【正文】 以高投。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。招商商家定位層 數建面面積（m2）經營項目目標商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業(yè)廣場。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無疑將大大刺激商圈的繁榮。良好的口岸優(yōu)勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。　　摩爾們大多占據了黃金口岸。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數碼廣場。龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。北城天街和現代廣場，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業(yè)。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通　　目前，幾乎每個區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據悉，這兩家商場南岸店將于近期開業(yè)。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經營面積不到５萬平方米，現在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經營（引進北京華聯(lián)），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量。從近期北京市住宅商業(yè)地產的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產市場前景樂觀。大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產市場，“商鋪是金”的說法已經深入人心。 具體面積標準因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。因此，住宅商業(yè)地產貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。在前期購買環(huán)節(jié)時要特別注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產的貸款是6成10年，％。另外，投資者也不能盲目跟風，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商業(yè)地產投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內店鋪有可能出現零收益，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。投資商業(yè)地產雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產都是賺錢的，當然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經營者經驗不足等等。 主要由于有商業(yè)地產的樓盤多處于成熟區(qū)域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅商業(yè)地產，比較好經營，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。許多樓盤的住宅商業(yè)地產在銷售或招租時還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個旺區(qū)旺樓，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。首先，住宅商業(yè)地產的投資回報高。商業(yè)地產投資價值及風險 當前內銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發(fā)商對品質方面卻非常重視，使項目性價比更高。 商鋪的開發(fā)對當前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。 比如，有幾家樓盤的商業(yè)地產在最初規(guī)劃的時候只是一個大商場，但是開發(fā)商很快發(fā)現，這樣大面積的商場可能并不適合商業(yè)上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業(yè)地產變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負擔?！边@是很多開發(fā)商的原話。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。這些問題直接關系到項目的招商效果和日后運作難易。而投資商則表現得愈加“挑剔”嚴格的講，住宅商業(yè)地產在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務于本住宅區(qū)內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。但在房地產市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產品能否在實際問題上領先于其他項目至關重要。因此投資風險小，投資回報率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。還有位于東三環(huán)中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業(yè)地產面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業(yè)地產項目雖價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。位于亞運村的“九臺2000”，商業(yè)地產面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達80％，潛力型商業(yè)地產嬌人的銷售業(yè)績亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產的價格大約在1300016000元／平方米。另一類是潛力型商業(yè)地產。 “珠江駿景”共1萬平方米的商業(yè)地產，目前已經銷售了90％?，F代城商業(yè)地產面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。這些住宅商業(yè)地產已一改過去純粹的配套服務功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產市場也有細分。商業(yè)地產在整個新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也可以憑此賣個好價錢。商鋪店面一般在40120平方米之間，服務種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。服務于小區(qū)內部的商業(yè)地產主要以居民為服務對象，以綜合經營各類、各層次的消費品為主。業(yè)內人士預計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續(xù)增長的態(tài)勢。 因此在房地產業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 2000年全年北京市實現社會消費品零售額1443億元；，比1990年增長4倍，；商業(yè)稅收已經成為財政收入的一個重要來源。首先，從市場大環(huán)境來說，經濟的迅猛發(fā)展使北京商業(yè)氛圍更加活躍，宏觀商業(yè)氣候近年來不斷看好，各種新興行業(yè)的迅速發(fā)展，為商鋪帶來了旺盛的需求。 這類商業(yè)地產的紅紅火火，增強了投資者的信心，開發(fā)商更是看準火候，將其視作開發(fā)的熱點，商業(yè)地產已經無可爭議地成為房地產業(yè)的新貴。北京科技會展中心配套公寓的商業(yè)地產曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個小時內一搶而空，三天之內，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達1億多元”的喜人狀況。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產市場奠定了良好的經濟背景和基礎。而超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)在北京商業(yè)中有較大發(fā)展?！　　　? 4北京商業(yè)地產的昨天和今天 目前北京市商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍顯不足。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上。整體市場普遍“畏高”，各個商業(yè)物業(yè)均呈現樓層越高，銷售越困難的銷售局面?！　?0平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。 ?東門商鋪的售價和租價　　東門商鋪的售價和租價由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價最高20萬/m2，每月租金2000元/m2，太陽廣場附近每月租金1200元/m2，二橫街每月租金500元/m2?！　★L貌街是最具旅游價值的商業(yè)街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等。立新路中段、新風巷一帶重點突出鞋帽類經營。服裝與小百貨占據了東門最主要的商業(yè)面積。 ?東門商業(yè)構成　　東門商家主要經營服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。東門老街由12條步行街相連，有40多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運營的商業(yè)面積超過70萬平方米，年營業(yè)額逾60億，年納稅額3億多，已躋身為全國著名商業(yè)街。歷經300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現代的綜合百貨大樓共繁榮。據統(tǒng)計，2003年度深圳市招商、在售商鋪面積100萬平方米，%，港人在深圳購物區(qū)域僅東門占了45% 。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。? 區(qū)縣經商戶投資者；? 其他行業(yè)轉行投資商。由于品牌商業(yè)的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業(yè)的打造。 同時，通過招商，引進北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經營模式。436層：住宅。4商業(yè)裙房屋頂：露天休閑廣場。42F：大開間布局，分割產權單位。4 1F：大開間布局，分割產權單位。4－1F：以1/2車庫，1/2商業(yè)單位為主分割。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統(tǒng)和功能。項目的總體定位為：現代休閑商住項目。因此，星河商業(yè)城在概念上屬于商業(yè)休閑地產一類。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。 　　概況：巴南區(qū)是主城南下戰(zhàn)略的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。 　　業(yè)界分析：該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。目前，該區(qū)常住人口約15萬人。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。據悉，大渡口將在未來5年內進行商貿步行街項目的建設，以擴大市場規(guī)模。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變?！　⊥瑫r，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。該區(qū)城區(qū)內目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。 　　大渡口 　　商圈描述：大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級商圈。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產業(yè)結構到區(qū)內居住、流動人口結構都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產生的消費基礎之一。美茵河谷等。目前除已引起市場極大關注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。有關調查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費的能力在日益增強，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運營商進駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個商家關注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。同時，目前，區(qū)內已有60多萬的常住人口，并且這一數字還在增長中。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內較強的消費能力打下了基礎。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。未來南濱路規(guī)劃為商務及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)，在最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經濟增長極，最具品位的人居環(huán)境三個方面下功夫，力爭把濱江路建設成為最能代表重慶山水園林城市風格的重慶第一路。這些，將使南濱路的商業(yè)結構得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產開發(fā)潮。一個全新的濱江商業(yè)街將會呈現出來，南濱路沿線將會成為名副其實的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。 　　休閑商業(yè)地產悄然崛起。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋將使長江的阻隔忽略不計。一步一傳說、一步一景的南濱路更有不錯的自然景觀資源，這里已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質贏得了市場，該區(qū)域獨有的優(yōu)勢吸引了更多的實力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產紛紛在此落戶。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot。 　　南濱路、大石楊三角區(qū)（大坪石橋鋪楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚洞、花溪李家沱等）4大區(qū)域是目前業(yè)界、市場比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。 五、項目產品定位 概念定位目前在國內流行的商業(yè)地產，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產出現，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。?國際快餐食街（說明：國、內外品牌百貨或主題商城店入住，可適當調整產品結構和賣場布局） 項目形象定位現代休閑主題購物中心4概念詮釋：項目打造的是具有厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領公寓。（1F）