【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 范圍，這部分拆遷住戶成為樓市中潛在消費(fèi)者?？傮w而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時(shí)也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會(huì)是廣州樓市的重點(diǎn)區(qū)域。 . 海珠區(qū)主要樓盤分布以海珠區(qū)路段而分，一般可劃分為五個(gè)具有代表性的樓盤板塊： . 濱江路板塊江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場(chǎng)、中海錦苑、麗景灣等。售價(jià)一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。該路段被喻為“臨江豪宅一條街”。. 工業(yè)大道北板塊該板塊主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。分別有光大花園、富澤園、鳳安花園等樓盤，以多層住宅居多,目前較引人注目的要數(shù)[光大花園]，售價(jià)多在￥5000/平方米左右。 . 南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地區(qū)，此區(qū)的樓盤特點(diǎn)為成片開發(fā)、規(guī)模大。價(jià)格較為低廉，大多在￥3,5004,500元/平方米之間，購(gòu)房者還可入戶廣州。 [保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內(nèi)，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。 . 海印橋以南新港西路板塊該板塊是海珠區(qū)一年一小變的重點(diǎn)地段，樓盤價(jià)格在4,5005,500元/平方米左右。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。. 項(xiàng)目所在地段住宅市場(chǎng)情況三號(hào)地段內(nèi)的樓盤以高層住宅為主。由于受臨江豪宅價(jià)格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價(jià)增一度高至￥6500元/m2的水平（見圖27）。而整個(gè)上半年，三號(hào)地段的成交面積也呈上升趨勢(shì)，交投較為活躍。其中有一線“臨江豪宅”（如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場(chǎng)]等）多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價(jià)約￥8000元/m2左右。二線“臨江”住宅(如[中海名都]、[天立俊園]、[嘉仕花園]、[金雅苑]、[豪豐園]等新推單位的售價(jià)亦不低，要￥6000～7000元/m2。項(xiàng)目周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發(fā)的樓盤，現(xiàn)已基本售罄。雖然附近的[蘭亭穎苑]、[萬壽雅苑]也是些質(zhì)素不錯(cuò)的住宅小區(qū)，但由于市場(chǎng)及價(jià)格定位均有很大差距，可比性不強(qiáng)，故而不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。圖27：2001年16月海珠區(qū)3號(hào)地段住宅成交面積及均價(jià) (單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研究部. 項(xiàng)目附近樓盤情況分析隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)內(nèi)一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)，在短短幾年間，區(qū)內(nèi)大大小小的樓盤達(dá)500多個(gè)。隨著濱江沿江景觀大道、濱江東至廣州大橋等交通干線的規(guī)劃和建設(shè)，僅這一區(qū)域的一線及二線江景的在售樓盤就有十幾個(gè)，可想而知該區(qū)域住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是何等激烈！下面將根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域、地段特性對(duì)同區(qū)域內(nèi)同類型項(xiàng)目進(jìn)行分析，此外，還將根據(jù)項(xiàng)目的環(huán)境特征、小區(qū)規(guī)模等對(duì)一些具有競(jìng)爭(zhēng)力的相似項(xiàng)目進(jìn)行分析，以期能知已知彼，為制定銷售策略提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。. 沿江高級(jí)住宅項(xiàng)目分析隨著廣州市對(duì)珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環(huán)境推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的設(shè)想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側(cè)的新中國(guó)造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級(jí)住宅群，且有向東西兩側(cè)逐步延伸的發(fā)展趨勢(shì)。目前，珠江兩岸沿線在售在樓盤有12個(gè)，主要集中在廣州大橋南西側(cè)，現(xiàn)將沿江在售或待開發(fā)項(xiàng)目概況列表如下：73 / 73表31：附近部分臨江項(xiàng)目匯總分析表（一）樓盤名稱中海名都(A2A4棟)海珠半島花園珠江廣場(chǎng)海琴灣地址紡織路1號(hào)濱江東路543549號(hào)海珠區(qū)鷺江區(qū)下渡路60號(hào)濱江東路511號(hào)發(fā)展商廣州中海名都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東迅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣州珠江廣場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司新南方房地產(chǎn)開發(fā)有取公司廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m292,315131,30848,32215,537總建筑面積m2401,649322,120196,07882,075小區(qū)規(guī)劃16棟33層6棟31層，6棟41層1棟9層，3棟13層，4棟16層，5棟17層，3棟32層3棟32層實(shí)用率83%80%80%82%交樓日期第三期：；第四期：按揭均價(jià)(元/ m2)5,8248,9949,2008,055推出套數(shù)364936640145推出面積m238,223100,11166,93214,250戶型面積m280~22274~26530~15258~156戶型比例1房1廳————69套（%）50套（%）2房2廳110套(%)44（%）61套（%）84套（%）3房2廳250套（%）16(%)316套（%）11套（%）銷售情況已售80%已售80%已售93%已售76%宣傳賣點(diǎn)豪華裝修，完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心大型臨江物業(yè)，低密度，高實(shí)用率一線江景，間隔寬敞，方正實(shí)用，遠(yuǎn)眺二沙美景裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修豪華裝修豪華裝修豪華裝修表32：附近部分臨江項(xiàng)目匯總分析表（二）樓盤名稱嘉仕花園(加勒比灣)金雅苑豪豐園琴海居(蔚藍(lán)灣畔)地址濱江東168號(hào)濱江東路88號(hào)南華中路388號(hào)廣州大橋南橋腳東側(cè)發(fā)展商廣州金展房地產(chǎn)有限公司廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司廣州漢和房地產(chǎn)有限公司五礦穗港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m290,00040,0007,73910,000總建筑面積m2420,000NANA35,000小區(qū)規(guī)劃4棟30層3棟21層,3棟12層,16棟9層3棟26層高連體商住樓4幢11層,3幢12層，2幢21層實(shí)用率82%82%82%85%交樓日期二期：：200110按揭均價(jià)(元/ m2)5,9755,7546,2366,328推出套數(shù)461350108410推出面積（m2）38,07030,73712,78139,630戶型面積（m2）78~12562~195~84~115戶型比例1房1廳55套（%）——————2房2廳160套（%）135套(%)30套（28%）150套（%）3房2廳201套 (%)206套（%）42套（39%）200套(%)銷售情況已售30%已售100%已售50%NA裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修豪華裝修毛坯裝修豪華裝修表32：項(xiàng)目周邊項(xiàng)目匯總分析表樓盤名稱萬壽雅苑海印南苑明珠花園芙蓉閣富力?千禧花園地址萬壽路4041號(hào)海聯(lián)路50號(hào)東曉路193號(hào)東曉南路與新港西交匯處發(fā)展商廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積(m2 )7,57240,371407,00038,000總建筑面積(m2)40,000140,441360,000153,000規(guī)模規(guī)劃2棟14層，1棟21層6棟9層，5棟28層8幢樓高25至33層5棟18層，6棟26層實(shí)用率85%88%76%83%交樓日期C棟：現(xiàn)樓 ； B棟：現(xiàn)樓第一期：按揭均價(jià)（元/ m2）4,8866,6404,8885,331推出套數(shù)（套）129539112228推出面積(m2)11,67848,75011,51319,743戶型面積(m2)78—126940~13981~11061~294戶型比例1房1廳——33套（%）——60套（%）2房2廳87套（%）244套（%）56套（50%）113套（%）3房2廳42套（%）219套（%）56套（50%）51套（%）銷售情況已售70%已售80%已售10%已售70%宣傳賣點(diǎn)處海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，全封閉式管理小區(qū)，交通便利處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨(dú)特周邊文化藝術(shù)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊備建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特：坡頂設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)一般裝修一般裝修豪華裝修豪華裝修備注A棟在建，未推最后一期原為爛尾樓S1棟已封頂，準(zhǔn)備推出 . 濱江路一線江景項(xiàng)目未來供應(yīng)情況在南華中路豪豐園對(duì)面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣”。經(jīng)調(diào)查所得，該項(xiàng)目所有報(bào)建手續(xù)已獲審批，估計(jì)會(huì)于短期內(nèi)動(dòng)工。由于該項(xiàng)目位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢(shì)十分突出。若該盤于年底前開售，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成一定的銷售壓力。 3. 廣州市高級(jí)服務(wù)公寓市場(chǎng)調(diào)查分析鑒于項(xiàng)目首期將以經(jīng)營(yíng)高級(jí)服務(wù)公寓為主，故我司同時(shí)亦對(duì)廣州市的公寓市場(chǎng)作一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查分析：. 高級(jí)服務(wù)式公寓的概念所謂高級(jí)服務(wù)式公寓（含酒店公寓、國(guó)際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店的專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密型的住宅物業(yè)。 . 高級(jí)服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析目前，廣州的國(guó)際公寓（包括五星級(jí)酒店公寓）累計(jì)約1600套單元（可供出租套數(shù)）左右。