【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)型企業(yè)216。 大中型企業(yè)的 CEO官邸p 居住市場216。 駐蓉的外籍人士216。 “ 空中飛人 ” 型高端商務(wù)人士216。 成都的高收入人群216。 需要在成都置業(yè)的外來中高端人士p 休閑游憩市場216。 中高端候機人群216。 成都及周邊的中高端人群（各界名流政要、成功人士）216。 企業(yè)拓展訓練? 從地域概念來分析，牧馬山的目標群基本上可以劃分為四個圈層：p第一圈層：成都市主城區(qū)（項目周邊和外環(huán)線內(nèi)老城區(qū)市民等）p第二圈層：成都市第二、三圈層的區(qū)縣（如彭州、龍泉驛、蒲江、大邑、金堂等等）p第三圈層：成渝城市群及西部（綿陽、攀枝花等周邊城市，以及四川和西部地區(qū)）p第四圈層：各地往來成都的國際友人、商務(wù)人士（含韓國、日本、香港、臺灣等）六、形象定位航都商谷，天府客廳牧馬新城，天府客廳國際商務(wù)港，生態(tài)智慧城臨空產(chǎn)業(yè)總部，國際財智營地第三部分第三部分 新城構(gòu)建新城構(gòu)建一、土地分析二、新城構(gòu)建三、開發(fā)策略土地利用現(xiàn)狀： 總規(guī)面積 16平方公里（ 24000畝），可開發(fā)面積 15000畝（ ％），綠地道路等配套用地 9000畝（ %）。? 土地資源一覽表：– 已建設(shè)用地面積： 3017畝– 在建設(shè)用地面積： 2050畝– 未建設(shè)用地： 11026畝? 已出讓土地面積： 3266畝? 未出讓土地面積： 7760畝? 未出讓土地用地性質(zhì)：– 休閑用地（ 3460畝）：地塊 1 1 2 28– 居住用地（ 2700畝）：地塊 1 2 3 3 38– 商務(wù)會展用地（ 800畝）：地塊 26– 教育用地（ 600畝）：地塊 17– 文化娛樂用地（ 200畝）：地塊 3439103437 36381118191724282526333223352913 15 1612 20893212221546714273031一、土地分析未出讓土地歷史已建設(shè)用地出讓已建設(shè)土地出讓未建設(shè)土地圖 例附表 : 牧馬山開發(fā)土地利用情況已建 在建 未建 空地地塊編號 項目名稱 畝數(shù)地塊編號 項目名稱 畝數(shù)地塊編號 項目名稱 畝數(shù)地塊編號 畝數(shù)3 警校 260 1 中航 380 2 拓撲 100 10 804 牧馬山莊 110 5 西航管理局 400 7 郵政電信局 50 11 3012 藝朗雕塑 12 6 薩爾斯堡 160 8 英格爾 56 17 60014 天然氣一期 20 16 半山衛(wèi)城 250 9 市統(tǒng)建辦 80 18 150015 川音美院 400 23 易城 360 13 華新國際日月城 100 19 40020 應(yīng)天寺 30 29維也納森林別墅 500 22 綠野牧歌 220 24 50021 川交醫(yī)院 35 　 　 27 醫(yī)院用地 100 25 160032 已建城鎮(zhèn) 350 　 　 30 鷹聯(lián)航空 210 26 80039 高爾夫一期　 1800　 　 　 31 國航 800 28 250　 　 　 　 33 城鎮(zhèn)安置 1200 34 200　 　 　 　 35 中海公司 350 36 300　 　 　 　 　 　 37 300　 　 　 　 　 　 38 1200總計 3017 2050 　 3266 　 7760分析：（ 1） 從土地存量上來看，牧馬山剩余可供開發(fā)出讓的建設(shè)用地規(guī)模較小，只有 7760畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ)建設(shè)用地（如牧山湖就占地 450畝），這樣可供進一步開發(fā)的可經(jīng)營土地面積就更加有限；牧馬山原有定位于 “ 旅游新城 ” ，因此綠地和公園占地比例較高，但是作為西部航都的一個功能組團，牧馬山必須承載更多的歷史使命，必須承擔更多的功能，也需要更多的土地去經(jīng)營，因此 我們建議在尊重原有規(guī)劃大格局不變和保證整體生態(tài)環(huán)境景觀的前提下，適度擴大建設(shè)用地的規(guī)模，新增 1410畝（ 9170畝）， 從而降低政府投入，擴大土地運營收入。（ 2） 從未開發(fā)的土地來看，牧馬山土地存量可按照南北走向的松林和牧山路分為 “ 東 ” 、 “ 西 ” 兩大相對獨立的 功能分區(qū) ：? 西區(qū) ：西區(qū)緊鄰大件路，受機場噪音影響較小，交通便利，地勢平坦，依山傍水（白河和江安河貫穿其間），又緊鄰高爾夫，可供開發(fā)低密度高尚社區(qū)的土地面積有 2023多畝，是 成都近郊難得的，最集中、最大的“ 高尚人居 ” 板塊，也是牧馬山土地最有價值的 “ 黃金 ” 板塊 。? 