【正文】 能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說(shuō)明商場(chǎng)的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會(huì)影響商場(chǎng)的整體形象，也會(huì)使商場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。結(jié)論：本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項(xiàng)目的地段、體量、商業(yè)目標(biāo)、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對(duì)手的明顯特征。4時(shí)機(jī)價(jià)值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢(shì)推出本項(xiàng)目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)典典范。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場(chǎng)關(guān)注。 SWOT分析的優(yōu)劣運(yùn)用：，利用機(jī)會(huì)4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。目前市民對(duì)該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識(shí)。為項(xiàng)目提供了極大的交通便利。二、項(xiàng)目地塊分析 星河商業(yè)項(xiàng)目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明問(wèn)卷說(shuō)明：本次問(wèn)卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。 星河商業(yè)城 項(xiàng)目定位報(bào)告 重要提示 ◎項(xiàng)目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎項(xiàng)目主題： 以購(gòu)物休閑為主的現(xiàn)代商城◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場(chǎng)式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合 ◎中高檔次： 硬件—產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告 目 錄基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項(xiàng)目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析第四章 目標(biāo)客戶分析 一、目標(biāo)區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標(biāo)客戶定位分析第五章 項(xiàng)目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場(chǎng)定位的意義三、商場(chǎng)定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六、目標(biāo)客戶定位七、價(jià)格定位 項(xiàng)目定位考慮的因素 項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。屬于高尚商業(yè)用地。根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目所處的地理位置，星河商業(yè)城項(xiàng)目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間。4結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場(chǎng)需求空檔4充分利用思源廣場(chǎng)的知名度來(lái)吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心、弱化威脅及劣勢(shì)4借助城南市場(chǎng)良好的潛力，訴求城南未來(lái)的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時(shí)間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時(shí)在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場(chǎng)形象。主核心競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場(chǎng)與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。4商業(yè)背景價(jià)值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用。第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析?調(diào)查數(shù)量：商家共13家。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場(chǎng)”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國(guó)，才使一個(gè)民營(yíng)企業(yè)擊敗了當(dāng)時(shí)鄭州最大的“國(guó)字號(hào)”百貨企業(yè)。）4總價(jià)特點(diǎn)：1237萬(wàn)元（單價(jià)26003800元/ m178。（18個(gè)）4價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)3050萬(wàn)元 均價(jià)4900元/ m178。4商業(yè)面積：13360 m178。 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置。 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)： 30—60平方米的獨(dú)立門面是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。如浦東商業(yè)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。誠(chéng)然，國(guó)外最大的零售商山姆公司、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。中國(guó)目前的商業(yè)界是有必要進(jìn)行整改和重新進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。 在顧客心目中有一定地位的商場(chǎng)，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場(chǎng)裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)策略。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 開 業(yè) 后 深圳零售市場(chǎng)在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使任何一家商場(chǎng)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營(yíng)上均保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，于是，近幾年來(lái)，深圳零售市場(chǎng)出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢(shì)，零售商場(chǎng)日趨專業(yè)化。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)定。3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛(ài)華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。這是深圳近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。 。如果單店面積超過(guò)這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 商場(chǎng)的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于：形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺(jué)；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。其次是：50100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、制作工作室。?時(shí)裝現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)加工工作室：選擇具實(shí)力的服裝設(shè)計(jì)師入駐，為廣安女性量體裁衣。（1F）?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。會(huì)與未來(lái)重慶CBD連接在一起，成為一個(gè)都市型的商圈，以中高收入人群為消費(fèi)主體的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游觀光性商業(yè)quot。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項(xiàng)目將進(jìn)行商業(yè)、休閑娛樂(lè)規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會(huì)很快形成。