【正文】 處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多?，F(xiàn)代城商業(yè)地產面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產的價格大約在1300016000元／平方米。還有位于東三環(huán)中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業(yè)地產面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。但在房地產市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產品能否在實際問題上領先于其他項目至關重要。 商業(yè)地產投資價值及風險 因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了?！　∧壳埃瑤缀趺總€區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無疑將大大刺激商圈的繁榮。招商商家定位層 數(shù)建面面積（m2）經營項目目標商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。 以高投。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業(yè)廣場。良好的口岸優(yōu)勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據(jù)悉，這兩家商場南岸店將于近期開業(yè)。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量。具體面積標準因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。另外，投資者也不能盲目跟風，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。主要由于有商業(yè)地產的樓盤多處于成熟區(qū)域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅商業(yè)地產，比較好經營，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。 比如，有幾家樓盤的商業(yè)地產在最初規(guī)劃的時候只是一個大商場，但是開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，這樣大面積的商場可能并不適合商業(yè)上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業(yè)地產變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負擔。這些問題直接關系到項目的招商效果和日后運作難易。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業(yè)地產項目雖價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。另一類是潛力型商業(yè)地產。這些住宅商業(yè)地產已一改過去純粹的配套服務功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。商業(yè)地產在整個新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也可以憑此賣個好價錢。其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 北京科技會展中心配套公寓的商業(yè)地產曾發(fā)生過“一層商業(yè)第一天在幾個小時內一搶而空，三天之內，5000多平方米的三層商業(yè)用房全部賣完，銷售額達1億多元”的喜人狀況。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續(xù)反租三年或以上?！　★L貌街是最具旅游價值的商業(yè)街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。從區(qū)位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變?yōu)榱_湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。436層：住宅。4－1F：以1/2車庫，1/2商業(yè)單位為主分割。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產業(yè)結構到區(qū)內居住、流動人口結構都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產生的消費基礎之一。同時，目前，區(qū)內已有60多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。這些，將使南濱路的商業(yè)結構得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產開發(fā)潮。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋將使長江的阻隔忽略不計。 五、項目產品定位 概念定位目前在國內流行的商業(yè)地產，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。?男性鞋莊、皮具類：品質為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。?美發(fā)中心：選擇國內頂級的形象設計師入駐，讓廣安女人更加美麗、動人。?主題商城：項目結合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復經營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經營效益。 。 。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 （專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經營管理能力或營運資金不足。一時間，深圳的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經驗豐富、實力強大、客戶基礎廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經營；要么走特色化經營路線，另覓一番天地。風險較小。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國內及外商經營零售商。4在商業(yè)經營中，混業(yè)經營與綜合商場居多，達到70％，休閑新型的商業(yè)地產式項目較少，約占30％；4在經營模式上，以獨立購買、自主經營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經營管理較少，租賃經營一般。均價9500元/㎡4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業(yè)面積：4項目定位：產權式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心4總價特點：3200萬元，3100萬居多4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。4地理位置：位于思源大道，思源廣場西側。4總價特點：4項目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產的旗艦，規(guī)模宏大，建面達2萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨特的設計，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區(qū)。的4家，％ C、均價在10000元/m178。4地形價值本項目地塊為不規(guī)則四邊型。次核心競爭力規(guī)模 本項目具有較大的開發(fā)價值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業(yè)機會。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經商者。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）1237122613經營產品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）72212949551經營收入狀況月營業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）36331813店員人數(shù)人 數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）3二、再投資商業(yè)項目選擇新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產權式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）商業(yè)投資計劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數(shù)301941百分比（%）563572購買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）承受的租賃價格單 價20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）承受的購買價格單 價1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經營連鎖經營統(tǒng)一經營商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）5822515選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）810135751042購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）354322打算購買的商場（店）是標 準毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）83171如果是集中式商場，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫南北，幅員面積6344平方米，總人口約450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經濟區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點開發(fā)區(qū)。 開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.項目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項目中應該得到充分利用本設計要點之產品具有市場的“引導性”，因此產品的設計已經拔高于市場；產品以中高檔型商城為設計要點的基礎。項目地塊價值的挖掘。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經營商業(yè)項目調查經營商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）總投資額（商鋪購買價）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元50萬元以上人 數(shù)1011221百分比（%）37417114租賃價（元/m178。 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點互為補充，經整合后使自身的形象更加豐滿。 該地塊具