【文章內(nèi)容簡介】 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 城市居民人均可支配收入 7048 8107 8247 9076 10503 11682 12626 13898 15757 城市居民人均消費(fèi)性支出 5958 6916 6676 7313 7997 9431 11036 11589 12730 從區(qū)域居民的消費(fèi)和支出比例可以看出 ， 城市居民人均可支配收入近十年間年均遞增 ％ ， 城市居民人均消費(fèi)性支出年均遞增％ 。 從收支對比看 ， 盡管收入的增長帶動了居民消費(fèi)的換代升級 ， 但城市居民的人均消費(fèi)增速均略低于收入增速 。 綜上所述，在居民整體消費(fèi)意愿下降的情況下，項(xiàng)目區(qū)域居民收入的增長與費(fèi)率的增長是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的根本動因。 三 、 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)調(diào)研與競爭分析 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)調(diào)研 （ 1）、明天第一城周邊住宅物業(yè)調(diào)研 明天第一城周邊住宅物業(yè)調(diào)研分析表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目體量（㎡） 項(xiàng)目售價(jià)（元 /㎡ ） 入住人口數(shù)量（人） 備注 天通苑住宅小區(qū) 490000 2650 17150 北苑家園 2100000 4800 63000 鑫兆麗園 60000 4650 1800 楓渡 35000 3870 1050 萬科星園 360000 7300 10800 新街坊 170000 6000 5100 時(shí)代莊園 110000 8400 1760 山水 La vie 300000 7000 7500 威尼斯花園 176563 6300 2118 溫哥華森林 228000 200萬套 /起 2850 渡上 35312 340萬套 /起 510 合計(jì) 3905965 113683 （ 2）、明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)研 明天第一城周邊商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析表 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主力店 備注 天通苑住宅小區(qū) 15000 百貨公司 超市 其他生活配套 西單商場 肯德基 大鴨梨 北苑家園 易士達(dá)購物廣場 50000 百貨 健身 餐飲 盛興超市 麥當(dāng)勞 半江漁火 金潤百貨 中國銀行 北苑華天市場 15000 服裝 餐飲 娛樂 小商品 妙樂軒酒樓 金牛山燒烤 KTV 贛味鮮 北苑底商 8000 健身、休閑、超市等 生活配套 上島咖啡 農(nóng)行 工行 北方明珠 50000 百貨 超市 餐飲 麥當(dāng)勞 上海聯(lián)華超市 中復(fù)電訊 金泉購物廣場 60000 未確定 未確定 領(lǐng)地 5000 未確定 未確定 尚未開始銷售，招租 溫哥華森林 12022 高檔餐飲 休閑娛樂 未確定 業(yè)態(tài)已確定，但入住商家尚未確定 TOTAL 155000 （ 3）、明天第一城周邊商業(yè)銷售價(jià)格調(diào)研 明天第一城周邊商業(yè)銷售價(jià)格調(diào)研分析表 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 備注 天通苑住宅小區(qū) 只租不售 北苑家園 易士達(dá)購物廣場 只租不售 北苑華天市場 只租不售 北苑底商 只租不售 北方明珠 只租不售 金泉購物廣場 22022元 /平方米 未開盤，進(jìn)入租賃市場 還需一段時(shí)間 領(lǐng)地 13000—15000元 /平方米 商業(yè)部分未開盤，進(jìn)入租賃市場還需一段時(shí)間 溫哥華森林 只租不售 （ 4） 、 明天第一城周邊商業(yè)租金調(diào)研 明天第一城周邊商業(yè)租金調(diào)研分析表 項(xiàng)目名稱 租金 備注 天通苑住宅小區(qū) /天 /平米 ——2元 /天 /平米 北 苑 家 園 易士達(dá)購物廣場 半島漁火部分 /天 /平米 金潤百貨 3元 /天 /平米 北苑華天市場 地上一 4元 /天 /平米 地上二 /天 /平米 地上三 2元 /天 /平米 北苑底商 地上一 5元 /天 /平米 地上二 2元 /天 /平米 北方明珠 地下一 /天 /平米 地上 4元 /天 /平米為整體租賃價(jià)格 地上一至四 4元 /天 /平米 金泉購物廣場 未確定 未開盤，進(jìn)入租賃市場還需一段時(shí)間 領(lǐng)地 未確定 商業(yè)部分未開盤，進(jìn)入租賃市場還需一段時(shí)間 溫哥華森林 /天 /平米 ——2元 /天 /平米 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)調(diào)研分析： 居住消費(fèi)類市場看好 以 2022年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 113683人的現(xiàn)常住人口， 5萬左右的流動人口，總量與后期區(qū)域住宅市場的不斷開發(fā)，區(qū)域的常住人口總量將會進(jìn)一步增加，消費(fèi)類市場的需求比例也會隨之大幅上漲。 