目前除已引起市場(chǎng)極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動(dòng)的還有中華企業(yè)項(xiàng)目等，并為這一片區(qū)帶來(lái)超過(guò)20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個(gè)板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。項(xiàng)目的總體定位為：現(xiàn)代休閑商住項(xiàng)目。42F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。歷經(jīng)300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。服裝與小百貨占據(jù)了東門最主要的商業(yè)面積?！　?0平方米左右的“門臉?lè)俊睒O受買家青睞，銷售率近100%。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展。2000年全年北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1443億元；，比1990年增長(zhǎng)4倍，；商業(yè)稅收已經(jīng)成為財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。 服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)主要以居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合經(jīng)營(yíng)各類、各層次的消費(fèi)品為主。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有細(xì)分?！爸榻E景”共1萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)銷售了90％。位于亞運(yùn)村的“九臺(tái)2000”，商業(yè)地產(chǎn)面積為4000平方米，售價(jià)為19800元／平方米，銷售率達(dá)80％，潛力型商業(yè)地產(chǎn)嬌人的銷售業(yè)績(jī)亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景廣闊。因此投資風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。即使是一些看起來(lái)銷售得很成功的項(xiàng)目商鋪也是如此。 商鋪的開發(fā)對(duì)當(dāng)前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。首先，住宅商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)高。投資商業(yè)地產(chǎn)雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都是賺錢的，當(dāng)然原因是多方面的，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足等等。在前期購(gòu)買環(huán)節(jié)時(shí)要特別注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產(chǎn)的貸款是6成10年，％。大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，“商鋪是金”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠(chéng)廣場(chǎng)、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經(jīng)營(yíng)面積不到５萬(wàn)平方米，現(xiàn)在，華宇廣場(chǎng)１２萬(wàn)方商鋪全部投入經(jīng)營(yíng)（引進(jìn)北京華聯(lián)），三峽廣場(chǎng)２萬(wàn)方商鋪交房，還有新大都廣場(chǎng)（引進(jìn)王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場(chǎng)、立海大廈、沙龍廣場(chǎng)……初步統(tǒng)計(jì)，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點(diǎn)的核心商圈達(dá)３０萬(wàn)方以上。解放碑有老牌的大都會(huì)和新秀的恒通南岸天龍廣場(chǎng)8萬(wàn)余平方米，重百南豐商場(chǎng)已買下其中2萬(wàn)平方米，日前又引進(jìn)好又多。新入渝的外地大商場(chǎng)，許多都成了摩爾的主力店。開盤價(jià)為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價(jià)。?逐步提升價(jià)格法：采取“低開高走”型價(jià)格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價(jià)為2260 元/ m2。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶?！　∧杺兇蠖嗾紦?jù)了黃金口岸。北城天街和現(xiàn)代廣場(chǎng)，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場(chǎng)和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場(chǎng)；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進(jìn)了主力商場(chǎng)，開張營(yíng)業(yè)。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，超過(guò)了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機(jī)；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。從近期北京市住宅商業(yè)地產(chǎn)的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂(lè)觀。因此，住宅商業(yè)地產(chǎn)貸款的月供是在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商業(yè)地產(chǎn)投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低迷期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。許多樓盤的住宅商業(yè)地產(chǎn)在銷售或招租時(shí)還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個(gè)旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產(chǎn)房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。當(dāng)前內(nèi)銷住宅競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，雖然很多項(xiàng)目沒(méi)有降價(jià)，但開發(fā)商對(duì)品質(zhì)方面卻非常重視，使項(xiàng)目性價(jià)比更高。”這是很多開發(fā)商的原話。而投資商則表現(xiàn)得愈加“挑剔”嚴(yán)格的講，住宅商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務(wù)于本住宅區(qū)內(nèi)部人群的同時(shí)兼顧吸引外來(lái)顧客光臨是最為理想的效果。 商鋪店面一般在40120平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期里，市場(chǎng)對(duì)商鋪的總體需求量仍然會(huì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)。整體市場(chǎng)普遍“畏高”，各個(gè)商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)樓層越高，銷售越困難的銷售局面。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點(diǎn)突出鞋帽類經(jīng)營(yíng)。東門老街由12條步行街相連，有40多家大型商場(chǎng)和千余小型商鋪在此安營(yíng)扎寨，已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積超過(guò)70萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額逾60億，年納稅額3億多，已躋身為全國(guó)著名商業(yè)街。? 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。4商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場(chǎng)。商場(chǎng)與住宅為一個(gè)整體，并有各自相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)和功能。 　　概況：巴南區(qū)是主城南下戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，原來(lái)在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。目前，該區(qū)常住人口約15萬(wàn)人?！　⊥瑫r(shí)，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布