【導讀】世界城商業(yè)策劃報告。成功招商是我們的首要目標；持久運營是我們的根本目的；提升物業(yè)品質、實現(xiàn)商業(yè)公寓共贏是我們的現(xiàn)實要求；城市商圈研究CBD區(qū)域市場研究。項目定位方向探討。商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約35萬平米，新增約18萬平米，五年后有望達到100萬平米左右。商圈特點：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達，人流充足。2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主。3）商業(yè)結構不合理，零售為絕對主力業(yè)態(tài)。4）已形成自身固定的消費群體。5）消費客群偏年輕化，消費力及消費檔次有限。6）商圈規(guī)模擴大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級的空間有限。4）消費客群以國內外旅游人士為主，消費力有限。區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應量比較。3）消費客群以華北區(qū)電子類批發(fā)零售客群及中關村周邊辦公居住客群為主。3）商業(yè)需求主要集中在日常商務消費，晚間及節(jié)假日消費外流。CBD的特性決定了其代表未來消費趨勢及新型商業(yè)類型，其優(yōu)良的地段條件、、區(qū)域范圍界定（Boundaryofo

　　

【正文】 劃的、以科學研究、國際交流、教育為特征的專業(yè)化科研辦公區(qū)域。 筑波科學城位于成田國際機場西北 40公里處，區(qū)域內有軌道交通、高速公路等交通網(wǎng)絡設施，方便快捷的連通大學區(qū)、科研辦公區(qū)以及東京都城市中心區(qū)。 、教育、交流功能 科學城總面積 28400公頃，包括研究學園區(qū)和周邊開發(fā)區(qū)兩大部分，辦公人員 20萬，其中科技研究人員 13000余人，是日本最大的科研辦公基地。 CBD專題研究 城市功能之間具有相輔相成的關系，功能過于單調不利于城市健康發(fā)展。 筑波在建設初期因為商業(yè)設施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。 因為常住人口少，夜間消費缺失，導致 商業(yè)、飲食業(yè)不發(fā)達， 而商業(yè)設施的缺失又反過來導致眾多科研辦公機構紛紛遷出筑波，形成了惡性循環(huán)，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。 世界知名的睡城 —— 筑波 、世界各地著名 CBD之共同特征（ Common Characteristic） 通過對以上三個國家 CBD的了解和分析 ， 我們發(fā)現(xiàn)成功的 CBD都是商務辦公 、 商業(yè)零售 、餐飲娛樂 、 旅游等多種產(chǎn)業(yè)的復合體 。 每個地區(qū)都有著雙面性 ,白天是 商務金融中心 ,晚上則成為 餐飲娛樂的天堂 。 在這里 商務功能和商業(yè)功能完美結合并良性互動 ， 共同詮釋著 CBD的涵義 。 夜間娛樂文化的興盛不僅滿足了區(qū)內人群的娛樂休閑消費需要 ， 而且實質性地賦予 CBD個性獨特的魅力 ， 大大提升了區(qū)域 、 乃至于整個城市的知名度和美譽度 。 白天 —— 商務金融中心 夜晚 —— 餐飲娛樂的天堂 CBD的雙面性 CBD專題研究 、北京 CBD與世界著名 CBD之比較分析 與世界各地著名的 CBD相比，北京 CBD也有條件成為國際化大都市的標志。目前 CBD區(qū)域內商務功能已非常突出，但 夜間商業(yè)特征則相對較弱 。