人群結(jié)構(gòu)變化下的消費(fèi)水平上升 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型豐富（經(jīng)濟(jì)適用房 高檔住宅 低密度住宅），隨著時(shí)間的推移，高檔住宅（含低密度）所占比重的不斷增加，在區(qū)域人群結(jié)構(gòu)變化的同時(shí)，人群的消費(fèi)水平將會較現(xiàn)在大幅的提升。 高端消費(fèi)場所市場需求看漲 結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化來看 ， 中高檔項(xiàng)目比重的加大隨之帶來的是高端消費(fèi)人群比重的提升 ， 趨于配套的結(jié)構(gòu)將會逐漸發(fā)生變化 ， 從 “ 易士達(dá)購物廣場 ” 以及 “ 北方明珠 ” 這兩個區(qū)域內(nèi)部商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃便可看出 ， 競爭項(xiàng)目已經(jīng)在為今后的發(fā)展進(jìn)行了戰(zhàn)略上的部署 。 （注：易士達(dá)購物廣場已經(jīng)引入了半江魚火這樣的高檔餐飲公司以及近4000平米的健身房，而北方明珠更是在承受著大量違約金的情況下推掉所有的租戶，進(jìn)行大型百貨公司的招商行動。） 項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)競爭對手分析 與本項(xiàng)目形成直接競爭的商業(yè)項(xiàng)目包括：北苑家園、北方明珠場兩個項(xiàng)目。 北苑家園 ： 北苑家園商業(yè)體量 73000平方米，被分割為 50000， 15000， 8000三各商業(yè)單體，其中 15000， 8000兩個單體的商業(yè)定位為社區(qū)內(nèi)部生活配套，消費(fèi)人群為 “ 時(shí)代莊園 ”“ 山水 La vie ”和北苑家園的常駐民為主。 50000平米的易士達(dá)購物廣場定位為區(qū)域百貨零售，中高檔餐飲中心。這種定位主要取決于社區(qū)自身消化能力的有限性和區(qū)域的可發(fā)展性。其外向部分的商業(yè)定位已將明天第一城的業(yè)主納入了自身的消費(fèi)人群。 北方明珠： 交通的易達(dá)性使得北方明珠項(xiàng)目在區(qū)域中占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，由于缺乏自身生產(chǎn)人群的支撐，項(xiàng)目的定位由原來的小商品市場，改為了區(qū)域商業(yè)購物中心。此項(xiàng)目正在進(jìn)行整體的招租工作，招租的對象為大型百貨公司，同時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)駐了 “ 麥當(dāng)勞 ”“ 中復(fù)電信 ” 以及 “ 上海聯(lián)華超市 ” 三家主力店， “ 上海聯(lián)華超市 ” 店的經(jīng)營狀況良好，同時(shí)陳列貨品種類以及品質(zhì)超過同區(qū)域的其它超市。受地理位置以及建設(shè)狀況的影響，此項(xiàng)目對于本案來商業(yè)的威脅性最大。 四、區(qū)域商圈可能性分析及項(xiàng)目區(qū)域 功能結(jié)構(gòu)分析 區(qū)域商圈形成的可能性分析 能否與北方明珠（次為北苑家園）合力形成區(qū)域商業(yè)中心，是三家商業(yè)能否成功營銷，經(jīng)營的關(guān)鍵，在北方明珠，北苑家園共 123000平米的商業(yè)面積中，有 100000多的商業(yè)是面向周邊 5公里以內(nèi)的區(qū)域消費(fèi)人群的，其功能輻射包括最建設(shè)初的天通苑，北苑家園 ，萬科星園到現(xiàn)在的眾項(xiàng)目云集北苑路 立湯路沿線。同時(shí)能否留住范圍在 10公里以內(nèi)，通過城鐵，地鐵等軌道交通而向東直門，西直門，亞運(yùn)村流向的消費(fèi)人群也是區(qū)域商圈形成的關(guān)鍵因素，如果北方明珠百貨商場的商業(yè)計(jì)劃得已成功實(shí)施，那么區(qū)域商業(yè)中心的商圈雛形將基本形成，區(qū)域的成熟，商業(yè)環(huán)境的改善，可以吸引更多的人群在此投資 、 置業(yè) ,對于明天第一城的銷售，招租都是利好因素。留給項(xiàng)目需要解決的只是差異化定位 、 經(jīng)營而已。 項(xiàng)目區(qū)域功能結(jié)構(gòu)分析 北方明珠、北苑家園的外向商業(yè)定位，主要規(guī)劃業(yè)態(tài)包括：購物中心、百貨、高檔餐飲、大型超市、電訊、銀行、西式快餐等，這些業(yè)態(tài)主要以生活物質(zhì)消費(fèi)型為主，區(qū)域休閑，娛樂消費(fèi)設(shè)施相對稀缺，為明天第一城的商業(yè)定位留下了極大的差異空間、定位空間和盈利空間。