【正文】 、共享”的原則。北側商城路基本上是辦公樓宇為主，無法吸引客流；東側為新亞湯臣大酒店和銀河大廈的鍋爐房，真正形成商業(yè)效應的起點還是鑫聯(lián)廣場。導入客流是商業(yè)城功能開發(fā)的首要問題，也是新上海商業(yè)城形態(tài)布局的核心問題?！白深^”的關鍵首先是激活東頭，從而使鑫聯(lián)廣場的重新開發(fā)成為啟動商業(yè)城商業(yè)效應的重要抓手。理由是：⑴要將鑫聯(lián)廣場作為新上海商業(yè)城東頭客流導入的主要通道，就必須使其成為新上海商業(yè)城的支柱業(yè)態(tài)之一。（2）開發(fā)嶗山西路商業(yè)街。路口商氣不足就很難將客流引入嶗山西路；二是沿街店不成線。然而在人氣尚未集聚的時候，“第一八佰伴”及新大陸廣場等打開沿嶗山西路的門面的積極性不會太高。最終形成嶗山西路商業(yè)一條街，成為向商業(yè)城中心導入客流的主要通道。只要規(guī)范統(tǒng)一，加上嚴格管理，不會對商業(yè)城的形象造成不良影響。問題是聯(lián)合廣場的功能應怎樣確定，這是一個影響全局的問題。 在形態(tài)布局中，應當考慮在新上海商業(yè)城中引入一部分餐飲企業(yè)。餐飲業(yè)的引進也盡可能考慮是有一定影響的品牌企業(yè)。因此要考慮新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)不能不考慮對其環(huán)境的改造，以根本改變新上海商業(yè)城的“孤島”現(xiàn)象。 由于地鐵二號線不經(jīng)過新上海商業(yè)城，其最近的站點距離新上海商業(yè)城近300米，所以對新上海商業(yè)城產(chǎn)生了極為不利的影響。為了方便乘客和吸引乘客，甚至可考慮在這條地下商街中鋪設自動人行道。當然如果明確了地下商街建設的主體企業(yè)之后，還可通過銀行貸款來充實地下商街的建設費用。在浦東新區(qū)原有的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，是將張揚路作為規(guī)劃中的商業(yè)街來開發(fā)的。浦東南路改造的具體措施應當是“接斷頭、調(diào)網(wǎng)點、造氣氛”。 （四）新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的推進過程 新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)，是根據(jù)理想目標而進行的調(diào)整性開發(fā)。為此，我們建議在新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)中，可考慮分三步走，第一步：“集聚人氣”，第二步，“調(diào)整結構；第三步“提高層次”。然而，由于目前商業(yè)城的客觀狀況和周邊市場的環(huán)境狀況都不可能一下子有很大改變，所以在第一階段，只能在現(xiàn)有的基礎上，以“集聚人氣”為首要目標，來開展一些工作。另一方面，則可積極開發(fā)中心廣場和步行街，特別是將休閑餐飲引入中心廣場。因為只有在人氣集聚的基礎上，工商企業(yè)才有入城經(jīng)營的積極性，從而新上海商業(yè)城也就有了調(diào)整結構的主動權。如家電市場發(fā)展得比較好，就可以考慮在此基礎上發(fā)展以品牌專賣店為主的家電專業(yè)商場，逐步將市場化經(jīng)營轉化為商場化經(jīng)營。預計在三四年以后，新上海商業(yè)城周邊的高級住宅區(qū)已開始啟用，陸家嘴地區(qū)辦公樓宇的入住率也會大大提高。使現(xiàn)代百貨商店、精品專賣店和特色專業(yè)店成為新上海商業(yè)城的主要業(yè)態(tài)。而“調(diào)整結構”和“提高層次”的階段，也就是進一步“集聚人氣”的過程。兩級政府在利益和權限方面都存在著一定的差異，共管過程中很有可能會因參與者“各為其主”，而在一些問題上難以達成共識；二是單體決策分散的矛盾。因此我們認為新上海商業(yè)城在管理體制上必須堅持決策體系和決策思想的統(tǒng)一。 將新上海商業(yè)城轉化為實體的做法可能兩種： 一是將各業(yè)主的商業(yè)資產(chǎn)從總資產(chǎn)中剝離。這完全有可能將其折算成一定的金額，從總資產(chǎn)中剝離并作為股本金投資“新上海商業(yè)城”的實體公司。 目前的新上海商業(yè)城管理委員會，我們認為應是一個過渡性的機構：其具有政府派出機構和區(qū)域型行業(yè)協(xié)會的雙重性質(zhì)。從現(xiàn)在起它的一項重要任務將是籌建“新上海商業(yè)城股份有限公司”。 再次是對各業(yè)主的“商業(yè)資產(chǎn)”進行界定和評估，并研究股份折算的方法。在其開發(fā)過程中，始終是得到市、區(qū)兩級政府的全方面支持的。新上海商業(yè)城雖然早于1996年12月正式開城，但是應當說，那是在一種特定的情況下倉促上馬的。因此政府有關部門應采取有效的措施，在最短的時間內(nèi)，促使新上海商業(yè)城的各“尾巴工程”全部完成，至少應在外墻裝璜上基本完工，使新上海商業(yè)城能有一個良好的整體形象。通過這些措施來保證新上海商業(yè)城的人氣集聚。從政府角度，就應當按現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，減少對新上海商業(yè)城經(jīng)營活動的直接行政干預，并在其中商業(yè)資產(chǎn)的界定和歸并上，通過有關政策以及有的放矢的宣傳說服工作，予以促成。其中如“第一八佰伴”資產(chǎn)負債率高達95%，作為新上海商業(yè)城的“龍頭”企業(yè)，很難有所為。