【正文】 ?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。?美容、美發(fā)中心：引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。?男性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國(guó)際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。（2F）?男性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國(guó)際潮流同步，休閑裝、品種講求多樣化。?時(shí)裝現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)加工工作室：選擇具實(shí)力的服裝設(shè)計(jì)師入駐，為廣安女性量體裁衣。?超市：女性喜歡為家庭生活所需購(gòu)物，配套超市各取所需。?美發(fā)中心：選擇國(guó)內(nèi)頂級(jí)的形象設(shè)計(jì)師入駐，讓廣安女人更加美麗、動(dòng)人。?家紡：女人愛(ài)家，喜歡購(gòu)置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹彛怪奖阗?gòu)買(mǎi)。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、制作工作室。星河商業(yè)城的主題為：女人世界和男人世界（精品店）。?主題商城：項(xiàng)目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題為： 休閑主題商城4定位依據(jù)：?休閑式：項(xiàng)目依傍思源廣場(chǎng)并被商業(yè)步行街緊緊包圍，未來(lái)是真正意義上的休閑式購(gòu)物中心。其次是：50100平米的大開(kāi)間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。具有“在休閑中購(gòu)物”的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目主題定位、實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)與住宅的均好性。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺(jué)；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。4通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來(lái)表現(xiàn)。4通過(guò)顧客對(duì)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛的感受來(lái)表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。4通過(guò)商場(chǎng)的建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。 商場(chǎng)的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于：如果商場(chǎng)規(guī)模過(guò)大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。 。一方面，商場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過(guò)客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買(mǎi)力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。 。如果單店面積超過(guò)這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是3040米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過(guò)7500米。 。經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 。 （專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。這是深圳近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。4大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營(yíng)國(guó)產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購(gòu)物的需要，如沃爾瑪、家樂(lè)福、新一佳、人人樂(lè)、好又多等。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛(ài)華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。 委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。 自營(yíng)為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)方式定位目前深圳和重慶、成都各商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式主要有以下幾種：自營(yíng)：1）購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一時(shí)間，深圳的零售市場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來(lái)越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。不過(guò)，縱觀目前深圳、重慶、成都商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見(jiàn)，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)定。如果從消費(fèi)特征來(lái)劃分，可以有以下群體：功能定位商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。三、商場(chǎng)定位的基本要素目標(biāo)市場(chǎng)定位，主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。深圳零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開(kāi)放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上均保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來(lái)，深圳零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場(chǎng)日趨專業(yè)化。 以上各項(xiàng)工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)有所偏差，便會(huì)在不同程度上影響后序工作的進(jìn)行。 開(kāi) 業(yè) 后 二、商場(chǎng)定位的意義一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，無(wú)疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來(lái)，至少有以下幾個(gè)方面：階段 內(nèi) 容 目 標(biāo) 開(kāi) 業(yè) 前 ： 1）商場(chǎng)定位 2）形象包裝 3）商場(chǎng)布局設(shè)計(jì) 4）目標(biāo)商戶組合 5）租金或分成比例之?dāng)M定6）招商推廣策略制定和實(shí)施 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。風(fēng)險(xiǎn)較小。按利潤(rùn)700元/㎡計(jì)，利潤(rùn)為595萬(wàn)元。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 一、商業(yè)形態(tài)定位結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)調(diào)查，確立項(xiàng)目的基本定位：新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣(mài)場(chǎng)）門(mén)面投資分析按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門(mén)面（按二層計(jì)）約5000平米，均價(jià)2800元/㎡，則門(mén)面總收入為1400萬(wàn)元。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。因此，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問(wèn)題。 在顧客心目中有一定地位的商場(chǎng)，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場(chǎng)裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)策略。國(guó)家內(nèi)貿(mào)部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(jiàn)》中，將中國(guó)零售業(yè)商店分類確定為8類：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣(mài)店、購(gòu)物中心。因而，商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。 中國(guó)目前的商業(yè)界是有必要進(jìn)行整改和重新進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。因此，這幾家外企先后在中國(guó)都運(yùn)作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營(yíng)模式的確立。 山姆，沃爾瑪，家樂(lè)福等國(guó)外的超級(jí)百貨商場(chǎng)。誠(chéng)然，國(guó)外最大的零售商山姆公司、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店；：私營(yíng)企業(yè)、個(gè)人等；：年（經(jīng)營(yíng)）收入在1020萬(wàn)元以上。