承擔(dān)區(qū)域的休閑，娛樂功能，形成區(qū)域完整商業(yè)的結(jié)構(gòu)，是明天第一城的最佳選擇，同時(shí)考慮到項(xiàng)目商業(yè)體量偏大的事實(shí)，部分體量的內(nèi)向定位是必需的。從而形成項(xiàng)目內(nèi)外結(jié)合的完整的商業(yè)功能定位與區(qū)域商業(yè)職能。 第二部分、 明天第一城項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 （一）、區(qū)位： 項(xiàng)目位于四通八達(dá)的朝陽區(qū)立水橋區(qū)域，緊倚昌平區(qū)臨近海淀區(qū)，屬于 3區(qū)交界的核心區(qū)域，同時(shí)安立路、湯立路、北苑路等 3條主干道和城鐵 13號線、地鐵 5號線交匯于本區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目所在地交通條件便利，周圍公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，線路密集，連接了周邊眾多主要區(qū)域。區(qū)域人流量大，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非常有利。 從整個北京各大商圈的小商品批發(fā)零售業(yè)來看 ， 中低檔的小商品批發(fā)市場的消費(fèi)群體較混雜 ， 消費(fèi)環(huán)境相對較差 ， 檔次較低 ， 最重要得是缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理 。 而現(xiàn)代化的小商品市場不只是引入了百貨公司的購物環(huán)境 ， 更重要得是將百貨公司的經(jīng)營管理引入到了傳統(tǒng)的小商品市場 。 成功案例 ——搜秀城 。 檔次定位的高低直接影響到項(xiàng)目的綜合品質(zhì)和后期的物業(yè)運(yùn)營管理 。 因此 ， 對于現(xiàn)有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)為中高檔 ，以提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和物業(yè)附加值 。 （ 二 ） 、 明天第一城商業(yè)基本情況 A06： 地下一層 ， 面積 10000平方米；地上二層 ， 單層面積 3000平方米 ， 總計(jì)商業(yè)面積 16000平方米 。 業(yè)態(tài)定位： 地上 6000平米以餐飲為主 ， 考慮銷售；地下 10000平米以洗浴中心 、休閑娛樂場所為主 ， 可租可售 。 A13地塊： 地下一層 ， 面積 1300平方米；地上二層 ， 單層面積 1300平方米 ，總計(jì)商業(yè)面積約 3900平方米 。 商鋪總長約 100米 ， 單間進(jìn)深 ， 面寬6米 ， 單間面積 7080平方米 。 業(yè)態(tài)定位： 精品店 、 美容美發(fā)或其它社區(qū)商業(yè) ， 考慮小店鋪銷售為主 。 A11地塊（ 7號樓、 8號樓裙樓和底商）： 地上二層，單層面積 1500平方米，總計(jì)商業(yè)面積 3000平方米。商鋪直線沿街長度，東西向約 42米，南北向約 95米，單間進(jìn)深 12米，面寬 ，層高 。 業(yè)態(tài)定位： 精品店 、 小超市或其它社區(qū)商業(yè) ， 考慮小店鋪銷售為主 。 B06地塊： 19號樓底商： 地下一層 ， 地上二層 ， 1200平方米 /層 ， 進(jìn)深 19米 ， 面寬 8米 。 業(yè)態(tài)定位： 精品店或其它社區(qū)商業(yè) ， 考慮小店鋪銷售為主 。 獨(dú)體商業(yè)： 地下一層 ， 面積 1000平方米；地上二層 ， 單層面積 1000平方米 ， 總計(jì)商業(yè)面積 3000平方米 。 業(yè)態(tài)定位： 做一個 3000平方米的中型超市 ， 或者做餐飲 ,中型娛樂城 ， 健身房 。 21號樓底商和裙樓商業(yè)： 地下一層 ， 地上二層 ， 單層面積約 2450平方米 ， 總計(jì)商業(yè)面積 7350平方米 。 地上單間進(jìn)深約 15米 ， 長 13米 。 業(yè)態(tài)定位： 沿河考慮做餐飲行業(yè) ， 一 、 兩個大餐館和數(shù)個小餐館 。 B02地塊： 12號樓底商： 地上二層 ， 單層面積 1200平方米 ， 地上總計(jì)商業(yè)面積 2400平方米 。 業(yè)態(tài)定位： 精品店 、 小超市或其它社區(qū)商業(yè) ， 考慮小店鋪銷售為主 。 B02地塊地下一層商業(yè)： 地下一層大開挖，商業(yè)面積約 28000平方米； 業(yè)態(tài)定位： 立水橋小商品市場的原有商戶 ， 以租為主；或者引進(jìn)一家中型超市 。 1 18號樓底商和裙樓商業(yè)： 地下一層 ， 地上二層 ， 單層面積約 2450平方米 ， 總計(jì)商業(yè)面積 7350平方米 。 地上單間進(jìn)深約 15米 ， 長 13米 。 業(yè)態(tài)定位： 沿河考慮做餐飲行業(yè) ， 一 、 兩個大餐館和數(shù)個小餐館 ， 茶樓 。 C01地塊 （ 22號樓底商 ） ： 地下一層 ， 面積 4000平方米；地上四層 ， 單層面積 4000平方米 ， 合計(jì)商業(yè) 20220平方米；地上東西長度約