除了上述有關政策支持之外，應當考慮到引進外資投入新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)。要使新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)符合現(xiàn)代都市化商業(yè)發(fā)展的要求，對國外優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)的引進也是十分必要的，因此，新上海商業(yè)城應當積極尋找這樣的合作伙伴，來促進新上海商業(yè)城的層次進一步提高。在對外資進入商業(yè)和服務業(yè)還有所限制的情況下，浦東新區(qū)是否能采用必要的變通措施，以保證外資能順利引進。 （五）爭取有關政策，引進外資投入新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)。新上海商業(yè)城前期建設投資巨大，其中有相當部分是利用銀行貸款，導致有關企業(yè)負債率很高，缺乏發(fā)展后勁。如前所述，要使新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)得以成功，應當對新上海商業(yè)城實行實體化管理，而其中可能會涉及到方方面面的利益關系。為使新上海商業(yè)城能進一步集聚人氣，應當考慮在環(huán)境配套方面給予必要的支持。至今為止，包括占地數(shù)千平方米的聯(lián)合廣場在內(nèi)的一批項目的土建工程都還沒有完成，商業(yè)城的整體形象受到很大影響。從某種意義上說若沒有相關政策的支持，新上海商業(yè)城進一步開發(fā)中的某些障礙，可能是難以逾越的。各主管部門只作為投資介入而不再以行政主管方式進行直接干預。待公司一旦成立，管委會的職能也就自然消亡。在業(yè)主經(jīng)營活動中很難介入。這種可能性也不是沒有。對新上海商業(yè)城改造與發(fā)展的問題進行統(tǒng)一的決策。 所謂“實體管理”是指逐漸把新上海商業(yè)城“實體化”，使其成為一個獨立經(jīng)營的實體公司，從而割斷其同18個單體的主管部門的行政聯(lián)系。從而使目前的新上海商業(yè)城實際上是一個松散的聯(lián)合體。這中間存著兩個主要矛盾。 新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的三個階段，只是強調(diào)不同時期的工作重點，而實際操作中，則可能是交叉進行的。新上海商業(yè)城檔次升級也就勢在必然。在該階段，嶗山西路商業(yè)街也應完成其歷史使命開始撤攤進店。”即首先抓住對商業(yè)城整體開發(fā)具有重要影響的百貨商店，超級市場以及娛樂中心等支柱項目的建設和改造，然后再根據(jù)這些項目的延伸效應對商業(yè)城內(nèi)各商業(yè)設施的功能、業(yè)種和業(yè)態(tài)進行逐步調(diào)整。同時積極探求建設“魔宮”娛樂中心的方案，為“結構調(diào)整”作好準備。這兩個做法的目的都是設法使商業(yè)城西片進一步“炒熱”，并設法將客流引入商業(yè)城的中心地帶。當然，人氣的集聚同經(jīng)營的調(diào)整是相輔相成的。因此在新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)中，存在著三大矛盾： 1．中高檔的理想定位，同目前以低層次經(jīng)營吸引客流的矛盾； 2．追求理想的結構與布局，同目前各業(yè)主單位維護其既得利益的矛盾； 3．已存在的高負債率，同進一步開發(fā)需要進一步投資的矛盾。 浦東南路商業(yè)街的商業(yè)氣氛一旦形成，就能為集聚人氣帶來十分有利的影響。而且從人氣和商業(yè)集聚效應來看，浦東南路也明顯優(yōu)于張揚路，所以開發(fā)浦東南路對于促進新上海商業(yè)城環(huán)境條件的改善至關重要。在這種情況下，“點”狀的商業(yè)設施若設施若沒有“線”狀的的商業(yè)街來串聯(lián)和烘托，是很難吸引客流，集聚人氣的。我們認為，地下商業(yè)街建設的投資應主要來自于三個方面：一是新區(qū)財政撥款，如果浦東新區(qū)對于以新上海商業(yè)城為中心的張揚路商業(yè)中心的建設規(guī)劃沒有改變的話，為促使這一未來浦東的主要商業(yè)中心的繁榮，政府應當在這一方面給予必要的投資；二是新上海商業(yè)城的所有業(yè)務單位，因為這一通道的開辟，新上海商業(yè)城是主要的受益者，有關業(yè)主在這方面進行投資應該是理所當然的；三是將來進入地下商街經(jīng)營的有關企業(yè)。其中一個較為有效的方法，就是從東昌路地鐵站開辟一條地下通路至新上海商業(yè)城的中心廣場，將客流引入新上海商業(yè)城。盡管這兩件事不可能由新上海商業(yè)城負責來做，但作為新上海商業(yè)城發(fā)展的重要環(huán)境條件，商業(yè)城應在其進一步開發(fā)過程中予以充分關注，并積極促成。新上海商業(yè)城所處的位置，歷史上并非傳統(tǒng)的商業(yè)中心。其布局位置應當主要在中心廣場和嶗山西路周圍，也可考慮在張揚路上開設一二家。其同“第一八佰伴”能形成互補，又能成為集聚客流的重要因素；二是開設服飾廣場，成為由一大批品牌專賣店，以“店中店”的方式組成的服飾專賣中心，以彌補商業(yè)城中專賣店很少的不足之處。并可在開街時，首先以展銷形式出現(xiàn)，廣為宣傳，以求一舉成功。盡管目前看來，層次較低，但只要能吸引客流，不妨一試。 我們認為，比較可行的方法是：先在嶗山西路沿街設攤，以形成商氣，將客流帶入商業(yè)城中心。所以嶗山西路商業(yè)開發(fā)的前提是激活商氣，以集聚人氣。根據(jù)觀察分析嶗山西路難以導入客流的主要原因有兩點：一是路口商氣不足。只有開設富有特色的娛樂中心，才能不