【正文】 牌企 業(yè)對項目的認(rèn)知分析 A、 專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進駐經(jīng)營。 ? 注重市場的品牌形象及開業(yè)后的宣傳推廣計劃。停車場、倉儲、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善，首層租金 90元 /平方米 /月，升至 350 元 /平方米 /月，合同期 1 年， 3 個月租 金作押金，管理費 元 /平方米。 順德市325 國道樂從路段 樂從國際家私城 有 家 具 經(jīng) 營 為主，配套裝飾精品 廣東省指定最值得參觀旅游、購物景點： 建筑面積 20 多萬平方米，共分 9 座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。 *1— 3 年免租 1 個月 。城區(qū)面積和 7 萬平方公里， 105 國道及碧林路，南北縱橫穿插，即將興建的德勝中路橫貫全區(qū)。順德是全國最大的電冰箱、空調(diào)器、微波爐、電飯貨、電風(fēng)扇、消毒碗柜、熱水器等生產(chǎn)基地，擁有“科龍”、“容聲”、“美的”、“萬家樂”、“格蘭仕”等馳名的家電品牌，被譽為“家電之都”。 ? 研究地域：順德、番禺、南海、佛山、東莞、中山、廣州。 到 1999 年 9 月底止，全市共興辦了“三資”企業(yè) 1285 家，實際利用外資 億美元。 （ 1）各級黨委、政府有關(guān)部門更多關(guān)心、支持幫助指導(dǎo)并提出“三個有利于”的標(biāo)準(zhǔn)。 *項目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展 前景，經(jīng)營檔次，具有一定優(yōu)勢。 番禺洛溪新城迎賓路旁 五洲裝飾世界 裝飾材料、五金交電、燈飾家具 總占地 120 萬平方米，分 2 期開發(fā)，第 1 期開發(fā)占地 平方米 ,鋪位多達 932 個 ,倉庫可使用面積 6 萬平方米 ,完善服務(wù)配套。 * 專業(yè)市場概況分析： 經(jīng)營面積在十萬平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營為主，專業(yè)性強，社會知名度較高，招商客戶來自國、內(nèi)外，而且有逐漸擴大趨勢。 專業(yè)市場以家具市場為主，集中在 325 國道樂從至龍江路段，形成逾百萬平方米的專業(yè)商場，業(yè)務(wù)范圍面對全國及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠(yuǎn)。 D、 作為順德國際級的商業(yè)城，在經(jīng)營規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國及全球性市場。 清暉路：匯展閣 價格：均價 5500 元 /平方米 。 宣傳推廣及包裝未盡完善。 （ 4）室內(nèi)鋪的三種間隔（ 45/68/72 平方米） （ 5）管理費： 80 元 /間 /月（住宅） （ 6） 商鋪起價： 180 萬元 /平方為米（按揭為主） （ 7）總鋪售額 10 億，已銷售 2 億元 四、銷售總結(jié) 項目經(jīng)營性質(zhì)：批發(fā)零售相結(jié)合的綜合性大型商業(yè)城 消費者投資目的：投資客為主 /自用者較少。 —— 擁有巨大客戶群體。 （ 5）招商范圍 以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進行廣泛招商拓展，對品牌企業(yè)缺乏針對性的招商推廣，主力市場投資積極性來充分發(fā)掘。 廣告宣傳推廣策略。 D—— 吸納大型百貨超市進駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 ? 具體建議如下： 以家電、建材、涂料、汽車為主力市場 —— 面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助； —— 面向區(qū)域性市場，形成綜合性商業(yè)城。 營銷中心 成立若干銷售小組 招商部 市場推廣部部 銷售部 面向投資客戶群體及負(fù)責(zé)簽約鑒證工作 面向租賃經(jīng)營客戶群體 負(fù)責(zé)項目策劃推廣 （ 3）廣告宣傳推廣策略 —— 統(tǒng)一項目市場形象、統(tǒng)一項目市場定位、統(tǒng)一項目宣傳推廣部署 。由于投資型客戶經(jīng)濟層面較高，能及時把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶入市，必將帶動各層面客戶，形成強勁的投資購熱期。 ? 強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。 具體建議如下： ? 強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 經(jīng)營規(guī)劃具體建議。 （ 1） 定價策略 銷售價格與市場價格脫節(jié)，定價方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢，影響總體銷售收益平衡。 ? 市場上缺乏綜合性大型商業(yè)城，市場潛力及發(fā)展空間廣闊。 二、 20xx 年 12 月順德商業(yè)城銷售分析 商鋪 已售面積 A 區(qū) 1 座 101— 119 201— 203 205— 206 215— 216 220 向南 — 18 間 — 90% 向北 — 8 間 — 40% 2 座 10211 121 20 222 30130 322 40 403 向南 19 間 — 90% 向北 2 間 — 10% 向南 4 間 — 18% 向北 2 間 — 10% 3 座 102108 110124 201 向南 22 間 — 92% 向 1 間 — 8% 住宅 A 區(qū) 1 座：已售住宅 出售率 101— 10 10 107 201208 南向 5 間 — 55% 北向 8 間 — 100% A 區(qū) 2 座 103110 20220 208210 30130 310 4 南向 8 間 — 80% 北向 6 間 — 60% 南向 4 間 — 40% 北向無一售出 A 區(qū) 3 座 101 20 207 30 307 4 南向 1 間 — 8% 北向 2 間 — 18% 南向 2 間 — 18% 北向無一售出。 