商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案-文庫(kù)吧資料
2024-10-25 11:28本頁(yè)面
【正文】 花城,每期套數(shù)均價(jià)值：641套,“以小搏大”模式,啟動(dòng)模式,啟動(dòng)配置：300米花城商業(yè)街,每期開發(fā)均值：7.57萬(wàn)m2,啟動(dòng)規(guī)模：7.64萬(wàn)m2,理論基礎(chǔ)： ——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求,“以小搏大”模式，形象、配套先行,“以點(diǎn)帶面”,“以小博大”,“畫餅”模式,低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài),地產(chǎn)營(yíng)銷初始階段的產(chǎn)物,啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10 萬(wàn)m2 ，1000套,大盤啟動(dòng)模式的適用性,結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位，市場(chǎng)、地塊及核心客戶屬性，“以點(diǎn)帶面”的低成本營(yíng)銷手法是最適合的開發(fā)模式。,萬(wàn)M2,第二期,多層,House,天鵝堡,純水岸,天鵝堡,純水岸,首期配置：會(huì)所,波托菲諾的開發(fā)策略,華僑城,蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略,蔚藍(lán)海岸,每期套數(shù)均價(jià)值：1667套,“畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖,啟動(dòng)模式,啟動(dòng)配置：缺乏,每期開發(fā)均值：18.3萬(wàn)m2,啟動(dòng)規(guī)模：8.4萬(wàn)m2,適用范圍： 價(jià)格低開高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好） 存在前提：早期地產(chǎn)營(yíng)銷不充分,大盤啟動(dòng)模式1,“畫餅”模式，描繪宏偉藍(lán)圖,大盤啟動(dòng)模式2,34,19,分期規(guī)模,物業(yè)類型,時(shí)間軸,2002.1,2002.9,2002.7,2004上半年,第一期,67,200311,7.64,2.7,1.6,高層,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house,首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。,市場(chǎng)供應(yīng)量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大,項(xiàng)目分析,SWOT分析,領(lǐng)導(dǎo)者,—壟斷價(jià)格 —產(chǎn)品有不可重復(fù)性 —過(guò)河拆橋,追隨者,—搭便車，借勢(shì) —以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) —價(jià)格戰(zhàn)的制造者,補(bǔ)缺者,—目標(biāo)明確，挖掘客戶 —瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 —?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn),挑戰(zhàn)者,—改變游戲規(guī)則 —強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) —強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值,行業(yè)老大,非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng),次/非主流市場(chǎng),敏銳的機(jī)會(huì)主義者,充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，做行業(yè)老大，引領(lǐng)市場(chǎng),戰(zhàn)略選擇,關(guān)于客戶,我們的客戶是誰(shuí),關(guān)于客戶,本項(xiàng)目的需求客戶群體,本地私營(yíng)業(yè)主，本地中高層公務(wù)員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項(xiàng)目的核心客戶,隨著項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目的客戶范圍逐漸擴(kuò)大，層次不斷提升，客戶類型多元化,啟動(dòng)期,發(fā)展期,成熟期,3. 本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,1.本地中高級(jí)公務(wù)員,2.本地企業(yè)中高層管理者,1.本地原住民二次置業(yè)者,2.本地及清遠(yuǎn)市區(qū)的投資客,3.本地高收入者，成功人士,企業(yè)老板,1.外地投資客,2.外地第二居所客戶,注：不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶 排序順序?yàn)榭蛻羲急壤龔拇蟮叫?客戶變化,本項(xiàng)目必須通過(guò)外地客戶的拉動(dòng)，來(lái)提高項(xiàng)目的整體價(jià)值，如何整合外地資源客戶是營(yíng)銷的重點(diǎn)。,縣城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向 市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，小高層前景看好。,S（優(yōu)勢(shì)）：,W（劣勢(shì)）：,O（機(jī)會(huì)）：,T（威脅）：,城市中軸主干道清新大道和107國(guó)道的交匯處，交通便利，昭示性好 周邊配套較齊全，未來(lái)的城市發(fā)展核心區(qū)。,周邊配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來(lái)的商務(wù)交通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響。,地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。緊鄰清新大道城市中軸線和107國(guó)道，交通便利。小高層開始出現(xiàn)，并顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢(shì)，小高層即將成為市場(chǎng)的主流。,價(jià)格趨勢(shì)： 以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過(guò)2000元大關(guān)，價(jià)格拉升明顯，資
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