【文章內容簡介】 等 ZARA、 Starbucks、保時捷展廳、 Miss Sixty、 Swiss Perfumery、 CJW 等 2F 零售、美容、餐飲等 Only、 VeraModa 等 3F Sport 100 4F5F 各式餐飲 日本森本、金錢豹、古老海等 ? 試營業(yè)時間： 2020年 11月中下旬 ? 正式營業(yè)時間： 2020年元旦前 世貿天階實際招商情況： 從意向商戶規(guī)劃及實際招商情況的對比可以看出：世貿天階以零售為主的商業(yè)規(guī)劃的招商并不盡如人意，以至于其將招商全線收縮至南樓。在已成交客戶中，餐飲、咖啡、酒吧等類型商戶在面積上占相當?shù)谋戎亍? 世貿天階目標人群 消費區(qū)域 目標人群 消費實力 項目 實現(xiàn) 招商預期之 消費行為預測 項目 未達 招商預期之 消費行為預測 北區(qū) CBD涉外人群 高 日常餐飲及商務休閑消費（經常性消費）；夜間及假日購物休閑消費 日常餐飲及商務休閑消費 商務旅客 高 周邊欠缺高端酒店配套，因此高端商務人士以短暫停留為主，消費機率不大 CBD商業(yè)精英/公寓住戶 高 日常餐飲及購物休閑消費（經常性消費）；夜間及假日購物休閑消費 日常生活消費 南區(qū) CBD普通白領 中高 工作日商務、休閑消費（經常性消費）；夜間及假日購物休閑消費 工作日商務休閑消費 本地居民 中 觀光及休閑消費（非經常性消費） 觀光及順帶消費 （一次性消費） 國內旅客 中 觀光及順帶消費（一次性消費） 從上表可以看出：世貿天階的目標消費人群仍以餐飲、休閑消費需求為主。零售購物類消費需求往往也是伴隨休閑消費共生的。 首先 ： 該項目 缺乏支撐國際品牌的流動性消費群體，不適合做大比例高端零售 。 ＣＢＤ及其周邊固然有高端商務人群和涉外人士，但該部分人以常駐辦公人群為主，其對國際品牌的消費需求在一定時期內是有限的。真正支撐國際品牌消費的主力人群一定是高端酒店的流動性高消費人群，而該項目周邊恰恰缺乏相應的星級酒店。 其次 ： 該項目 主體消費人群的人員構成及消費特點與商業(yè)定位間有一定偏差 。 該項目日常消費將以周邊辦公人群為主，主要消費類別也局限于餐飲、商務休閑等，而夜間及節(jié)假日的主力人群將以觀光客為主，該部分人群的消費屬于順帶性消費，顯然與項目商業(yè)檔次、商業(yè)結構不完全吻合。 此外 ，天幕硬件設施的 運營維護費用拉高 了后期經營成本同樣是不容忽視的問題。 世貿天階項目存在的問題 依據(jù)目前世貿招商情況，我們有理由相信南樓商戶以中檔品牌零售及部分中高端餐飲 為主，目標客群定位基本可以實現(xiàn)，而北樓招商情況暫不明朗，因此對其商業(yè)做如下 預期 ： 未來北樓有可能調高餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例，縮小零售業(yè)態(tài)比例，將以 餐飲、休閑、娛樂為主基調，零售配以國際二線品牌零售 ： 理由： ? 北樓招商工作已暫停，可見高端零售定位執(zhí)行有困難、需調整； ? 零售部分，國際一線品牌較難實現(xiàn)，有可能引入二線品牌； ? 未來天幕將吸引眾多觀光人流，對餐飲、休閑業(yè)態(tài)有較大需求； ? 對餐飲類商戶的招商是較為穩(wěn)妥也最易實現(xiàn)的招商方案； 世貿天階未來商業(yè)預期 世貿天階項目自身條件及對本案的借鑒意義 影響 對本案的借鑒 天幕 吸引并留住人流 加大餐飲、休閑比例 自身條件 帶動人流 商業(yè)結構調整 借勢造勢 帶動人流卻未必留人 吸引觀光人群 錯位經營 位置：東大橋路８號，本案北側 ? 面積：占地面積：２ .２公頃 建筑面積： 17萬平方米（地上 11萬平方米、地下 6萬平方米） 商業(yè)面積： ? 構成：寫字樓、 SOHO公寓、商業(yè)樓（ 8層）、商業(yè)裙房（ B14F） ? 價格：商業(yè)售價 /平方米，成交均價 /平方米（ 建面 ） 租金報價 元 /天 /平方米（ 建面， 含物業(yè)管理費） ? 物業(yè)：管理 港鐵物業(yè) 費用 30元 /月 /平方米（不含空調加時費） ? 時間：一期商業(yè)（西塔） 2020年 6月開業(yè) 二期底商（東塔） 2020年年中開業(yè) SOHO尚都項目 ? 銷售型物業(yè)，售價高，產權分散； ? 長 480米的室內步行商業(yè)， 420余個小面積商鋪； ? 定位以零售為主，兼有 30%40%的餐飲； ? 東西側大面積商業(yè)由空中連廊連結； ? SOHO 中國的統(tǒng)一推廣及港鐵物業(yè)的統(tǒng)一管理； ? 下沉式商業(yè)入口， “聯(lián)邦廣場”式的另類的建筑風格。 