【正文】 商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。 　　南濱路 　　商圈描述：南濱路將會成為一個有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方?！　I(yè)界分析：魅力南濱筑巢以待。據(jù)預(yù)測，在未來5年，南濱路將有30萬人入住，為南濱路商圈帶來人氣。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。酒吧一條街、興澳海底世界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個項目將陸續(xù)登陸。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。 　　概況：南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。 　　大石楊三角區(qū) 　　商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。 　　業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。據(jù)悉，屬全市最高。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 　　同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點(diǎn)。 另外，這里的開發(fā)重點(diǎn)還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認(rèn)同，如天驕 　　概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 　　業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀(jì)、秋實小區(qū)、遠(yuǎn)景天下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。 　　另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。 　　概況：大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。 　　巴南區(qū) 　　商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。前者是現(xiàn)在還以前商業(yè)不夠繁榮的帳，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機(jī)。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。南坪漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種潮流，也是一種趨勢。規(guī)劃定位結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純商業(yè)項目的定位，確立商住項目的方向。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項目，四層為住宅項目。產(chǎn)品定位星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。1/2商業(yè)單位以開敞式布局為主，主要經(jīng)營休閑餐飲。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。住宅層架空。功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。對接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。 六、目標(biāo)客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。投資商鋪客戶群定位產(chǎn)權(quán)單位建面面積（m2）數(shù) 量 （個）比例 %目標(biāo)客戶群 1840045商業(yè)散戶投資者1＋1188020社會商業(yè)投資者2＋1263011周邊及商鋪投資者330156經(jīng)銷商3＋1 3410私企商業(yè)主4＋1425010私企商業(yè)主大開間511008商業(yè)經(jīng)營者1F1500特色美食城/租賃美食經(jīng)營者合 計 8500100 招商經(jīng)營商定位4深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天　 近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。　　東門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。 ?東門概況　　　東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)?！　|門是目前深圳規(guī)模最大、商鋪最密集、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。 　　東門的交通十分便利，距深圳火車站、羅湖邊檢站僅五分鐘車程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。在東門購物顧客25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時裝城、明華服裝市場等也是大型服裝市場?！　≈型虡I(yè)廣場、越港商業(yè)中心和解放路綜合樓臨街鋪面主營化妝品、小飾物、皮革和箱包。友誼城、太陽百貨、天虹商場、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場、百貨廣場、新2000廣場等大型百貨也相互廝殺，競爭激烈。永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場，博雅附近現(xiàn)已形成最大規(guī)模的古玩、字畫市場。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價為10萬/m2左右，一樓不臨街的鋪位價格約在58萬/m2左右，二樓鋪位價格一般在4萬/m2左右，三樓約3萬/m2以下。而一樓不臨街的位置鋪面銷售一般，銷售率一般在60~85%左右。　 最近東門商鋪銷售趨于困難，新銷售商鋪基本采用反租形式以吸引投資者。在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無反租，但在金世界、新2000廣場等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2000年的租金溫和回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金走勢漸趨平穩(wěn)。2003年，新型業(yè)態(tài)的店鋪總數(shù)己達(dá)5100家，年零售額達(dá)到270多億元。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。接下來的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮，現(xiàn)代城商鋪甚至首開商業(yè)地產(chǎn)拍賣之先河。 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫不是偶然 商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。據(jù)信達(dá)行調(diào)研部所作的一項對北京市商業(yè)發(fā)展市場機(jī)會的分析指出，商業(yè)在北京社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用顯著增強(qiáng)。而在大規(guī)模的城市改造拆遷中，又有大量的臨街商鋪被拆除，經(jīng)營者急需找到新的經(jīng)營場地，從而導(dǎo)致需求的進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，商鋪自然熱起來。目前個人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業(yè)知識，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對簡單的資金出口。另外，國內(nèi)外的許多連鎖機(jī)構(gòu)，如日本的華堂、正大集團(tuán)的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點(diǎn)，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場，供不應(yīng)求的原因之一。 