【正文】 ? 東西側(cè)大面積商業(yè)由空中連廊連結(jié)； ? SOHO 中國的統(tǒng)一推廣及港鐵物業(yè)的統(tǒng)一管理； ? 下沉式商業(yè)入口， “聯(lián)邦廣場”式的另類的建筑風(fēng)格。真正支撐國際品牌消費的主力人群一定是高端酒店的流動性高消費人群，而該項目周邊恰恰缺乏相應(yīng)的星級酒店。 世貿(mào)天階目標(biāo)人群 消費區(qū)域 目標(biāo)人群 消費實力 項目 實現(xiàn) 招商預(yù)期之 消費行為預(yù)測 項目 未達(dá) 招商預(yù)期之 消費行為預(yù)測 北區(qū) CBD涉外人群 高 日常餐飲及商務(wù)休閑消費（經(jīng)常性消費）；夜間及假日購物休閑消費 日常餐飲及商務(wù)休閑消費 商務(wù)旅客 高 周邊欠缺高端酒店配套，因此高端商務(wù)人士以短暫停留為主，消費機(jī)率不大 CBD商業(yè)精英/公寓住戶 高 日常餐飲及購物休閑消費（經(jīng)常性消費）；夜間及假日購物休閑消費 日常生活消費 南區(qū) CBD普通白領(lǐng) 中高 工作日商務(wù)、休閑消費（經(jīng)常性消費）；夜間及假日購物休閑消費 工作日商務(wù)休閑消費 本地居民 中 觀光及休閑消費（非經(jīng)常性消費） 觀光及順帶消費 （一次性消費） 國內(nèi)旅客 中 觀光及順帶消費（一次性消費） 從上表可以看出：世貿(mào)天階的目標(biāo)消費人群仍以餐飲、休閑消費需求為主。 final confirmation. Only / Vero Moda / Jack amp。 final confirmation. Folli Follie SJSJ Swarovski STARBUCKS Adidas DBS Bank / Citibank / HSBC Quiksilver Ferrari Energie SYSGEN Miss Sixty Cimarron Tourneau Puma CJW Just gold Solomon/ Rolex CHIC 世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖 ZARA Target Brand mix – 2/F For reference only. Subject to change amp。 通過 CBD規(guī)劃研究 我們得知 CBD商業(yè)規(guī)劃為： 24小時商業(yè)、娛樂、休閑 通過區(qū)域消費人群 需求分析 我們了解到 以商務(wù)辦公人群為主的區(qū)域消費者： 年輕、重視消費品質(zhì)、對餐飲、 休閑消費有極大需求 商業(yè)格局初現(xiàn)，怎樣與周邊項目共同打造合力？ 如何使本案脫穎于周邊其他項目之上？ 這時項目所面臨的環(huán)境就從北京市場及整個 CBD區(qū)域縮小到項目自身所處世貿(mào)天階商圈范圍內(nèi)。 ? 商業(yè)走勢： 隨著大量商業(yè)物業(yè)的落成，區(qū)域的 商業(yè)氛圍將獲得明顯的整合、提升 ，區(qū)域的競爭優(yōu)勢和吸引力明顯增強(qiáng)。 CBD的整體居住和工作的年齡偏年輕，代表了城市里最有活力和精力的族群。 ? 24小時： 北京的 CBD規(guī)劃為 24小時，它的生活形態(tài)也將是 24小時的。 CBD作為一個城市精英階層最密集的地方，往往是城市先鋒的發(fā)祥地。只有實現(xiàn)多種商業(yè)、娛樂、休閑等功能上的補(bǔ)充互動，才能真正構(gòu)筑 24小時 的 CBD。姚家園路、朝陽北路、朝陽路、光華路、建國路、通惠河北路、兩廣路的東延長線貫穿東西 出行模式： 規(guī)劃中的 CBD將借鑒國外大都市 CBD規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗，大力發(fā)展公共交通，鼓勵公交出行，保證 56％的出行比例，解決交通擁堵問題。未來將新增地鐵 10號線上的 國貿(mào)換乘站、光華路站、呼家樓站，地鐵 14號線上的嘉里中心站 （暫定）。以吸引跨國公司總部和地區(qū)總部為重點，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，把商務(wù)中心區(qū)建設(shè)成為北京重要的國際金融功能區(qū) 和發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 的聚集地。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。 CBD的特性決定了其代表未來消費趨勢及新型商業(yè)類型，其優(yōu)良的地段條件、龐大的消費人流、強(qiáng)勁的消費能力對商業(yè)經(jīng)營者具有絕對吸引力。 、結(jié)論（ Conclusion ） CBD區(qū)域市場研究 Market Analysis for the CBD Area CBD是北京城市財富的聚集地，是北京當(dāng)之無愧的首富之區(qū)。 