第二部分：項目分析 一、項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢： 地處 105 國道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟和交通的重要輸紐，擁有完善運輸網(wǎng)絡(luò)。 總體商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場比例擴大，市場競爭日 趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對項目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價格而轉(zhuǎn)向注重項目經(jīng)營規(guī)劃和前景，投資回報收益等綜合素質(zhì)。 0%20%40%系列1 40% 30% 20% 10%私營企業(yè) 個體經(jīng)營 自由職業(yè)者 各行業(yè)職業(yè) * 房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度 廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。 ? 經(jīng)營方式采取銷售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營等多種靈活方式。廣東省指定亦參觀旅游、購物景點： 建筑面積 20 多萬平方米，共分 9 座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。 *對本項目不具備市場威脅。 空調(diào)費 :15 元 /平方米 /月 。 S、 化工工業(yè) T、 催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產(chǎn) （ 3） 商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、金融及服務(wù)業(yè) A、 大型專業(yè)市場建設(shè) B、 汽車、建筑裝飾材料、塑料、布藝等 專業(yè)市場及貿(mào)易中心建設(shè) C、 順德特色的施游項目及景點配套開發(fā)建設(shè) D、 順德美食開發(fā)經(jīng)營及中外特色烹江、食品項目 E、 國際經(jīng)濟、對外貿(mào)易、科技、環(huán)保信息咨詢 F、 醫(yī)藥工業(yè) G、 生物工程藥品及生物化學(xué)藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開發(fā) H、 新型藥工程藥用包裝材料、藥用輔料生產(chǎn) I、 中成藥名優(yōu)產(chǎn)品、海洋藥品的開發(fā)和研制 J、 新型診斷、治療、化驗、理療、保健用器械儀器和設(shè)備制造 K、 精密儀器設(shè)備維修、售后服務(wù) L、 高新技術(shù)、新產(chǎn)品開發(fā)中心建設(shè) M、 文化藝術(shù)、體育、娛樂、醫(yī)院及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) N、 舊城改造及高等級公路、橋梁、碼頭建設(shè) O、 中外合資、合作建筑業(yè)企業(yè) （ 4）順德市 13 個開發(fā)區(qū)匯總 順德市新城區(qū) —— 位于順德市東南部，是順德未來政治、文化、金融和信息中心。主要行業(yè)有家用電器、燃?xì)庥镁?、機械、紡織、飼料、塑料制品、電子電訊、建材、服裝等。 ? 抽 樣情況：專業(yè)市場 商鋪物業(yè) 品牌企業(yè) ? 樣本特征：專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)營者 目標(biāo)投資客戶群體 品牌企業(yè)經(jīng)營群體 ? 執(zhí)行時間： 20xx 年 12 月 目錄 一、順德概況 二、投資導(dǎo)向 三、投資政策 四、專業(yè)市場分部 五、專業(yè)市場調(diào)研匯總表 六、專業(yè)市場特性及發(fā)展趨勢 七、市場需求分析及趨勢 八、投資群體分析 九、品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié) 十、順德市區(qū)商鋪概況 一、順德概況 地理位置 —— 地處珠江三角洲腹部，毗鄰廣州、 佛山、東莞、中山、珠海等主要城市，距澳門 50 公里， 距香港 64 海里是重要的經(jīng)濟及工業(yè)城市。美國惠而浦、安普、日本東芝、三洋、松下、日清、為家、百樂滿，加拿大北方電訊，德國博世、克虜伯，菲律賓生力啤、韓國浦項、三星以及香港臺和、新世界、恒基兆業(yè)、頓殼、震雄等 40 多家國際知名大企業(yè)、跨國公司，都相繼到順德市投資和合作。 （ 2）在縣級建制不變的前提下，除行政管理權(quán)由佛山市代管處，其他經(jīng)濟、社會、文化等方面的事務(wù)， 賦予順德 市行使地級市的管理權(quán)限，并直接對省負(fù)責(zé)。 *推廣力度和投資吸引力較低。 租金： 230— 350 元 /平方米 /月，免雜資費。 由于大部分專業(yè)市場是租賃經(jīng)營性質(zhì)，商戶 對產(chǎn)權(quán)的專業(yè)市場較為需求，主要集中在家具、建材、塑料行業(yè)買家為主。 涂料及家用電器尚未形成專業(yè)市場，但已建成了強大的市場銷售網(wǎng)絡(luò)，生產(chǎn)企業(yè)主要依靠經(jīng)銷商以及開設(shè)專賣店形式，進行產(chǎn)品推廣。 區(qū)域 市場名稱 調(diào)研總結(jié) 廣州 番禺 順德 廣東裝飾材料城 恒生商貿(mào)城 樂從國際家私城 專業(yè)市場注 重地段及經(jīng)營規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場凝聚力的創(chuàng)建及市場推廣。電話： 2221810。 銷售價格與市場脫節(jié)。 投資心理特點：一次性購買 12 間以上，最多達 10 間，對項目前景充滿信心。