(cái)富，從這個(gè)意義上說 CBD也就成了一個(gè)展示中心、炫耀中心。這里的人們更加注重體驗(yàn)和感受。 、區(qū)域消費(fèi)人群分析 （ Consumer Analysis of the Area） C B D 人群結(jié)構(gòu)圖49%10%10%13%3%15% 年輕商務(wù)白領(lǐng)C B D 涉外人士C B D 常駐財(cái)富階層各界商務(wù)旅行人群文化休閑人群觀光人群、消費(fèi)人口數(shù)量及構(gòu)成： ? 先鋒性： 城市的時(shí)尚和流行通常都是由城市的精英階層引領(lǐng)的。 、北京 CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 、區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng) （ Office Supply of the Area ） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 (萬平方米 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 (萬平方米 ) 1 尚都國(guó)際 21 國(guó)貿(mào)中心 13 2 SOHO尚都 17 22 嘉都大廈 3 世界城 23 央視新址 59 4 世貿(mào)商業(yè)中心 24 中服大廈 5 光華國(guó)際中心 25 招商局大廈 6 6 漢威大廈 26 艾維克大廈 7 米陽大廈 27 北京電視臺(tái) 8 華彬大廈 28 中國(guó)第一商城 9 國(guó)際財(cái)源中心 24 29 韋伯中心 10 中環(huán)世貿(mào)大廈 30 科倫大廈 11 銀泰中心 35 31 和喬大廈 7 12 建外 SOHO 70 32 陽光 100 21 13 雨霖大廈 33 溫特萊中心 14 京廣中心 34 金地中心 10 15 萬通中心 35 萬達(dá)廣場(chǎng) 52 16 北京財(cái)富中心 10 36 現(xiàn)代城 48 17 旺座中心 10 37 朝外 SOHO 15 18 住總大廈 2 38 世紀(jì)財(cái)富中心 19 嘉里中心 8 39 華貿(mào)中心 10 20 數(shù)碼 01大廈 40 富爾大廈 合計(jì)約62萬平方米 CBD寫字樓 分布圖 1 尚都國(guó)際中心 21 國(guó)貿(mào)中心 2 SOHO尚都 22 嘉都大廈 3 世界城 23 央視新址 4 世貿(mào)商業(yè)中心 24 中服大廈 5 光華國(guó)際中心 25 招商局大廈 6 漢威大廈 26 艾維克大廈 7 米陽大廈 27 北京電視臺(tái) 8 華彬大廈 28 中國(guó)第一商城 9 國(guó)際財(cái)源中心 29 韋伯中心 10 中環(huán)世貿(mào)大廈 30 科倫大廈 11 銀泰中心 31 和喬大廈 12 建外 SOHO 32 陽光 100 13 雨霖大廈 33 溫特萊中心 14 京廣中心 34 金地中心 15 萬通中心 35 萬達(dá)廣場(chǎng) 16 北京財(cái)富中心 36 現(xiàn)代城 17 旺座中心 37 朝外 SOHO 18 住總大廈 38 世紀(jì)財(cái)富中心 19 嘉里中心 39 華貿(mào)中心 20 數(shù)碼 01大廈 40 富爾大廈 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 2 37 38 39 40 據(jù) 《 北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 ，北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有居住人口約 。 ? 24小時(shí)的 CBD不僅僅體現(xiàn)在住宅、寫字樓和商業(yè)的比例上，更應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)的功能 規(guī)劃上 。 2020年前軌道交通規(guī)劃 光華路站 呼家樓站 嘉里中心站 國(guó)貿(mào)換成站 國(guó)貿(mào)換成站 光華路站 呼家樓站 嘉里中心站 地鐵 10號(hào)線 地鐵 14號(hào)線 北京 CBD應(yīng)該是 24小時(shí) CBD 傳統(tǒng) CBD 中，夜晚的“死城”是 CBD最大的癥結(jié)，歸根到底是因?yàn)?CBD功能構(gòu)成僅僅發(fā)揮了辦公這一項(xiàng)，忽略了作為商業(yè)發(fā)展和城市娛樂場(chǎng)所等的綜合功能。 超級(jí)路網(wǎng)： CBD路網(wǎng)系統(tǒng)將基本形成， 40條四級(jí)道路 貫穿其中，道路面積率達(dá) 39％。 總體規(guī)劃： 《 北京 CBD地下空間規(guī)劃 》 確定地下空間規(guī)劃將體現(xiàn)“ 一軸、一區(qū)、兩點(diǎn)、三線 ”。 、功能布局規(guī)劃 、軌道交通規(guī)劃 軌道交通規(guī)劃： CBD區(qū)域內(nèi)有地鐵１號(hào)線上的國(guó)貿(mào)、永安里、大望路 3個(gè)地鐵車站。 北京商務(wù)中心區(qū) 4 平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國(guó)內(nèi)外已形成的 CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約 50%左右，公寓 25%左右，其它 25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。 、 CBD的功能定位 ? 立足北京，服務(wù)全國(guó)，輻射亞太地區(qū)乃至全世界。 、區(qū)域范圍界定（ Boundary of our Study） 本案 、北京 CBD概況（ Beijing CBD Market Study ） 北京 城市定位 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃（ 20202020年） 》 將未來北京的發(fā)展目標(biāo)定位于：國(guó)家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“ 宜居城市”概念。僅2020年第二季度北京新增的寫字樓面積中就有 60%以上都來自 CBD區(qū)域 。 、結(jié)論（ Conclusion ） CBD區(qū)域市場(chǎng)研究 Market Analysis for the CBD Area CBD是北京城市財(cái)富的聚集地，是北京當(dāng)之無愧的首富之區(qū)。世界城商業(yè)策劃報(bào)告 The World City Shopping Mall Strategic Planning Report 本案策劃主旨（ Main Theme） 成功招商 是我們的 首要目標(biāo)； 持久運(yùn)營(yíng) 是我們的 根本目的 ； 提升 物業(yè)品質(zhì) 、實(shí)現(xiàn) 商業(yè)公寓共贏 是我們的 現(xiàn)實(shí)要求 ； 策劃流程（ Work Flow ） 城市商圈研究 CBD區(qū)域市場(chǎng)研究 國(guó)外知名 CBD概覽 項(xiàng)目定位方向探討 項(xiàng)目整體定位 世貿(mào)天階商圈研究 （重點(diǎn)項(xiàng)目研究） 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目自身解讀 產(chǎn)品建議 收益預(yù)測(cè) 城市商圈研究 Municipal Commercial Circle Analysis 北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單 新興潛力商圈： CBD、中關(guān)村、金融街（商務(wù)中心商圈）；亞奧、望京（區(qū)域型商圈） 中關(guān)村 金融街 西單 亞奧 王府井 CBD 望京 、城市商圈（ Municipal Commercial Circle ） 、傳統(tǒng)商圈 重點(diǎn)商業(yè)：西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、時(shí)代廣場(chǎng)、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場(chǎng)等 新建商業(yè)：西單 Mall、美晟國(guó)際廣場(chǎng) 商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約 35萬平米，新增約 18萬平米，五年后有望達(dá)到 100萬平米 左右 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主 目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化 商圈特點(diǎn)： 1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足 2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主 3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài) 4）已形成自身固定的消費(fèi)群體 5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限 6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限 西單商圈 —— 零售購(gòu)物為主、年輕化商業(yè)集合 王府井商圈 —— 城市觀光旅游及品牌展示