SOHO尚都商業(yè)特點 SOHO尚都 總平面圖 B1層 平面圖 2層 平米圖 3層 平米圖 4層 平米圖 5層 平米圖 樓層 業(yè)態(tài) 意向商戶 樓層租金報價 （美金 /月 /建筑平米） 樓層租金報價 （ RMB/天 /建筑平米） B1 快餐 +咖啡 肯德基、麥當勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等 25 1F 服裝零售 BCBG 代理、明星會代理 (化妝品 )、屈臣士等 4550 2F 女裝 +鞋帽 —— 25 3F 男裝 美特斯邦威、班尼路等 20 4F 運動 +家居家裝 —— 1820 5F 西餐廳 德國餐吧 (含演藝酒吧 ) 18 67F 中餐廳 鼎鼎香 —— —— 8F 會所 (畫廊 ) 范曾畫廊 —— —— ? 以上租金 包括 商業(yè)物業(yè)管理費但不包括空調加時費； ? 免租期：開業(yè)后至少 3個月時間； ? 發(fā)展商準備的補貼費及推廣費用： 2020年共計 1200萬元； ? 開業(yè)時間： 2020年 6月 SOHO尚都西塔商業(yè)分布 ? 周邊：周邊及自身辦公人群； ? 區(qū)域：區(qū)域內商務往來、旅游觀光、文化交流人群； ? 全市：未來商業(yè)營銷活動吸引人群； SOHO尚都目標人群 ? 產權分散，難以真正統(tǒng)一經營， 不適合大比例零售業(yè)態(tài) ； ? 無整體商業(yè)規(guī)劃； ? 東西側連通不足（地上僅憑連廊連結，地下不連通），商業(yè)互動受影響； ? 另類建筑風格是建筑的亮點卻非商業(yè)亮點（ 零售商業(yè)的通透性及展示性受影響 ）； ? 未來需借助持續(xù)性商業(yè)推廣活動來吸引人流； SOHO尚都存在問題 ? 截止到 9月底為客戶積累階段，目前無實質性簽約； ? 計劃于 2020年底招商率達到 3040%； SOHO尚都目前租賃狀況 空置中 開業(yè)前 調整后 典型案例 —— 建外 SOHO SOHO尚都 未來商業(yè)預期 ? 未來需有兩年左右的市場培育期 ? 未來商業(yè)業(yè)態(tài)預期：以餐飲、休閑為主 理由： 銷售型商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃不受控； 區(qū)域周邊及自身辦公人群需要餐飲、商務及 休閑配套； 零售購物類商業(yè)對商業(yè)氛圍要求較高，新興 商業(yè)需做出特色，但特色零售招商難度較大； 內廊式商業(yè)、線形布局且連通性不足，不利 于形成商業(yè)回流，分割不適合零售類商業(yè)。 SOHO尚都對本案的影響及借鑒意義 影響 對本案的借鑒 入市時間早于本案 吸引并留住人流 帶動人流 自身條件 對周邊商業(yè)氛圍的帶動 商業(yè)推廣活動投入 借勢造勢 本案潛在消費人群 辦公人群 大比例的餐飲休閑業(yè)態(tài) 未來商業(yè)預期 、重點項目與本案對照表 項目名稱 總建筑面積（萬 m2） 物業(yè)構成 商業(yè)建筑面積（萬 m2） 商業(yè) 樓層 是否銷售 商業(yè)定位預期 目標客群 世貿天階 寫字樓 +商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場 Ｂ１ ５Ｆ 否 全天候服務的時尚休閑中心 北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領、國內游客 SOHO 尚都 17 寫字樓 +ＳＯＨＯ辦公＋室內商業(yè)街 西區(qū)：18F；東區(qū)：B14F 是 餐飲、休閑及時尚零售 區(qū)域辦公人群、國內游客 世界城 12 寫字樓＋高檔公寓＋商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場 B14F 否 ？ ？ 、重點項目分析結論 通過對周邊重點項目的分析我們發(fā)現(xiàn)： 無體量優(yōu)勢 須借助商圈整體商業(yè)氛圍 入市時間晚 受周邊商業(yè)環(huán)境影響制約 化競爭為共榮，共榮中求突破 本案 商業(yè)策略 對本案商業(yè)之合理預期 Expectation For Our Project 第一階段：合理借勢 階段周期： 12個月左右 階段策略：市場跟隨策略 階段描述：項目入市頭半年左右時間，商業(yè)處于前期培養(yǎng)階段。這一階段需合理借助周邊業(yè)已形成的商業(yè)氛圍來帶動本案商業(yè)平穩(wěn)起步。