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況 目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。 商業(yè)地產(chǎn)的價格一般都高出住宅平均房價的23倍左右。 一類是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意。建外SOHO有8萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷售了70％。位于亞運(yùn)村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為20000平方米，售價為每平方米1300021000元，而位于朝陽門外的老番街，有4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價為25000元／平方米，目前這兩個項目的商業(yè)地產(chǎn)也基本售謦。相對于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。位于五棵松的“百朗園”，10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價為10000元／平方米，目前已基本售完。 再有一類為成熟商圈住宅商業(yè)地產(chǎn)。位于雙安商場西側(cè)的北京科技會展中心就是一個開發(fā)商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業(yè)地產(chǎn)面積在剛推出市場時即被一搶而空。這類旺地的商業(yè)地產(chǎn)，周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量而且穩(wěn)定的消費(fèi)群體，在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注重實力 開發(fā)商和投資者對于住宅商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。沒有過硬的實力，沒有獨(dú)到的創(chuàng)意，開發(fā)商將寸步難行。許多開發(fā)商在項目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項目完美的推向市場。因此，在選擇店鋪時，投資商所關(guān)心的問題普遍集中在：樓層、格局、通透性、停車位、營業(yè)時間、項目周邊行業(yè)、獨(dú)立出入口、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和政策、住宅的固定消費(fèi)群體以及住宅樓的電梯是否可直通商業(yè)地產(chǎn)部分等。 事實上，在商鋪開發(fā)方面，開發(fā)商確實普遍缺乏經(jīng)驗。”我們一開始也沒有想到商鋪會這么好賣。其實很多開發(fā)商對商鋪銷售狀況如此之好并無心理準(zhǔn)備，而且很多在商鋪的開發(fā)上還走了不少彎路。從更廣的層面看，很多開發(fā)商還有很大的疑慮，某些項目雖然有商業(yè)地產(chǎn)但也一直不敢動，專業(yè)人員服務(wù)缺乏問題尤為突出。成功的商鋪開發(fā)會帶動社區(qū)其他物業(yè)的銷售，社區(qū)其他物業(yè)的銷售也會促進(jìn)商鋪的開發(fā)，這會給市場帶來更好的良性循環(huán)，會逼迫開發(fā)商更重視包括商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的物業(yè)形態(tài)、物業(yè)格局。目前，住宅利潤已開始回落，投資商也非常謹(jǐn)慎，需要尋找新的出口，而商鋪成為這個突破口的可能性極大。一般來說，投資住宅的回報率為10％左右，而投資住宅商業(yè)地產(chǎn)的回報率則高達(dá)15％至17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。其次：投資住宅商業(yè)地產(chǎn)相對于投資住宅及寫字樓的風(fēng)險小。只要充分了解樓盤業(yè)主們?nèi)粘５纳盍?xí)慣和需求，住宅商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容及風(fēng)格很容易與客戶需求相吻合，因此贏利前景看好。無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。因此，投資者要正確評估自身的承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。 此外，了解一些商業(yè)地產(chǎn)投資常識也是避免增加風(fēng)險的潛在因素。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。第三，住宅商業(yè)地產(chǎn)不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。在后期使用過程中以及硬件配備上也應(yīng)注意：第一，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；第二，物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅，一般在10元／月／平方米左右；第三，根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不可避免的。在商鋪投資和開發(fā)方面，交通便利、人流易達(dá)的地方無疑是最重要的，周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成熟，周邊是否有重要的顧客來源也是考察商業(yè)地產(chǎn)價值的重要因素。 4重慶商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天在重慶，目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名的零售業(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀(jì)，更是把重慶的商業(yè)市場攪得狼煙四起。 　　以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到９5億元，人均收入１３７９２元，社會消費(fèi)品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會消費(fèi)品總額已超過4０億元。 　　與此相應(yīng)的，則是沙區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的洶涌之勢。 　　事實上，這種現(xiàn)象不僅僅在沙區(qū)上演。 　　南岸是目前全市國外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在蠢蠢欲動。 　　開發(fā)商熱衷摩爾 　　在主城區(qū)，商業(yè)的繁榮、大型零售商家搶灘，還產(chǎn)生了這樣的結(jié)果：主城區(qū)摩爾蜂擁四起，已超過10個，摩爾總面積逼近100萬平方米。而且，這些摩爾均建在主城各區(qū)中心地帶，沒有一家遠(yuǎn)居郊區(qū)。云鼎；江北有龍湖從招商思路來看，多數(shù)與大都會相似?，F(xiàn)代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。浪高凱悅約10余萬平方米，作為主力店的百盛已于年初開張。龍湖北城天街、現(xiàn)代廣場，都在規(guī)劃中的江北步行街；天龍廣場和浪高凱悅，均在南坪轉(zhuǎn)盤，也是規(guī)劃中的步行廣場中心；華宇廣場門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補(bǔ)空白的功能。 　　從重慶商業(yè)的中期發(fā)展角度看，開發(fā)商大興摩爾時期，正是重慶商業(yè)從解放碑走向各區(qū)的大跨越大發(fā)展之際。 　　原因很簡單，開發(fā)商占據(jù)了口岸，興建大量商用房、為引進(jìn)摩爾這樣的龐然大物，招商時又拋出大量優(yōu)惠條件，必然吸引商家。老店也有不少進(jìn)了摩爾。它們帶火了摩爾，也將帶火商圈。 綜上所述，星河商業(yè)城的招商經(jīng)營定位是：?引進(jìn)北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌國內(nèi)商業(yè)旗艦；?借殼北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式。?價格策略：?平價策略：根據(jù)項目品質(zhì)和四川廣安同類產(chǎn)品的比價，星河商業(yè)城由于地段位置和區(qū)域人氣、規(guī)模都有一定的局限性，因此“平價策略”為主，方可旗開得勝。均價2160元/ m2。尾盤銷售變相略