東區(qū) ：東區(qū)是牧馬山存量土地最多的區(qū)域，以前由于機場噪音和建筑限高的影響，土地價值難以釋放，而隨著機場二跑道的建設(shè)，東區(qū)的噪音影響逐漸弱化，土地價值將逐步釋放。作為 “ 西部航都 ” 的一個組成部分， 東區(qū)將會成為牧馬山新城發(fā)展臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域 。西區(qū)東區(qū)已建設(shè)現(xiàn)狀區(qū)域新增可經(jīng)營土地地塊牧馬山兩大分區(qū)原有規(guī)劃圖變動后的規(guī)劃適意圖牧馬山土地價值變化趨勢? 牧馬山地價變動趨勢 牧馬山開發(fā)房地產(chǎn)土地價格經(jīng)歷了四個階段：– 第一階段： 1994－ 2023年，山地： /畝，平地： /畝– 第二階段： 2023年， 11－ 15萬 /畝– 第三階段： 2023－ 2023年， 24－ 26萬 /畝– 第四階段： 2023年， 40萬 /畝? 牧馬山與周邊的土地價格比較（2023年）216。 牧馬山地價： 40萬 /畝216。 東升地價： 70－ 80萬 /畝216。 華陽地價： 100－ 200萬 /畝216。 溫江地價： 90－ 115萬 /畝216。 龍泉驛地價： 7090萬 /畝216。 西航港地價： 198萬 /畝（最高價）牧馬山地價長期以來，增長緩慢，與周邊其它地區(qū)的土地價格相比也處于比較低的水平，土地價值潛力巨大，亟待挖掘。分析 ：進一步提升牧馬山土地價值的主要因素252。 外部因素 ：① 區(qū)域因素 ，周邊地區(qū)地價提升的拉動。成都市價值地價整體提升，尤其是隨著東升、華陽、西航港等相鄰地區(qū)地價的持續(xù)快速上升，將拉動牧馬山地價的上揚。② 交通因素 ，牧馬山內(nèi)外交通體系都沒有構(gòu)建完善，道路等級低，可達性差，但是隨著雙楠大道連通到牧馬山，以及華牧路、牧山路、長興路等道路的修通，將會帶動沿路土地升值。③ 機場因素 ，第五航權(quán)的利好和噪音的弱化。以前由于牧馬山處在飛機航道之下，噪音影響因素較大，但是隨著機場二跑道的修建，跑道將向東延伸 ，噪音因素得到緩解，牧山路以東的土地價值將會釋放。由于民航西南管理局、國航和鷹聯(lián)相繼進駐牧馬山，牧馬山作為西部航都的一個功能組團定位更加明晰，會帶動土地價值提升。④ 政策因素 ，隨著國家對開發(fā)別墅用地政策的限制，牧馬山 “ 先天開發(fā)低密度 ” 建筑的優(yōu)勢得以突現(xiàn)， “ 物以稀為貴 ” 造成別墅土地價值提升。⑤ 房價因素 ，隨著成都整體房價持續(xù)上漲因素的影響，也會拉動牧馬山地價色上升。分析 ：進一步提升牧馬山土地價值的主要因素252。 內(nèi)部因素 ：① 政府的高度重視，加大投入，致力于片區(qū)大環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施的改善，如華牧路、牧山湖等。② 牧馬山新定位、新規(guī)劃的出臺，給市場帶來新的刺激和信心。③ 強加區(qū)域形象的營銷推廣，擴大品牌知名度和美譽度。④ 市場化運營模式的明晰，區(qū)域運營主體（城市運營商）的有力推進。⑤ 正確的土地運營策略的實施。⑥ 牧馬山自身房價的增長潛力較大，會拉動地價的增長。 因此， 牧馬山的土地價值升值潛力十分巨大，政府必須抓住發(fā)展的機遇，充分利用好土地價值增長的因素，運用市場手段，進行土地經(jīng)營。后續(xù)土地整理成本分析 A、基本投入 (必須投入 ): 基本投入包括道路成本、景觀成本和其它成本等。? 道路成本：– 大件路 拓寬：長 6公里，擴增土地面積 360畝，需投入7440萬 。– 牧山路 ：長 4公里，土地面積 180畝，需投入 4720萬 。– 華牧路 （牧馬山境內(nèi)）：長 ，土地面積 ，需投入 4970萬 。 – 長興路 ：長 ，土地面積 ，需投入 5310萬。– 燕楊路 ：長 ，土地面積 ，需投入 3450萬。– 白楊路 ：長 1公里，土地面積 30畝，需投入 1650萬 。– 其它道路 ：長 18公里，土地面積 540畝，需投入 11160萬。 合計： 道路長度道路長度 ，土地面積公里，土地面積 ，需投入，需投入 。大件路華路牧牧山路長興路白楊路路燕楊? 景觀成本：– 沿路綠化帶 ： 大件路（ 6公里）和華牧路（ ）是 6車道，路邊綠化成本 240萬 /公里，需 2280萬；牧山路（ 4公里）、長興路（ ） 、燕楊路（ ） 、白楊路（ 1公里）是 4車道，路邊綠化成本 160萬 /公里，需 1920萬；其它道路 18公里，為 2車道，路邊綠化成本為 100萬 /公里，需 1800萬。 共需投入 6000萬 。合計： 需投入需投入 。