商業(yè)地產(chǎn)項目策劃案-前期開放篇(編輯修改稿)
2025-03-08 00:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中高層管理者 品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟(jì)實力較好，對居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份☆☆ ☆☆政府公務(wù)員 交通、附加值，性價比 對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對價格不太敏感 ☆☆ ☆☆☆原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價格積累多，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境☆☆ ☆☆外地客戶 升值潛力，價格，品質(zhì) 積蓄多，有較敏銳的市場嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所。 ☆☆☆本地白領(lǐng) 交通、性價比、配套、 升值潛力 年輕，積蓄不多，月供能力一般，對價格較為敏感，教育水平能夠高 ☆本地私營業(yè)主，本地中高層公務(wù)員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項目的核心客戶隨著項目開發(fā)，本項目的客戶范圍逐漸擴(kuò)大，層次不斷提升，客戶類型多元化啟動期 發(fā)展期 成熟期3. 本地個體經(jīng)營者理者業(yè)者投資客，成功人士 ,企業(yè)老板注： 不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶 排序順序為客戶所占比例從大到小客戶變化本項目必須通過外地客戶的拉動，來提高項目的整體價值，如何整合外地資源客戶是營銷的重點。關(guān)于產(chǎn)品 啟動模式大盤啟動模式 1時間軸 —第一期 第二期 第三期價格走勢分期規(guī)模 M2— —主力戶型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建 55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā) ，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略蔚藍(lán)海岸每期套數(shù)均價值： 1667套“畫餅 ”模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動模式啟動配置： 缺乏每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2適用范圍：價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分大盤啟動模式 1 “畫餅 ”模式，描繪宏偉藍(lán)圖大盤啟動模式 23419分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸 2023上半年第一期67202311 高層2500015000 12023900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、 townhouse、 house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。萬 M2第二期多層House天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸首期配置：會所波托菲諾的開發(fā)策略華僑城 波托菲諾每期套數(shù)均價值： 1667套“以點帶面 ”模式：形象配套先行啟動模式啟動配置： 會所（售樓部）每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2理論基礎(chǔ)：—— 心理學(xué)觀點：當(dāng)一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力—— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點：消費者是有限理性的“以點帶面 ”模式，形象、配套先行分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸 1999年 2023初 202310 202310第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期第六期20235 2023920235 價格走勢4100 39003800395039003300 3600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。萬 M2深圳萬科四季花城的開發(fā)策略大盤啟動模式 3萬科四季花城每期套數(shù)均價值： 641套“以小搏大 ”模式啟動模式啟動配置： 300米花城商業(yè)街每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2理論基礎(chǔ)：—— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求“以小搏大 ”模式，形象、配套先行“以點帶面 ”“以小博大 ”“畫餅 ”模式低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物啟動規(guī)模通常不大于 10 萬 m2 ， 1000套大盤啟動模式的適用
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