因而在業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)氛圍營造等方面均須與周邊項目協(xié)調一致。 通過以上整體市場研究和對重點項目的分析，結合商業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律，我們可大致勾勒出未來本項目的商業(yè)操作思路。未來本案商業(yè)可大致經歷以下四個發(fā)展階段： 第二階段：借勢造勢 階段周期： 6個月左右 階段策略：市場跟隨策略 +適時調整策略 階段描述：經過半年左右時間的經營，商業(yè)開始進入調整期。首批入住商戶將會出現(xiàn)分化。大約6070%左右的商戶經過前期市場的培養(yǎng)已逐步走上經營正軌，剩余部分商戶將會逐漸自然淘汰并被符合市場需求的商業(yè)填補。 第三階段：自成一格 階段周期： 6個月左右 階段策略：市場突破策略 階段描述：隨著市場的自然調整和經營管理的主動調整，本案商業(yè)經營方向、業(yè)態(tài)比例、商戶檔次等將更趨合理，商業(yè)氛圍也愈加濃郁，此時的商業(yè)已不單靠某個品牌商戶的個體影響力，更多的顯現(xiàn)出商業(yè)整體的合力，同時逐漸形成自身獨特的經營風格。 階段周期： 6個月左右 階段策略：市場引領策略 階段描述：經過兩年的市場運營，本商業(yè)基本完成初期調整，步入經營正軌。此時憑借已形成的商業(yè)氛圍，本項目已逐漸由主動招商過渡到商戶篩選階段，有條件就商戶品質、檔次進行主動調整，商業(yè)管理與經營商戶也因此進入良性互動階段。此時的商業(yè)應顯現(xiàn)出自身獨特的魅力，成為區(qū)域商業(yè)的亮點。 前期對區(qū)域市場和重點項目的深入研究幫助我們確立了本案商業(yè)的定位方向，但正如任何一個新興商業(yè)都是一張白紙、存在多種可能性一樣，最終能否畫成一幅美麗的畫卷則還需要考證商業(yè)自身的客觀條件 。 第四階段： CBD亮點 商業(yè)定位 Marketing Positioning 、本案自身條件分析（ Project Selfportrait ） 位置： CBD西北部，北側與東側臨 SOHO尚都、南接世貿天階、西側隔２棟塔樓與東大橋路相通 規(guī)模及層高： 樓層 B1 1F 2F 3F 4F 層高 (m) － 建筑面積 (m2) (地下） （地上） 總計 (m2) 建筑形態(tài)： 本案兩棟商業(yè)均呈南北狹長分布，面 寬進深比較大。物業(yè)沿街兩側自然形成商業(yè)街區(qū)的格局。 工程結點： 開工日期： 商業(yè)交付日期： 2020年 12月 31日 開業(yè)日期： 2020年 ( 注：表中地下商業(yè)建面中包括中間過道面積，其計算方法：過道套內建面的 50%） 區(qū)位優(yōu)勢承啟地段 本案所處 CBD大區(qū)位具有不爭的優(yōu)勢；本案處于ＳＯＨＯ尚都與世貿天階兩個具有影響力的項目之間，具有承前啟后的連貫和銜接地位和作用。 ２、 品質保證業(yè)主高端 項目自身建筑品質高端；公寓部分定位高端；業(yè)主品質及實力高端。 ３、 只租不售實力彰顯 本案由實力型開發(fā)商精心打造；商業(yè)部分自持經營，充分彰顯甲方的實力和遠見。 １、 區(qū)域改造升值無限 ＣＢＤ區(qū)域的改造升級將使得該區(qū)域價值進一步提升；未來區(qū)域土地資源的稀缺更加劇了這一趨勢，因而商業(yè)地產價值也會水漲船高。 ２、 奧運臨近創(chuàng)造空間 ０８年奧運會將是北京再次踏上快速發(fā)展快車的重要契機，而ＣＢＤ地段將是最大的收益地區(qū)之一。 ３、 臨近天階借勢優(yōu)先 本案臨近區(qū)域核心商業(yè)“世貿天階”，且晚于該項目入市，因而有條件借助天階擴大自身影響力。 １、 未臨主街展示有限 本案與東大橋路相隔三棟塔樓，且大部分立面被其遮擋，商業(yè)展示性受到一定影響。 ２、 結構狹長商業(yè)隔斷 本案商業(yè)分為東西兩部分，僅有Ｂ１層相互連通；各部分商業(yè)格局狹長，面寬進深比過大，不利于商業(yè)利用。 ３、 公寓底商業(yè)態(tài)受限 本案東西兩側高層為高檔公寓，考慮到未來商業(yè)可能對住戶造成的影響。 １、未來商業(yè)格局多變 未來ＣＢＤ區(qū)域仍有相當數(shù)量的新增物業(yè)，商業(yè)供應有望進一步增加，未來商業(yè)格局將有可能發(fā)生新的變化。 ２、 集中放量競爭明顯 區(qū)域商業(yè)將隨著ＣＢＤ的快速建設而集中入市，因而不可避免的將產生多邊商業(yè)競爭。 ３、 周邊項目經營不善 區(qū)域商業(yè)分布較密集，且各商業(yè)之間存在榮損與共的關系，因而周