提供國(guó)際公寓租賃服務(wù)的除四間五星級(jí)酒店——廣州花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、廣東國(guó)際大廈B附樓和兩間四星級(jí)酒店——廣州凱旋華美達(dá)大酒店、假日酒店外，只有金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會(huì)等為數(shù)不多的幾家國(guó)際服務(wù)性公寓。這些非酒店的國(guó)際公寓都采取酒店式經(jīng)營(yíng)管理，為外籍人士提供了一個(gè)星級(jí)酒店的家及高質(zhì)素的服務(wù)，而且收費(fèi)比酒店便宜。所以這些公寓大受外籍人員的歡迎，出租率都超過70%。 . 公寓區(qū)域分布及狀況分析. 廣州市高級(jí)公寓區(qū)域分布目前，市內(nèi)公寓主要分布大在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會(huì)、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價(jià)在16美元/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客則以外籍高級(jí)白領(lǐng)為主。由于該區(qū)的周邊配套設(shè)施、環(huán)境優(yōu)勢(shì)都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在90%以上。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。該區(qū)公寓的租售情況相當(dāng)活躍，目標(biāo)客戶鎖定東山及天河商貿(mào)區(qū)高級(jí)外籍白領(lǐng)階層。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價(jià)更高達(dá)每平方米20美元以上。而新大廈和中信公寓則是近年來公寓市場(chǎng)的后起之秀。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場(chǎng)的份額。. 部份代表性國(guó)際公寓情況分析除數(shù)間四、五星級(jí)酒店外，現(xiàn)市內(nèi)的國(guó)際公寓大致可分為三類：1) 別墅：金亞花園、嶺南會(huì)、金湖花園、白云堡豪苑2) 單體/連體高層豪宅： 祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠(yuǎn)洋大廈公寓3) 高級(jí)住宅小區(qū):怡苑、中海錦苑、錦城花園、翠湖山莊、嘉和苑、珠江廣場(chǎng)等. 現(xiàn)時(shí)以租帶售的形式經(jīng)營(yíng)服務(wù)式公寓的主要物業(yè)l 新大廈位于珠江新城最佳地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會(huì)所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設(shè)施。每個(gè)單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具及居家設(shè)備齊全，多項(xiàng)建筑材料由意大利直接進(jìn)口。租金每月3360美元至3700美元。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國(guó)際公寓的口號(hào)，并率先引入“滿意加驚喜”的金鑰匙服務(wù)，利用廣泛的服務(wù)協(xié)作網(wǎng)和社會(huì)資源為客戶提供個(gè)性化的專業(yè)服務(wù)，月租金約3,360美元~3,700美元。近期共有十八套單位出租，出租率比上季上升28%，出租率能在淡季逆市而上，證明其公寓的定位已被市場(chǎng)接受和認(rèn)同。七月，更擬在室外增建網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)，以更高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施增加其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。l 遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈為廣州第一家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，于7月25日正式公開發(fā)售。大廈共29層，首次先推7—16樓的48個(gè)單位，均價(jià)13000元港幣/m2，帶豪華裝修。據(jù)稱發(fā)售前已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)16個(gè)單位。商家以返租2年，租金每年以房?jī)r(jià)10%計(jì)吸引買家。據(jù)悉，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店1994年產(chǎn)生于北京，是一種可為住戶提供專業(yè)酒店服務(wù)，集個(gè)性化居住與現(xiàn)代化辦公于一身、具有獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。其實(shí)質(zhì)是發(fā)展商先向投資者出售物業(yè)，再以代出租形式（反租是為加強(qiáng)投資者信心）將物業(yè)作為高級(jí)公寓租予外籍人士。　　 . 服務(wù)式公寓的配套設(shè)施服務(wù)式公寓的內(nèi)部配套設(shè)施與一般住宅相比，要求高且針對(duì)性強(qiáng)，但各個(gè)樓盤均會(huì)受其規(guī)劃設(shè)計(jì)或其他客觀因素所限制，故不能一概而論。以下列舉現(xiàn)時(shí)市內(nèi)部份有代表性的高級(jí)公寓的設(shè)施配置，僅作參考：表14：各高級(jí)服務(wù)公寓配套設(shè)施調(diào)查表物業(yè)配套設(shè)施金亞花園（服務(wù)式公寓）1. 會(huì)所 嶺南會(huì)（服務(wù)式公寓）1. 網(wǎng)球場(chǎng) 6. 外國(guó)衛(wèi)星電視富城花園（服務(wù)式公寓） 祈福華廈（服務(wù)式公寓） 6. 外國(guó)衛(wèi)星電視 凱旋華美達(dá)酒店（服務(wù)式公寓） 假日酒店（服務(wù)式公寓） 中信廣場(chǎng)（T1）服務(wù)式公寓綜合商場(chǎng) 9. 外國(guó)衛(wèi)星電視新大廈（服務(wù)式公寓） 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設(shè)備 9..架空層主題園林 白云堡（服務(wù)式公寓） 8. 外國(guó)衛(wèi)星電視. 服