、區(qū)域范圍界定（ Boundary of our Study） 本案 、北京 CBD概況（ Beijing CBD Market Study ） 北京 城市定位 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃（ 20202020年） 》 將未來北京的發(fā)展目標(biāo)定位于：國家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“ 宜居城市”概念。 北京商務(wù)中心區(qū) 4 平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的 CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約 50%左右，公寓 25%左右，其它 25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。 總體規(guī)劃： 《 北京 CBD地下空間規(guī)劃 》 確定地下空間規(guī)劃將體現(xiàn)“ 一軸、一區(qū)、兩點、三線 ”。 2020年前軌道交通規(guī)劃 光華路站 呼家樓站 嘉里中心站 國貿(mào)換成站 國貿(mào)換成站 光華路站 呼家樓站 嘉里中心站 地鐵 10號線 地鐵 14號線 北京 CBD應(yīng)該是 24小時 CBD 傳統(tǒng) CBD 中，夜晚的“死城”是 CBD最大的癥結(jié)，歸根到底是因為 CBD功能構(gòu)成僅僅發(fā)揮了辦公這一項，忽略了作為商業(yè)發(fā)展和城市娛樂場所等的綜合功能。 、北京 CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 、區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng) （ Office Supply of the Area ） 序號 項目名稱 總建筑面積 (萬平方米 ) 序號 項目名稱 總建筑面積 (萬平方米 ) 1 尚都國際 21 國貿(mào)中心 13 2 SOHO尚都 17 22 嘉都大廈 3 世界城 23 央視新址 59 4 世貿(mào)商業(yè)中心 24 中服大廈 5 光華國際中心 25 招商局大廈 6 6 漢威大廈 26 艾維克大廈 7 米陽大廈 27 北京電視臺 8 華彬大廈 28 中國第一商城 9 國際財源中心 24 29 韋伯中心 10 中環(huán)世貿(mào)大廈 30 科倫大廈 11 銀泰中心 35 31 和喬大廈 7 12 建外 SOHO 70 32 陽光 100 21 13 雨霖大廈 33 溫特萊中心 14 京廣中心 34 金地中心 10 15 萬通中心 35 萬達(dá)廣場 52 16 北京財富中心 10 36 現(xiàn)代城 48 17 旺座中心 10 37 朝外 SOHO 15 18 住總大廈 2 38 世紀(jì)財富中心 19 嘉里中心 8 39 華貿(mào)中心 10 20 數(shù)碼 01大廈 40 富爾大廈 合計約62萬平方米 CBD寫字樓 分布圖 1 尚都國際中心 21 國貿(mào)中心 2 SOHO尚都 22 嘉都大廈 3 世界城 23 央視新址 4 世貿(mào)商業(yè)中心 24 中服大廈 5 光華國際中心 25 招商局大廈 6 漢威大廈 26 艾維克大廈 7 米陽大廈 27 北京電視臺 8 華彬大廈 28 中國第一商城 9 國際財源中心 29 韋伯中心 10 中環(huán)世貿(mào)大廈 30 科倫大廈 11 銀泰中心 31 和喬大廈 12 建外 SOHO 32 陽光 100 13 雨霖大廈 33 溫特萊中心 14 京廣中心 34 金地中心 15 萬通中心 35 萬達(dá)廣場 16 北京財富中心 36 現(xiàn)代城 17 旺座中心 37 朝外 SOHO 18 住總大廈 38 世紀(jì)財富中心 19 嘉里中心 39 華貿(mào)中心 20 數(shù)碼 01大廈 40 富爾大廈 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 2 37 38 39 40 據(jù) 《 北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 ，北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有居住人口約 。這里的人們更加注重體驗和感受。目前北京 CBD人群在區(qū)域內(nèi)停留的時間已經(jīng)越來越長， CBD的晚間魅力在逐漸增加。 ? 消費性： ? 