【正文】 用已有交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。4地形價值本項目地塊為不規(guī)則四邊型。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計理念和環(huán)境園林設(shè)計，因地制宜的追求商業(yè)建筑風格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達到“現(xiàn)代購物家園”的目標。4產(chǎn)品價值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價值。結(jié)論：本項目的核心競爭力是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業(yè)目標、建筑風格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析?調(diào)查數(shù)量：商家共13家。城南7家，城北6家。?經(jīng)營模式：A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理4家，％ B、自主經(jīng)營（門面）13家，％?價格范圍：A、均價在3000—5000元/m178。的8家，％ B、均價在5000—10000元/m178。的4家，％ C、均價在10000元/m178。以上的1家，％?商業(yè)位置：A、位于一類商業(yè)用地的約占46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占23％通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場的顧客進入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費者對商場布局的一般認識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。因此，我們須進一步對項目板塊做出分析。一、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析項目板塊開發(fā)調(diào)查分析：4地理位置：思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。4項目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：27000 m178。4總價特點：4項目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達2萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨特的設(shè)計，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區(qū)。：4地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。4項目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：約10000 m178。4門面數(shù)量：約150個（面積2780 m178。）4總價特點：1237萬元（單價26003800元/ m178。）4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺花園門面單獨分隔，自主經(jīng)營。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。4地理位置：位于思源大道，思源廣場西側(cè)。過街希望小學(xué)，近臨世紀大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。4商業(yè)面積：2448m178。4門面面積：5680 m178。（18個）4價格特點：總價3050萬元 均價4900元/ m178。4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的19層電梯公寓（1—5層已定為中國銀行辦公樓）。建筑風格]簡潔明快，外觀色彩清爽典雅，具有個性化、現(xiàn)代感。時代廣場4地理位置：位于廣安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。即將打通南北通道，交通便利。4地塊面積：44420 m178。4商業(yè)面積：13360 m178。4門面面積： m178。4價格特點： 4功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；37F住宅4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于二類商業(yè)用地。%，綠化率為31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。現(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。 4地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（1—6路），進城車輛必經(jīng)本項目。建成后的濱江大道將成為貫穿廣安的主要通道，與本項目正面2000余平方米的東門廣場相鄰。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業(yè)面積：4項目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心4總價特點：3200萬元，3100萬居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實價值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。人流量大，交通方便。 4地理位置：項目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強的商業(yè)和投資氛圍。4商業(yè)面積：約20000 ㎡4項目定位：高檔的成熟商業(yè)4門面面積：1680㎡4功能特點：1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場4價格特點：6000元/ m178。，均價9500元/㎡4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。結(jié)論：板塊中，較大的競爭對手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、而且?guī)讉€項目都在修建之中，都將于2004年5月或年底交房。從目前來看，本項目啟動較晚，因此，本項目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。二、已建項目調(diào)查分析供應(yīng)市場特點： 30—60平方米的獨立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。價格特點： 現(xiàn)在售供應(yīng)項目售價在1800—10000元/㎡不等，4000元/㎡以下的在售項目占供應(yīng)總量50%左右，4000元/㎡占20%左右，6000—10000元/㎡占13%左右，10000元/㎡以上的占17%左右。三、在建項目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析：將在2004年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項目達7個，城北達5個，總規(guī)模（含住宅）約100萬平方米。 項目的定位特征 4新項目定位的趨勢，較多的是商住項目，比較典型的商住項目約占68％以上，其他約為30％；4商住項目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨立門面較多，占到90％以上。4在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達到70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項目較少，約占30％；4在經(jīng)營模式上，以獨立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機。如浦東商業(yè)廣場的出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表序號項目名稱開 發(fā) 商位 置總建面（m2）商業(yè)面積（m2）均價(元/m2)租賃價(元/m2)付款方式(租賃)主要單位結(jié)構(gòu)（劃分）租售率（％） 01浦東商業(yè)廣 場廣安浦東地產(chǎn)公司老城老百貨公司3400027161490022按年付大開間/3m178。產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽地產(chǎn)公司思源廣場南側(cè)270002200二層門面20按年付 門面 租賃式商場/租賃式商場7103富世界四川得益集團城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場2004立新景苑廣安立新公司思源廣場西側(cè)300002448490020按年付獨立門面9005凱達商業(yè)廣場廣安凱達地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006廣安世紀房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部10000330020按年付獨立門面5008世貿(mào)購物廣場廣安世紀房地產(chǎn)公司金安大道萬盛街3214310000330010按年付獨立門面/產(chǎn)權(quán)式商場/租賃式商場5009洪州大市場廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場四川得益集團城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開間/門面40第四章 目標客戶分析通過研究人員對個案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過對廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項指標的綜合細分；同時調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。二、隱形客戶群1. 國內(nèi)其他城市商業(yè)投資商；2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。四、目標客戶定位分析：第一類是已經(jīng)進入商鋪經(jīng)營的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店；：私營企業(yè)、個人等；：年（經(jīng)營）收入在1020萬元以上。：首付3～5萬元，月供1500元以上；：50％以下按揭；：目前20～40％擁有率；：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域為次；：投資為主（80％），自己經(jīng)營為輔（20％）；第五章 項目定位 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國都運作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。中國目前的商業(yè)界是有必要進行整改和重新進行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。當然，這種整改不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進模式和管理方法同星河商業(yè)城實際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費者。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。 業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。國家內(nèi)貿(mào)部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為8類：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實際購物消費習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費群加上‘會員制主題購物商城’以及特色個性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實際和切實可行的。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經(jīng)營策略?？土髁康亩嗌贂苯佑绊懮虉龅睦麧櫋Ｒ虼?，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當其沖的問題。必須經(jīng)營‘高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動發(fā)展’，每月每件商品的動銷率應(yīng)平均在75%85