【正文】 能不能知道是經銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯系在一起的，不科學的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。結論：本項目的核心競爭力是商業(yè)地產項目規(guī)劃、產品品質和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業(yè)目標、建筑風格、休閑配套等品質，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。4時機價值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產的一個經典典范。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產產品的重要特色，希冀引起市場關注。 SWOT分析的優(yōu)劣運用：，利用機會4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認同度，美譽度。目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認識。為項目提供了極大的交通便利。二、項目地塊分析 星河商業(yè)項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。 基礎數據調查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產管理咨詢公司分兩階段進行。 星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 ◎項目定位： 廣安現代休閑商業(yè)城 ◎項目主題： 以購物休閑為主的現代商城◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結構 獨立單位與規(guī)模產權的有機結合 ◎中高檔次： 硬件—產品質素高、單位結構優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄基礎數據調查說明第一章 基本數據統(tǒng)計情況一、在經營商業(yè)項目調查二、再投資商業(yè)項目選擇第二章 項目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產項目市場調查分析一、項目板塊開發(fā)調查分析二、已建項目調查分析三、在建項目調查分析第四章 目標客戶分析 一、目標區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章 項目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項目產品定位 六、目標客戶定位七、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經濟發(fā)展狀況，項目所在地的商業(yè)地產發(fā)展水平。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內80份，有效數66。屬于高尚商業(yè)用地。根據目前廣安市房地產市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。4結合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎上，產品設置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內外的客戶，增強客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。主核心競爭力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點，應成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。4商業(yè)背景價值聯合商業(yè)步行街，在社區(qū)內構建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。第三章 可類比商業(yè)地產項目市場調查分析?調查數量：商家共13家。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。）4總價特點：1237萬元（單價26003800元/ m178。（18個）4價格特點：總價3050萬元 均價4900元/ m178。4商業(yè)面積：13360 m178。 4地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。 4地理位置：項目位于廣安渠江北路、建設路延伸處。二、已建項目調查分析供應市場特點： 30—60平方米的獨立門面是市場供應的主力，從市場調研的數據可看出：30—60平方米的獨立門面占供應量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。如浦東商業(yè)廣場的出現，必將帶動廣安商業(yè)地產新的發(fā)展。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪等等不可否認是最為優(yōu)秀的。中國目前的商業(yè)界是有必要進行整改和重新進行業(yè)態(tài)的調整和采用新的管理模式。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經營策略。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風險。 開 業(yè) 后 深圳零售市場在經歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的經營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。大眾化的經營定位與特色化的經營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經營環(huán)境來定。3）純分成，商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經營，共當風險。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經營品種限于一定的主題。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結合起來。 。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。 商場的形象定位有別于房地產項目的形象定位，其不同之處在于：形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。其次是：50100平米的大開間框架式結構商鋪。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現場設計、制作工作室。?時裝現場設計加工工作室：選擇具實力的服裝設計師入駐，為廣安女性量體裁衣。（1F）?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot。據悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。目前除已引起市場極大關注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。項目的總體定位為：現代休閑商住項目。42F：大開間布局，分割產權單位。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。歷經300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現代的綜合百貨大樓共繁榮。服裝與小百貨占據了東門最主要的商業(yè)面積?！　?0平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。2000年全年北京市實現社會消費品零售額1443億元；，比1990年增長4倍，；商業(yè)稅收已經成為財政收入的一個重要來源。 服務于小區(qū)內部的商業(yè)地產主要以居民為服務對象，以綜合經營各類、各層次的消費品為主。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產市場也有細分?！爸榻E景”共1萬平方米的商業(yè)地產，目前已經銷售了90％。位于亞運村的“九臺2000”，商業(yè)地產面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達80％，潛力型商業(yè)地產嬌人的銷售業(yè)績亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊。因此投資風險小，投資回報率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。 商鋪的開發(fā)對當前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。首先，住宅商業(yè)地產的投資回報高。投資商業(yè)地產雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產都是賺錢的，當然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經營者經驗不足等等。在前期購買環(huán)節(jié)時要特別注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產的貸款是6成10年，％。大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產市場，“商鋪是金”的說法已經深入人心。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經營面積不到５萬平方米，現在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經營（引進北京華聯），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。像重百、北京華聯、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶?！　∧杺兇蠖嗾紦它S金口岸。北城天街和現代廣場，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業(yè)。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯入駐）、協信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。從近期北京市住宅商業(yè)地產的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產市場前景樂觀。因此，住宅商業(yè)地產貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商業(yè)地產投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內店鋪有可能出現零收益，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。許多樓盤的住宅商業(yè)地產在銷售或招租時還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個旺區(qū)旺樓，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。當前內銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發(fā)商對品質方面卻非常重視，使項目性價比更高?！边@是很多開發(fā)商的原話。而投資商則表現得愈加“挑剔”嚴格的講，住宅商業(yè)地產在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務于本住宅區(qū)內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。 商鋪店面一般在40120平方米之間，服務種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。業(yè)內人士預計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續(xù)增長的態(tài)勢。 商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產市場奠定了良好的經濟背景和基礎。整體市場普遍“畏高”，各個商業(yè)物業(yè)均呈現樓層越高，銷售越困難的銷售局面。立新路中段、新風巷一帶重點突出鞋帽類經營。東門老街由12條步行街相連，有40多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運營的商業(yè)面積超過70萬平方米，年營業(yè)額逾60億，年納稅額3億多，已躋身為全國著名商業(yè)街。? 區(qū)縣經商戶投資者；? 其他行業(yè)轉行投資商。4商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統(tǒng)和功能。 　　概況：巴南區(qū)是主城南下戰(zhàn)略的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。目前，該區(qū)常住人口約15萬人?！　⊥瑫r，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布