億元。? 其它成本：– 農(nóng)民的動遷安置 ： 1600戶，每戶需補償 ，需投入。– 五通一平配套費用 ：沿路 ，每公里投入 200萬元，總計需投入 7900萬 。– 規(guī)劃設(shè)計費用 ：牧馬山 16平方公里，每平方公里投入 50萬元，總計需投入 800萬 。– 政府運營費用 ：牧馬山 16平方公里，每平方公里投入 100萬元，總計需投入 1600萬 。合計： 需投入需投入 。沿道路綠化帶沿山綠化帶河岸、湖泊以上的 A（基本投入）總計：約 （ ）億元B、追加投入 追加投入包括項目成本、景觀成本和營銷推廣成本等。? 項目成本：– 大漢蜀風廣場 ：占地 100畝，需投入 1300萬 。– 牧山湖步行橋 ：長 350米，需投入 500萬 。– 應(yīng)天寺廟宇的擴建和修繕 ：占地 75畝，需投入 500萬。– 應(yīng)天寺周邊土地整治 ：占地 95畝，征地需 380萬，園林景觀需 1000萬，共需投入 1380萬 。– 運動公園 ：占地 450畝，征地需 1800萬；中心場館（ 2萬 M2）、戶外運動公園的建設(shè)，設(shè)施的購買，需投入 1億元左右。共計投入 。– 濕地公園 ：占地 300畝，征地費用 1200萬；公園建設(shè)費用 3800萬；共計費用 5000萬 。– 國際學校 ：占地 70畝，需投入 。– 牧馬山的主入口（華牧路和大件路的交口）的整治 ：需投入 500萬 。– 主要道路兩邊的 “穿衣戴帽 ”：需投入 500萬 。合計： 需投入需投入 。億元。? 景觀成本：– 牧山湖及 3米湖岸帶 ：面積 450畝，征地費用 4萬 /畝，需 1800萬；工程建設(shè)費 1600萬，共需投入 3400萬。– 楊柳河整治及河岸綠化 ：長 2公里，需投入 200萬。– 白河整治及河岸綠化 ：長 4公里，需投入 400萬。– 松林以西的沿山綠化帶 ：長 4公里，需投入 600萬。合計： 需投入需投入 ? 其它成本：– 營銷推廣的費用 ： 需投入需投入 （ 2023－ 2023年）。 以上的 B(追加投入 )總計：約 （ ）億元? 綜合以上因素分析，如運作得當，牧馬山的土地價值將會得到不同的釋放。據(jù)我們預(yù)測，牧馬山的土地價格在 2023年到 2023年是一個快速增長期，在 2023年以后將進入到土地增長的平緩期。? 在不同投入情況下，對牧馬山土地價值的預(yù)期 ：– 在 “A” （基本投入）的情況下：? 2023年，土地價值會達到 60－ 80萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達到 80－ 100萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達到 150萬 /畝左右– 在 “A+B” （基本投入＋追加投入）的情況下：? 2023年，土地價值會達到 80－ 100萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達到 120－ 150萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達到 180－ 200萬 /畝左右在不同投入下牧馬山的土地價值走向? 綜上可知，對于 9170畝的可經(jīng)營用地的開發(fā)來說：– 假設(shè)我們只投入基本投入（ A）的情況下，則需投入約 ，土地成本約為 /畝，土地價格約為 60－ 80萬 /畝（ 2023年）至 80－ 100萬 /畝（ 2023年） ， 土地增加值約為 50－ 70萬 /畝（ 2023年）至 70－ 90萬 /畝（2023年） 。– 假設(shè)我們在基礎(chǔ)投入的情況下，再進一步追加投入（ A+B） ,則需投入約12億元，土地成本約為 13萬 /畝，土地價格約為 80－ 100萬 /畝（ 2023年）至 120－ 150萬 /畝（ 2023年） ， 土地增加值約為 70－ 90萬 /畝（ 2023年）至 100－ 130萬 /畝（ 2023年） 。 每畝土地的投入多追加 5萬萬 （從 13萬），則每畝土地價值可進一步溢價為 20－－ 40萬萬 ，因此我們認為， 對于牧馬山的土地開發(fā)，必須放眼于長線發(fā)展，必須舍得對牧馬山加大投入，以求獲得更高的回報 。對牧馬山土地經(jīng)營策略的建議：① 在原先規(guī)劃的基礎(chǔ)上，適當改變用地性質(zhì)，擴大建設(shè)用地的規(guī)模（由原來的 7760多畝土地增加到 9170畝），以求獲得更多的土地出讓回報。② 采取峰值預(yù)留戰(zhàn)略，使土地收益最大化。適當控制土地出讓的節(jié)奏，先做環(huán)境和配套設(shè)施的開發(fā)，待土地價值得到最大釋放的時候，再出售土地。? 先建設(shè)牧山湖和湖岸景觀的綠化美化，再出讓湖岸的土地。? 先建設(shè)運動公園