【正文】 一片漆黑。已有聯(lián)華超市（600平方米左右）存在。 ㈡ 新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及形態(tài)布局 1．業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 根據(jù)新上海商業(yè)城的戰(zhàn)略定位。這一點在目前實際上已經(jīng)形成，但是在未來，由于其他區(qū)域（如正大廣場、萬邦廣場等）商業(yè)中心的形成，新上海商業(yè)城在吸引旅游觀光群體方面競爭力可能會有所削弱。 ⑶ 市場環(huán)境條件決定了其必須堅持以中等偏上的消費層次作為其主要的服務(wù)對象。其一，建筑結(jié)構(gòu)完全是按照零售業(yè)的要求設(shè)計的，不適應(yīng)批發(fā)業(yè)務(wù)的需要，而且不是具備批發(fā)業(yè)務(wù)所必需的大容量的停車場；其二，目前在新上海商業(yè)城，最有影響的仍是“第一八佰伴”新世紀(jì)百貨公司。 從目前情況來看，共同管理已取得了一定的成效。 新上海商業(yè)城在建設(shè)之初是作為一個整體的商貿(mào)中心對外宣傳和招商開發(fā)的，這是當(dāng)時商業(yè)城的一個極大的的優(yōu)勢，也是它能吸引開發(fā)商的主要原因之一。新上海商業(yè)城的硬件環(huán)境還有待進一步完善。其次是四川北路（以東寶百貨、春天百貨和福德廣場為主）和徐家匯（以東方商廈和太平洋百貨為主）。 進入或經(jīng)過新上海商業(yè)城的消費者以浦東居民為主（70%）以上，多數(shù)為?？?，每周都來的占40%，來過幾次的占45%。 同其他比較成熟的市級或區(qū)級商業(yè)中心或商業(yè)街相比，新上海商業(yè)城的開發(fā)時間很短，投入使用至今只有三年左右，而且歷史上其所在的位置也不是商業(yè)集聚區(qū)域，所以新上海商業(yè)城的商業(yè)文化底蘊明顯不足。各種新型的零售業(yè)態(tài)紛紛出現(xiàn)，對百貨業(yè)形成了巨大的壓力。而且，新上海商業(yè)城給消費者的印象主要是“購物中心”（見圖1），這雖然和新上海商業(yè)城本身定位有一定的差異，但是其商業(yè)功能卻得到了充分的肯定。有國外來滬經(jīng)商者、辦公樓任職的白領(lǐng)人士、外省市來滬工作人員、外地民工及浦東的工薪階層人士等，這些不同層次的人士形成了不同的消費層次，給綜合性多層次商貿(mào)中心的開發(fā)提供了市場保證。 從浦東的范圍來看，新上海商業(yè)城更以其重要的商業(yè)功能和商務(wù)功能而受到新區(qū)政府的重視。 新上海商業(yè)城位于浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，建有第一八佰伴、三鑫世界商廈、華誠商廈、福興大廈、福使達(dá)大廈、銀峰商廈、新亞湯臣大酒店、鑫聯(lián)廣場、銀河大廈、勝康斯米克大廈、勝康廖氏大廈、樂凱大廈、良友大廈、內(nèi)外聯(lián)大廈、遠(yuǎn)東商廈、聯(lián)合廣場、華申大廈、新大陸廣場等18幢單體樓宇，各樓宇由天橋相連。 建設(shè)之初的新上海商業(yè)城首先是以良好的發(fā)展前景和優(yōu)惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入駐企業(yè)的。浦東新區(qū)政府成為新上海商業(yè)城調(diào)整與發(fā)展的直接支持者。但應(yīng)該看到的是這些人流大部分被第一八佰伴作了第一層截流，然后顧客又松散地流向家電城、鞋城和書店等單體或流回公交路線集結(jié)點。所以長期以來，浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購買高檔的消費品的習(xí)慣，而浦西的消費者更沒有過江到浦東消費的習(xí)慣，而且即便有一部分浦西的居民動遷到浦東，還是保留著到浦西購物的習(xí)慣。 表1 上海市歷年來社會消費品零售總額增長率 92年 % 93年 % 94年 % 95年 % 96年 % 97年 % 98年 % （3）浦東未來的商業(yè)和交通的發(fā)展趨勢對新上海商業(yè)城不利。消費者來新上海商業(yè)城的目的以購物為主（38%），其中，到八佰伴的客流占1/5。 進入或經(jīng)過新上海商業(yè)城的消費者對商業(yè)城內(nèi)單體的認(rèn)知度（54%）高于對商業(yè)城名的認(rèn)知度（35%）。從而使得新上海商業(yè)城呈現(xiàn)出“一頭熱，一頭冷”，周邊熱鬧城內(nèi)冷清的局面。除第一八佰伴外，高品位、高規(guī)格的商家太少，主要以中低檔產(chǎn)品為主，無法滿足已經(jīng)發(fā)生變化的浦東地區(qū)市場的需要，更無法同浦西爭奪市場。 另外，各樓宇的開發(fā)商因向銀行貸款用于商業(yè)城建設(shè)的投資資金都已到了還貸期限，由于無力還貸，只得將樓盤低價出租或出讓，一方面影響到了市場的繁榮程度，另一方面更助長了各自為政，缺乏統(tǒng)一形象的局面的發(fā)展。 