【正文】 業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域?yàn)榇?；：投資為主（80％），自己經(jīng)營(yíng)為輔（20％）；第五章 項(xiàng)目定位 多少年來中國(guó)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營(yíng)，九六年國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式搶灘中國(guó)市場(chǎng)后，國(guó)人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。依據(jù)這些新的國(guó)際國(guó)內(nèi)商品經(jīng)營(yíng)模式，結(jié)合四川廣安本地的實(shí)際購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)定位在這樣一個(gè)業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費(fèi)群加上‘會(huì)員制主題購(gòu)物商城’以及特色個(gè)性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實(shí)際和切實(shí)可行的。 通?？晒┻x擇的功能如下：功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國(guó)丹迪當(dāng)?shù)龋?娛樂 小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營(yíng) 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 經(jīng)營(yíng)特色定位，并非一定要走特色化經(jīng)營(yíng)路線。 業(yè)態(tài)定位目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： ，如友誼城百貨、國(guó)際商場(chǎng)、天安商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、免稅商場(chǎng)、深房百貨、世貿(mào)商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、大江南商場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)的方式。由此可大致測(cè)算。、主力產(chǎn)品為10平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與25平米獨(dú)立式商鋪。?婚紗影樓：選擇國(guó)內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場(chǎng)添光增彩。 　　南濱路 　　商圈描述：南濱路將會(huì)成為一個(gè)有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。 　　大石楊三角區(qū) 　　商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡(jiǎn)稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。 　　業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽(yáng)光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。 ?東門概況　　　東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價(jià)為10萬/m2左右，一樓不臨街的鋪位價(jià)格約在58萬/m2左右，二樓鋪位價(jià)格一般在4萬/m2左右，三樓約3萬/m2以下。 另外，國(guó)內(nèi)外的許多連鎖機(jī)構(gòu)，如日本的華堂、正大集團(tuán)的易初蓮花等都在抓緊時(shí)間在京城布點(diǎn)，“圈地”，搶占市場(chǎng)，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場(chǎng)，供不應(yīng)求的原因之一。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一般都高出住宅平均房?jī)r(jià)的23倍左右。位于五棵松的“百朗園”，10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價(jià)為10000元／平方米，目前已基本售完。沒有過硬的實(shí)力，沒有獨(dú)到的創(chuàng)意，開發(fā)商將寸步難行。而且，這些摩爾均建在主城各區(qū)中心地帶，沒有一家遠(yuǎn)居郊區(qū)。 　　原因很簡(jiǎn)單，開發(fā)商占據(jù)了口岸，興建大量商用房、為引進(jìn)摩爾這樣的龐然大物，招商時(shí)又拋出大量?jī)?yōu)惠條件，必然吸引商家。尾盤銷售變相略降。龍湖北城天街、現(xiàn)代廣場(chǎng)，都在規(guī)劃中的江北步行街；天龍廣場(chǎng)和浪高凱悅，均在南坪轉(zhuǎn)盤，也是規(guī)劃中的步行廣場(chǎng)中心；華宇廣場(chǎng)門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補(bǔ)空白的功能。 　　南岸是目前全市國(guó)外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在蠢蠢欲動(dòng)。第三，住宅商業(yè)地產(chǎn)不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。其次：投資住宅商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于投資住宅及寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)小。其實(shí)很多開發(fā)商對(duì)商鋪銷售狀況如此之好并無心理準(zhǔn)備，而且很多在商鋪的開發(fā)上還走了不少?gòu)澛?。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注重實(shí)力 而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場(chǎng)等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。友誼城、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、百貨廣場(chǎng)、新2000廣場(chǎng)等大型百貨也相互廝殺，競(jìng)爭(zhēng)激烈。投資商鋪客戶群定位產(chǎn)權(quán)單位建面面積（m2）數(shù) 量 （個(gè)）比例 %目標(biāo)客戶群 1840045商業(yè)散戶投資者1＋1188020社會(huì)商業(yè)投資者2＋1263011周邊及商鋪投資者330156經(jīng)銷商3＋1 3410私企商業(yè)主4＋1425010私企商業(yè)主大開間511008商業(yè)經(jīng)營(yíng)者1F1500特色美食城/租賃美食經(jīng)營(yíng)者合 計(jì) 8500100 招商經(jīng)營(yíng)商定位4深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天　 近年來，深圳商鋪營(yíng)銷精彩紛呈，高潮迭起。產(chǎn)品定位星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。 　　巴南區(qū) 　　商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個(gè)重要原因。 　　概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個(gè)人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購(gòu)物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺(tái)是購(gòu)物環(huán)境的補(bǔ)充。?美容、美膚中心：引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。使人居與商業(yè)設(shè)施達(dá)到最好地交融；、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場(chǎng)的地緣資源。 由于商場(chǎng)形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者：目前我國(guó)現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個(gè)商場(chǎng)所能經(jīng)營(yíng)的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)的品種也不超過十幾萬種，而對(duì)于走特色化經(jīng)營(yíng)路線的商場(chǎng)，可供選擇的商品種類就更少。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營(yíng)方式 適用情況 自營(yíng) 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力 自營(yíng)為主，招租為輔 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。所謂商圈范圍，簡(jiǎn)單講就是商場(chǎng)吸引顧客的空間范圍。商業(yè)形象得到極大提升。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國(guó)外零售業(yè)進(jìn)駐中國(guó)給中國(guó)商業(yè)帶來了一個(gè)新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會(huì)發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤(rùn)和消費(fèi)者。二、隱形客戶群1. 國(guó)內(nèi)其他城市商業(yè)投資商；2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。4商業(yè)面積：約20000 ㎡4項(xiàng)目定位：高檔的成熟商業(yè)4門面面積：1680㎡4功能特點(diǎn)：1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場(chǎng)4價(jià)格特點(diǎn)：6000元/ m178。%，綠化率為31%。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購(gòu)物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。的8家，％ B、均價(jià)在5000—10000元/m178。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響。 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場(chǎng)是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場(chǎng)游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個(gè)周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）1237122613經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）72212949551經(jīng)營(yíng)收入狀況月營(yíng)業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）36331813店員人數(shù)人 數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）3二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）商業(yè)投資計(jì)劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數(shù)301941百分比（%）563572購(gòu)買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）承受的租賃價(jià)格單 價(jià)20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）承受的購(gòu)買價(jià)格單 價(jià)1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）5822515選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）810135751042購(gòu)買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）354322打算購(gòu)買的商場(chǎng)（店）是標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）83171如果是集中式商場(chǎng)，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會(huì)車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國(guó)改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個(gè)地級(jí)市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。規(guī)模較大的思源廣場(chǎng)、思源宮、向陽(yáng)大市場(chǎng)和圖書館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會(huì)。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。4地形價(jià)值本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。4總價(jià)特點(diǎn)：4項(xiàng)目定位：高檔休閑購(gòu)物商場(chǎng)/超市、娛樂、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá)2萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場(chǎng)其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購(gòu)物區(qū)。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業(yè)面積：4項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購(gòu)物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心4總價(jià)特點(diǎn)：3200萬元，3100萬居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。4在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，混業(yè)經(jīng)營(yíng)與綜合商場(chǎng)居多，達(dá)到70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占30％；4在經(jīng)營(yíng)模式上，以獨(dú)立購(gòu)買、自主經(jīng)營(yíng)為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理較少，租賃經(jīng)營(yíng)一般。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國(guó)外的超級(jí)百貨商場(chǎng)。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。一時(shí)間，深圳的零售市場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MAL