年輕化： 、區(qū)域商業(yè)市場概況 （ Retail Market Study of the Area ） 商業(yè)面積 （ M2） 商業(yè)類型 商業(yè)分布 原有商業(yè) 綜合百貨、寫字樓底商 以國貿(mào)周邊、長安街沿線以北為主 新增商業(yè) 126萬 綜合性項目的商業(yè)部分，獨立性較強(qiáng)、所占比例較大 相對集中于 CBD規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)內(nèi) 合計 /備注 —— 商業(yè)重心向北、向東擴(kuò)散 、商業(yè)供應(yīng)總量 、區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)列舉： 項目名稱 商業(yè)面積 商業(yè)定位 入市時間 招商進(jìn)度 經(jīng)營管理 SOHO尚都 時尚休閑、餐飲、零售 客戶積累階段， 9月底開始簽約，年底計劃簽約 4060% 港鐵物業(yè) 朝外 SOHO 庭院內(nèi)街式商業(yè) 2020年初 未開始 港鐵物業(yè) 世貿(mào)天階 觀光主題商業(yè) 年底前開業(yè) 顧問：仲量聯(lián)行 萬通中心 1萬 商務(wù)配套 未開始 待定 新城國際 商業(yè)配套 2020年 未開始 第一太平 光華國際 配套及文化主題商業(yè) 2020年底 未開始 待定 北京財富中心 購物中心、商業(yè)街、餐飲街、康體中心 未開始 待定 世紀(jì)財富中心 銀行、餐飲 2020年 以確定一家銀行入駐 待定 溫莎大道 商業(yè)配套 2020年 整售 —— 北京國際中心 4萬 區(qū)域型商業(yè) 2020年中 無簽約 待定 國貿(mào)三期 14萬 高端購物中心 2020年 已有相當(dāng)客戶積累 國貿(mào)商業(yè)管理 華貿(mào)中心 22萬 中高端購物中心 2020年底 已確定新光三越百貨等主力店 —— 北京萬達(dá) 16萬 綜合商業(yè)體 +獨立商業(yè)街 已確定新世界百貨、沃爾瑪?shù)? 主力客戶 仲量聯(lián)行 CBD主要商業(yè)分布 本案 尚都國際 SOHO尚都 世貿(mào)天階 光華國際 嘉都大廈 嘉里中心 國貿(mào) 13期 銀泰 建外 SOHO SOHO現(xiàn)代城 北京萬達(dá) 金地中心 華貿(mào)中心 溫特萊中心 陽光 100 朝外 SOHO 萬通中心 北京財富中心 世紀(jì)財富 ? 商業(yè)形態(tài)： 無論現(xiàn)有商業(yè)還是未來供應(yīng)商業(yè)均以 大型綜合性商業(yè)為主 。 ? 商業(yè)缺口： 未來 CBD商業(yè)供應(yīng)仍以大型綜合購物中心為主，這就注定零售業(yè)態(tài)是未來商業(yè)的絕對主力業(yè)態(tài)，而 能夠滿足 24小時消費的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)仍將是未來 CBD的主要需求 。周邊重點項目研究也由此顯得更為重要。 final confirmation. 翡翠小廚 Zoe’ s Caf233。 Jones Azona, AO2 Potatoamp。零售購物類消費需求往往也是伴隨休閑消費共生的。 其次 ： 該項目 主體消費人群的人員構(gòu)成及消費特點與商業(yè)定位間有一定偏差 。 SOHO尚都商業(yè)特點 SOHO尚都 總平面圖 B1層 平面圖 2層 平米圖 3層 平米圖 4層 平米圖 5層 平米圖 樓層 業(yè)態(tài) 意向商戶 樓層租金報價 （美金 /月 /建筑平米） 樓層租金報價 （ RMB/天 /建筑平米） B1 快餐 +咖啡 肯德基、麥當(dāng)勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等 25 1F 服裝零售 BCBG 代理、明星會代理 (化妝品 )、屈臣士等 4550 2F 女裝 +鞋帽 —— 25 3F 男裝 美特斯邦威、班尼路等 20 4F 運動 +家居家裝 —— 1820 5F 西餐廳 德國餐吧 (含演藝酒吧 ) 18 67F 中餐廳 鼎鼎香 —— —— 8F 會所 (畫廊 ) 范曾畫廊 —— —— ? 以上租金 包括 商業(yè)物業(yè)管理費但不包括空調(diào)加時費； ? 免租期：開業(yè)后至少 3個月時間； ? 發(fā)展商準(zhǔn)備的補(bǔ)貼費及推廣費用： 2020年共計 1200萬元； ? 開業(yè)時間： 2020年 6月 SOHO尚都西塔商業(yè)分布 ? 周邊：周邊及自身辦公人群； ? 區(qū)域：區(qū)域內(nèi)商務(wù)往來、旅游觀光、文化交流人群； ? 全市：未來商業(yè)營銷活動吸引人群； SOHO尚都目標(biāo)人群 ? 產(chǎn)權(quán)分散，難以真正統(tǒng)一經(jīng)營， 不適合大比例零售業(yè)態(tài) ； ? 無整體商業(yè)規(guī)劃； ? 東西側(cè)連通不足（地上僅憑連廊連結(jié)，地下不連通），商業(yè)互動受影響； ? 另類建筑風(fēng)格是建筑的亮點卻非商業(yè)亮點（ 零售商