夜間服務的、集中而有特色的餐飲、休閑、娛樂場所的缺乏使得下班后的商務人群轉移分流至其他區(qū)域，造成消費力的極大浪費。 共同點 曼哈頓 中環(huán) 筑波 北京 交通條件 規(guī)劃機構加強了交通運輸網(wǎng)的建設，地鐵與辦公機構相連 通過“聯(lián)動體系”使交通更便利 立體交通路網(wǎng)，與城市交通樞紐相連 有多條公交和地鐵線路通過 白天商務特征 商務金融中心 商務金融中心 科研、辦公、會展基地 商務金融中心 夜晚商業(yè)特征 歌舞劇、餐飲 西式餐館、特色酒吧 知名睡城 無 代表商業(yè)街 百老匯 蘭桂坊酒吧街 無 無 成功與否 成功 成功 失敗 ？ CBD專題研究 、商業(yè)街主題 符合 CBD商務人士 、 旅游人群對購物 、 餐飲 、 休閑娛樂綜合消費場所的需求 ， 充分迎合此類人群的消費習慣 ， 通過藝術 、 時尚 、 休閑 、 音樂及文化等因素的全面體現(xiàn) ， 使得北京 CBD夜間 亮 起來 ， 真正實現(xiàn)北京 CBD的國際化 、 多元化 ， 娛樂化 、 休閑化 、 品質化 、 商業(yè)化 、 高效消費的不夜城； —— Dawn Avenue （ 日出 /黎明大道 ） —— Sunset Avenue （ 日落大道 ） 商業(yè)最終定位（ Final Positioning） ? Dawn Avenue — 傍晚后商務、旅游人士休閑娛樂聚會的空間； ? Dawn 是萬般變化當中的一種臨界狀態(tài)，在白天和夜晚交替的時候，這里是不分年代、風格、地域、文化但求品質的中西飲食、高效娛樂休閑； ? Dawn Avenue 帶你體會臨界狀態(tài)的美 , 抒發(fā)臨界狀態(tài)的煩惱 , 遐想臨界過后、一切皆有可能的未來生活； ? 詞典中 Sunset 的解釋是：日落后、傍晚后、黃昏后； Dawn 的解釋是：日升的、日出的、黎明的； Avenue 的解釋是：大道、大路； 我們想， CBD下班后的生活也許才是真正的生活吧。 北京 —— 日出 /黎明大道 （ Dawn AVENUE） ? 本案倡導的是一種“時尚休閑的都市生活”和“隨意便捷的消費方式”； 力求打破區(qū)域辦公人群下班即回家的兩點一線的生活模式，滿足并延展其 休閑消費需求； ? 未來消費特點已由第一階段的“滿足基本需求”、第二階段的“追求服務 品質”，發(fā)展到第三階段“追求一種生活體驗”；本案著力打造引導未來 消費趨勢的體驗式商業(yè)環(huán)境及服務，是未來時尚生活的樣板； 主題定位闡釋 美國的 日落大道 位于好萊塢大道，長約 27公里，路兩旁是綿延的棕櫚樹和林立的電影廣告牌。漫步在 日落大道上，隨意踏進路邊任何一家音像店，看看陳列在柜臺上的老唱片，重溫多年前讓你心動的弦律，遙想一下從這里走出的影視名星，度過一個閑適的下午。 比華麗山莊 好萊塢 日落大道 美國 —— 日落大道 （ SUNSET BOULEVARD） 日落大道 是一條商業(yè)街，距離市中心 1小時車程。這條街地處西好萊塢，時髦的服裝店，飯館及咖啡廳鱗次櫛比。一到晚上，這里又是另外一番景像，各種夜總會、迪廳吸引了成群結隊的時尚人士。在這條街，你能見到很多的 好萊塢 明星。這里有無計其數(shù)的俱樂部、迪斯科舞廳、唱片店等與音樂有關的娛樂設施。 日落廣場位于離 日落大道 以南，這里不僅有高級商店，還有一些價格適中的咖啡廳和冰淇淋店。而且即使是在街旁的小桌上，你也可以享受一頓美味的午餐。 美國 —— 日落大道 （ SUNSET BOULEVARD） 滿足 CBD辦公人士及旅游觀光人群對高效休閑娛樂專署消費場所的需求 ， 充分迎合商務人士的消費習慣 ， 通過藝術 、 時尚 、 休閑 、 音樂及文化等因素的全面詮釋 ， 體現(xiàn)未來城市 CBD亮點的國際化 、 綜合性 ， 品牌 、 品味 、 品質的商業(yè)高地； ——Gala Space（旮旯空間） 、地下商業(yè)廣場主題 ? Gala Space—— CBD商務人士休閑娛樂聚會的空間 ? 