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽(yáng)地產(chǎn)公司思源廣場(chǎng)南側(cè)270002200二層門(mén)面20按年付 門(mén)面 租賃式商場(chǎng)/租賃式商場(chǎng)7103富世界四川得益集團(tuán)城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門(mén)面25按年付大開(kāi)間/門(mén)面/租賃式商場(chǎng)2004立新景苑廣安立新公司思源廣場(chǎng)西側(cè)300002448490020按年付獨(dú)立門(mén)面9005凱達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)廣安凱達(dá)地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開(kāi)間/門(mén)面5807望江臺(tái)花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部10000330020按年付獨(dú)立門(mén)面5008世貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司金安大道萬(wàn)盛街3214310000330010按年付獨(dú)立門(mén)面/產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)/租賃式商場(chǎng)5009洪州大市場(chǎng)廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開(kāi)間/門(mén)面6810車(chē)站大市場(chǎng)四川得益集團(tuán)城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開(kāi)間/門(mén)面40第四章 目標(biāo)客戶分析通過(guò)研究人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過(guò)對(duì)廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購(gòu)房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員經(jīng)過(guò)在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。如浦東商業(yè)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購(gòu)獨(dú)立商鋪。4在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，混業(yè)經(jīng)營(yíng)與綜合商場(chǎng)居多，達(dá)到70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項(xiàng)目較少，約占30％；4在經(jīng)營(yíng)模式上，以獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)、自主經(jīng)營(yíng)為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理較少，租賃經(jīng)營(yíng)一般。三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 主要需求市場(chǎng)特征分析：將在2004年推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項(xiàng)目達(dá)7個(gè)，城北達(dá)5個(gè)，總規(guī)模（含住宅）約100萬(wàn)平方米。二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)： 30—60平方米的獨(dú)立門(mén)面是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨(dú)立門(mén)面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。結(jié)論：板塊中，較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是思源宮和浦東商業(yè)廣場(chǎng)、而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都在修建之中，都將于2004年5月或年底交房。均價(jià)9500元/㎡4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。顯示地段與口岸的真實(shí)價(jià)值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購(gòu)物休閑場(chǎng)所“零“的突破。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業(yè)面積：4項(xiàng)目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購(gòu)物天堂、不夜城、休閑娛樂(lè)大型商業(yè)中心4總價(jià)特點(diǎn)：3200萬(wàn)元，3100萬(wàn)居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì) 屬于一、二類商業(yè)用地。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（1—6路），進(jìn)城車(chē)輛必經(jīng)本項(xiàng)目。 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北20萬(wàn)人次的消費(fèi)群體，自然帶來(lái)滾滾的人流和商機(jī)。4價(jià)格特點(diǎn)： 4功能定位：1F門(mén)面小商品及服裝；2F超市；37F住宅4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于二類商業(yè)用地。4商業(yè)面積：13360 m178。即將打通南北通道，交通便利。立新景苑地處思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的19層電梯公寓（1—5層已定為中國(guó)銀行辦公樓）。（18個(gè)）4價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)3050萬(wàn)元 均價(jià)4900元/ m178。4商業(yè)面積：2448m178。4地理位置：位于思源大道，思源廣場(chǎng)西側(cè)。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場(chǎng)和圖書(shū)館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：向陽(yáng)大市場(chǎng)。）4總價(jià)特點(diǎn)：1237萬(wàn)元（單價(jià)26003800元/ m178。4項(xiàng)目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：約10000 m178。4總價(jià)特點(diǎn)：4項(xiàng)目定位：高檔休閑購(gòu)物商場(chǎng)/超市、娛樂(lè)、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于一、二類商業(yè)用地，無(wú)公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達(dá)2萬(wàn)余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨(dú)特的設(shè)計(jì)，依托思源廣場(chǎng)其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)綜合性大型多功能的休閑購(gòu)物區(qū)。一、項(xiàng)目板塊開(kāi)發(fā)調(diào)查分析項(xiàng)目板塊開(kāi)發(fā)調(diào)查分析：4地理位置：思源宮位于思源廣場(chǎng)南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤(pán)山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢(shì)平坦，各方位景觀良好，交通方便。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場(chǎng)”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國(guó)，才使一個(gè)民營(yíng)企業(yè)擊敗了當(dāng)時(shí)鄭州最大的“國(guó)字號(hào)”百貨企業(yè)。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊(yùn)，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。的4家，％ C、均價(jià)在10000元/m178。?經(jīng)營(yíng)模式：A、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理4家，％ B、自主經(jīng)營(yíng)（門(mén)面）13家，％?價(jià)格范圍：A、均價(jià)在3000—5000元/m178。第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析?調(diào)查數(shù)量：商家共13家。4產(chǎn)品價(jià)值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。4地形價(jià)值本項(xiàng)目地塊為不規(guī)則四邊型。4環(huán)境價(jià)值運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢(shì)盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購(gòu)物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。4商業(yè)背景價(jià)值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門(mén)店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用?！皬V安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水