【正文】 平的樓宇設計、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務設施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。次核心競爭力規(guī)模 本項目具有較大的開發(fā)價值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。次核心競爭力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺在四川廣安有相當?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力。主核心競爭力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點，應成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。 本項目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎上，設計出新穎又實用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。 項目最大價值挖掘4核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。4結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎上，產(chǎn)品設置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認識。面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。機會（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項目可作為廣安城南的標志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應；只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應量較小。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。劣勢（W）目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業(yè)機會。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）交通便捷。根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。思源大道經(jīng)過項目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。屬于高尚商業(yè)用地。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個現(xiàn)代化的商業(yè)城市。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）1237122613經(jīng)營產(chǎn)品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）72212949551經(jīng)營收入狀況月營業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）36331813店員人數(shù)人 數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）3二、再投資商業(yè)項目選擇新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）商業(yè)投資計劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數(shù)301941百分比（%）563572購買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）承受的租賃價格單 價20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）承受的購買價格單 價1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經(jīng)營連鎖經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）5822515選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）810135751042購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）354322打算購買的商場（店）是標 準毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）83171如果是集中式商場，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫南北，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經(jīng)濟區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點開發(fā)區(qū)。五、統(tǒng)計方法：運用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行頻數(shù)統(tǒng)計，相關分析。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。項目不在繁華商業(yè)區(qū)，應引起設計定位的重視。 開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.項目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項目中應該得到充分利用本設計要點之產(chǎn)品具有市場的“引導性”，因此產(chǎn)品的設計已經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以中高檔型商城為設計要點的基礎。項目的初步設計規(guī)劃，目標客戶的需求心理和消費特征。 星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 ◎項目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎項目主題： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機結(jié)合 ◎中高檔次： 硬件—產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄基礎數(shù)據(jù)調(diào)查說明第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查二、再投資商業(yè)項目選擇第二章 項目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析一、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析二、已建項目調(diào)查分析三、在建項目調(diào)查分析第四章 目標客戶分析 一、目標區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章 項目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項目產(chǎn)品定位 六、目標客戶定位七、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況，項目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。項目所在地的消費者心理和特征規(guī)劃設計方向。項目地塊價值的挖掘。在設計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應。 基礎數(shù)據(jù)調(diào)查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進行。其中一般投資商調(diào)查55個，有效樣本44個；商業(yè)地產(chǎn)項目專項調(diào)查25份，有效樣本22份。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查經(jīng)營商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）總投資額（商鋪購買價）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元50萬元以上人 數(shù)1011221百分比（%）37417114租賃價（元/m178。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心區(qū)。二、項目地塊分析 星河商業(yè)項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。星河商業(yè)城項目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。為項目提供了極大的交通便利。項目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。項目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；項目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項目旁有一新興商業(yè)步行街，為項目增添了規(guī)模商業(yè)機會。目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認識。休閑商業(yè)價格空間受限。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 SWOT分析的優(yōu)劣運用：，利用機會4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認同度，美譽度。4強調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項目自身產(chǎn)品、形象、突出項目在競爭中的優(yōu)勢地位。核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產(chǎn)項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點互為補充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。 4競爭力對比項目分析項目分 析對 比產(chǎn)品設計 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場關注。次核心競爭力廣安電力集團品牌 四川廣安電力集團為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項目開發(fā)給投資者提供信心保障。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。次核心競爭力4品牌價值 項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。4時機價值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個經(jīng)典典范。打造為“星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。4交通價值利用已有交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設計理念和環(huán)境園林設計，因地制宜的追求商業(yè)建筑風格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達到“現(xiàn)代購物家園”的目標。結(jié)論：本