【正文】 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 24 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 體措施略）。 ? 與廣安區(qū)政府聯(lián)合促銷。 用南部新區(qū)（高尚住宅區(qū)）的地塊炒作、 AA 級 商城的推廣作為市場預(yù)熱的啟動點，爭取在開盤前即形成較高的品牌知名度。 以廣安區(qū)域內(nèi)的投資群體為最先啟動人群，輔以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，迅速形成熱銷現(xiàn)象，從而帶動其它區(qū)域的潛在對象。 10 個月完成銷售 80％，約計 442 個。在同 浦東商業(yè)廣場 的競爭中，劣勢是社區(qū)成熟度和品牌形象 ； 優(yōu)勢是品牌、價格、地段社區(qū)與即將打造的商業(yè)步行街。規(guī)劃設(shè)計方面在主流產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尊崇寬松購物環(huán)境、重視細(xì)節(jié)；休閑配套及商業(yè)經(jīng)營管理方面力爭出 于“浦東”而勝于“浦東”；成本控制方面能夠?qū)⑿Чc成本的關(guān)系處理得較好。 星河商業(yè)城在規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)休閑配套及經(jīng)營管理甚至成本控制方面的優(yōu)勢，在廣安地區(qū)除了浦東商業(yè)廣場，再無對手。 星河商業(yè)城對于廣電公司雖然是一個新項目，但廣電公司卻是一家成熟的公司，目前的表現(xiàn)和之前星河明苑的背景都給客戶以相當(dāng)高的信任度。地段方面各有千秋， 商業(yè)布局大同小異，唯有品牌資源、建筑設(shè)計、經(jīng)營管理與營銷創(chuàng)新是廣電品牌的強項，如今的廣安房市，這些 正是創(chuàng)造差異化的有利條件。 差異化策略是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功的經(jīng)驗所在，也是項目目前的最好選擇。） 競爭策略 星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 19 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 市場競爭中慣用的策略有：成本領(lǐng)導(dǎo)、差異化和集中化三大類。 （ “ 一個中心，三個突出點 ” 的企劃定位亦猶如一聲春雷打破了廣安商業(yè)地產(chǎn)的寂靜，希冀引起市場的廣泛關(guān)注。 突出成熟社區(qū)概念：打破用效果圖做廣告的陳規(guī)，堅持在所有廣告表現(xiàn)中運用實景照片，用 “ 成熟 ” 、“ 財富 ” 、 “商業(yè)”、“休閑”等一系列直白訴求打動客源。該案均價定在 2150 元／星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 18 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 平方米，所以在所有廣告表現(xiàn)中，都著力從 “ 2150 的價格， 3000 的回報 ” 這一角度，凸顯星河商業(yè)城的超值形象。 二 、企劃核心 根據(jù)市場發(fā)展現(xiàn)狀和客源定位，定出了 “ 一個中心，三個突出點 ” 的企劃核心。成功的廣告企劃已遠(yuǎn)非“廣而告之”那么簡單。 星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 17 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 第二章 項目營銷 市場計劃 一、總體思路 好的產(chǎn)品是銷售成功的基礎(chǔ)，而精準(zhǔn)切實的廣告企劃更是不可忽視的制勝之道。 第四、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。由于廣安整體租金水平較低，不可與其他項目隨意攀比。 （說明：此價格是根據(jù)項目體量和招商預(yù)期以及開發(fā)商的形象項目考慮，同時裝修和主題商場的要求，屬于中檔商業(yè)項目設(shè)置 。（以市場和地段、項目競爭力，確立低價入市策略） 價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為 2165 元 /m2，其中起價為 1880 元 / m2，最高價為 2800 元 / m2。 入市姿態(tài)：以全市乃至西南地區(qū) “ 財富地產(chǎn)、休閑購物 ” 形象登場；開創(chuàng)全 新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。 項目入市時機及姿態(tài) 入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在 2020 年 5 月份房交會期間開盤（或 2020 年 9 月），可以抓住 2020 年春季房交會、五一勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、 2020 年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。這一階段力爭完成 25％的銷售。 第四階段（開盤一年）：銷售掃尾期 這一階段主要以客戶服務(wù)和招商活動促銷為主，把“財富商業(yè)地產(chǎn)”和“休閑購物”的概念以及“商業(yè)地產(chǎn)投星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 12 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 資是財富的搖籃”的理念確實在各種服務(wù)和活動中得到進一步演繹和體現(xiàn)。這一階段開始由于二階段的熱銷會出現(xiàn)階段性的平穩(wěn)期，但由于前面老客戶的口碑以及各項 形象進度的完善，將迎來本項目的第二個銷售高峰期。這半年時間力爭完成項目銷售的40％。 星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 11 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 第二階段（開盤后三個月）：強勢推廣期 本階段的營銷任務(wù)是：繼續(xù)不斷強化本項目的財富商業(yè)地產(chǎn)的投資理念；圍繞項目的商業(yè)地產(chǎn)概念和理念，系統(tǒng)展示本 項目的質(zhì)素特點；強調(diào)本項目的系列優(yōu)勢資源和巨大升值空間，為投資者作出理性訴求。 星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 9 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 三、 銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 銷售（招商）目標(biāo)： ? 可銷售面積 主題商場（ 層） 約 7000 m2 塔樓住宅（ 4 層） 約 40 戶，約 6000m2 ? 招商商場 （ 層） 約 8500 m2 目標(biāo)分解 ? 內(nèi)部認(rèn)購和開盤期內(nèi) 主題商場 銷售 2800 m2 40％ 主題 商場招商 1000 m2 12％ ? 強銷期 星河商業(yè)城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238