成為 CBD區(qū)域內唯一引領潮流、時尚消費的高檔次休閑娛樂中心； 詞典中 Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂的，慶祝的。 地下商業(yè)廣場定位闡釋 、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位 Planned Functions and Trade Positioning 需求決定供給、供給引導需求。未來本案商業(yè)功能應以滿足目標客戶需求為基礎，以引領消費風尚、創(chuàng)造細分市場為目標。 功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種 基礎功能 飲食、聚會、商務洽談、溝通、放松身心功能 餐飲、休閑 中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、各式快餐、風格酒吧、甜品屋、鮮果養(yǎng)生館等 高尚生活配套功能 零售、服務 生活便利超市、個人護理用品超市、理容中心、美體養(yǎng)生館、私人診所等 引流功能 特色商業(yè)引流功能 餐飲、娛樂、休閑、服務 主題餐廳、藝術品廊、個性攝影、魔術培訓、休閑書吧、特色酒吧、室內娛樂等 市場細分專業(yè)功能 零售、教育 數(shù)碼新品展售、設計師品牌服裝定制、馬具、高爾夫用品、戶外用品展售、其它特色零售等 、商業(yè)功能及業(yè)態(tài) 、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配 業(yè)態(tài)分配比例34%28%21%17%餐飲休閑、娛樂零售生活配套業(yè)態(tài) 樓層分布 面積（ M2） 所占比例 餐飲 B 12F、 3F 34% 休閑、娛樂 B 12F 7317 28% 零售 B 12F 21% 生活配套 B 3F 17% 合計 B13F 100% 、業(yè)態(tài)組合原則、建議（ Principles Behind the Mix） 相關性 互補性 遵循租金規(guī)律 遵循業(yè)態(tài)特點 遵循人流流動規(guī)律 業(yè)態(tài)間須相互關聯(lián)、可產(chǎn)生連帶消費，以便共同造市、分享客源 業(yè)態(tài)及商戶間需有功能、品牌、服務上的互補，以便滿足需求差異 具有較高利潤率的業(yè)態(tài)及較高品牌附加值的商戶，其對商鋪的位置及展示性要求較高，承租能力也較高，其分布必然相對集中且位置較好 對目的性消費業(yè)態(tài)，如娛樂等可適當放在次要樓層且與順帶性消費業(yè)態(tài)穿插分布，以便引導消費人流 商業(yè)人流需盡量設置為回流，單項人流不利于留住消費，因此主力店應盡量設置在商業(yè)的各個角，以吸引人流在賣場內回轉 零售 類作為非目的性消費業(yè)態(tài)，需要大量人流，需放置在較低樓層的較好位置； 餐飲 類作為對于人流具有較好聚集作用之偏目的性業(yè)態(tài)應當充分利用，考慮到餐飲對硬件配置要求較高，可將其相對集中放置，以減少成本； 休閑類及配套類 的目的性消費特征更為明顯，一般放置于人流較少到達的位置，對于私人會所、女性 SPA、護理等應該注意私密性。 、商戶組合原則及亮點（ Special Features） ? 本案并非是簡單的業(yè)態(tài)組合，而是新都市生活方式所涉及的一系列相關產(chǎn)品和服務的組合； ? 本案并非刻意追求單個商品或服務的獨特性、唯一性，而是通過獨特的商品和組合來滿足 潛在需求；各個品牌之間同樣是共榮互利、協(xié)同造市的關系。 ? 本案并非僅僅是品牌商品的展示及銷售窗口，同樣是塑造品牌、提升品牌的舞臺。 A區(qū) B區(qū) D區(qū) C區(qū) E區(qū) E區(qū) 美食匯聚區(qū) 休閑娛樂區(qū) 主題餐廳區(qū) 品味生活區(qū) 特色集市區(qū) B1 主力客戶位置 B1整體平面分布 、商業(yè)平面分布及業(yè)態(tài)組合示意 A區(qū) B1 B 1 特色亮點 A區(qū)主題 “ FOOD STOP ” —— “ 福 食 多” 美食匯聚區(qū) 貝兒多爸爸泡芙工房 棒！約翰！ 銅羅餅 元綠回轉壽司 油渣面 碗仔翅 車仔面 腸粉 “ 鏞記” 香港太古城 魔術吧 創(chuàng)意手工坊 手工陶藝吧 創(chuàng)意香皂坊 B區(qū) 休閑娛樂區(qū) B1 商業(yè)平面分布 B區(qū)主題“ Funfest Mill ” —— “ 同樂坊” C區(qū) 主題餐廳區(qū) B1 C區(qū)主題－ “ Fantasy Cafe” —— “ 夢想餐廳” 足球主題餐廳 曼聯(lián) Hello Kity主題餐廳 海洋主題餐廳 D區(qū) 品味生活區(qū) B1 D區(qū)主題－ “ Live with taste ” —— “ 品味生活” Jenny Lou’ s、綠葉子等精品超市 家居飾品 E區(qū) E區(qū) 特色集市區(qū) B1 E區(qū)主題－ “ Everything at your disposal ” —— “ 隨心所欲” 上海萊福士 Bread papa Will’ s 偉思 美珍香 Hot Dog King 好多客熱狗王 每日新鮮 樓層 主題業(yè)態(tài) 參考商戶 套內建面 （ m2） B1 美食匯聚區(qū) 味千拉面、元綠壽司、吉野家等 休閑娛樂區(qū) 魔術咖啡、陶藝吧等 主題餐飲區(qū) NBA CITY、 Hello Ketty餐廳、 海底世界餐廳等 品味生活區(qū) Jenny Lou’ s、綠葉子等 特色集市區(qū) 每日新鮮、泡芙工坊、美珍香 小計 —— B1業(yè)態(tài)組合 零售 酒吧、咖啡 展示 生活配套 1F 整體平面分布 零售 酒吧、咖啡 展示 生活配套 2F 整體平面分布 1F2F ? 建議引進業(yè)態(tài)：休閑、主題酒吧及特色零售； ? 項目首層對外展示面好，要通過引進有特色并且符合商旅消費人士日常生活、工作習慣的商家，力求突出項目的整體定位； ? 東側之休閑咖啡、酒吧街兼顧步行街戶外座椅的擺放經(jīng)營； ? 主題餐吧、酒吧、咖啡區(qū)安排 A－ B座東側 1F與 B 2F產(chǎn)生互動，在一層留有Ｂ１及２Ｆ餐飲之出入口； ? 建議其它建筑形式為 1F－ 2F； ? 零售區(qū)主要以眼鏡手表、化妝品、 IT展示類等高承受租金業(yè)態(tài)為主； PAGE ONE 1F特色亮點 零售 增加扶梯 展示 時尚零售展示 1F－ 2F 特色咖啡酒吧街 酒吧街名稱： 漫步街區(qū) —— Sidewalk Cafe Drive 1F ?世界各類風格的咖啡、酒吧匯集與此； ?各類休閑咖啡、酒吧也是 CBD區(qū)域中最受歡迎的業(yè)態(tài)； ?咖啡酒吧類最適合本案產(chǎn)品－－街區(qū)特點； ?在 A－ B座東側商街戶外做一排休閑座椅，便于消費人群戶外用餐； ?地上酒吧的選擇需考慮對樓上公寓的影響，故選擇相對安靜的酒吧；例如靜吧、收藏吧、藝術吧、懷舊吧，將迪吧、演藝吧盡量考慮在B1。 ? 酒吧街的主題： See and to be Seen ? 語義： 我能看到你，你能看到我！ ? 建議特色咖啡、酒吧街采用 1F2F的 建筑形式 特色商業(yè) 美國貓頭鷹餐廳（ HOOTERS） 這是一