二、新上海商業(yè)城進一步建設(shè)與發(fā)展的戰(zhàn)略思考 根據(jù)以上分析，我們對新上海商業(yè)城進一步的建設(shè)與發(fā)展提出以下思路。而應(yīng)將發(fā)展以百貨零售業(yè)為主體的多功能綜合性商業(yè)中心作為其發(fā)展方向。從目前的情況來看，存在著三種可能：一是以浦東新區(qū)為主，形成區(qū)域性的商業(yè)中心。因為第一種市場定位過于狹窄，相對于新上海商業(yè)城的巨額投資而言，不相匹配；而第二種市場定位也不夠現(xiàn)實，面對商業(yè)功能如此齊全的浦西商業(yè)群體，又不具備徐家匯地區(qū)那樣地處交通樞紐的獨特優(yōu)勢，要將浦西的消費者大量地吸引到新上海商城來，談何容易！ 從這一定位出發(fā)，新上海商業(yè)城今后可能面對的市場群體將主要由四個方面所構(gòu)成：⑴浦東地區(qū)的居民（可涵蓋一區(qū)二縣的所有居民）；⑵陸家嘴商務(wù)樓的中外工作人員（也可包括浦東其他地區(qū)的中外工作人員。 從新上海商業(yè)城目前的業(yè)態(tài)狀況分析。 專業(yè)店和專賣店。不僅無助于商業(yè)城的商氣集聚，而且由于占據(jù)了良好的市口，反而造成了商業(yè)鏈的阻斷和隔裂。在明確目標(biāo)的基礎(chǔ)上，逐步調(diào)整。調(diào)整自己的進貨通道，打開通往嶗山西路的顧客出入口，將客流引向新上海商業(yè)城的核心地帶，將可能對引發(fā)商業(yè)城的聚客效應(yīng)產(chǎn)生積極影響，此舉對“第一八佰伴”是利大于弊的事情，而對于新上海商業(yè)城來說，則更能充分發(fā)揮這一大型的百貨商店對全城的支撐和依托作用。超級市場的商品結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同“第一八佰伴”有所錯位。根據(jù)新上海商業(yè)城的現(xiàn)有條件，建議可在城內(nèi)開發(fā)一個“魔宮”娛樂中心，其中可進行各種魔術(shù)表演，開展各種魔術(shù)游戲，進行群眾性的魔術(shù)培訓(xùn)，甚至可開設(shè)富有神奇色彩“魔術(shù)餐館”。 2．形態(tài)布局： 新上海商業(yè)城的形態(tài)布局存著嚴(yán)重的先天不足。即必須注意打開新上海商業(yè)城的入城通道；保證客流在城中的自然流暢；各種不同業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)相互銜接聯(lián)線成片；合理的布局能盡可能讓各商業(yè)企業(yè)對入城客流進行共享。根據(jù)我們的分析認(rèn)為：嶗山西路和鑫聯(lián)廣場將是新上海商業(yè)城客流導(dǎo)入的主要通道。在百貨、超市和娛樂中心三大支柱業(yè)態(tài)中，超市同鑫聯(lián)廣場的建筑形態(tài)不適應(yīng)，不可?。话儇浺环矫嫱暗谝话税郯椤睍a(chǎn)生沖突，另一方面市口也不理想。事實上除了最近新開的一家新華書店之外，嶗山西路上實際上并沒有沿街開設(shè)的商店，店不沿街，客流也就難以順街而入。經(jīng)驗證明，在現(xiàn)階段，設(shè)攤成市對賣方和買方都有吸引力。我們認(rèn)為，聯(lián)合廣場的商業(yè)開發(fā)可考慮兩個方案：一是利用至少兩個樓面，開設(shè)大型超市，以構(gòu)成新上海商業(yè)城的又一支柱業(yè)態(tài)。 ㈢ 新上海商業(yè)城的環(huán)境開發(fā) 新上海商業(yè)城目前難以集聚人氣的又一個重要原因是其缺乏必要的環(huán)境烘托效應(yīng)。商業(yè)城只有設(shè)法將地鐵的乘客引向新上海商業(yè)城，才能擺脫其尷尬的地位。 2．浦東南路商業(yè)街的開發(fā)和建設(shè) 從上海消費者目前的消費習(xí)慣來看，在可以預(yù)見的未來，逛街購物仍然會是大多數(shù)消費者的購物習(xí)慣。即通過一定的置換及“破墻開店”，將浦東南路目前斷斷續(xù)續(xù)的商業(yè)網(wǎng)點盡可能聯(lián)接起來；通過網(wǎng)點的適當(dāng)調(diào)整，使浦東南路上的名特優(yōu)商店逐步增加，提高浦東南路商業(yè)街的經(jīng)營層次；在浦東南路商業(yè)街基本形成之后，便通過各種媒體或利用其他手段，積極進行宣傳，甚至可舉辦一些大型的促銷和展示活動，以吸引人們的注意、提高商業(yè)街的聲譽。 1．集聚人氣（一年左右的時間） “集聚人氣”是新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的首要問題，沒有大規(guī)模的客流和大范圍的影響，新上海商業(yè)城是無法實現(xiàn)其理想目標(biāo)的。 在“炒熱”西部的同時，應(yīng)當(dāng)考慮東部的啟動，其中最主要的工作是“炒熱”鑫聯(lián)廣場，從最終目標(biāo)來看，“鑫聯(lián)廣場”可改建為娛樂中心，而近期內(nèi)若家具市場確實不景氣，則可策劃幾個具有影響的展銷會（此事可同市商委或市經(jīng)委聯(lián)系），通過具有特色的展銷行動來集聚東部人氣，同西部形成呼應(yīng)。而對于經(jīng)營狀況不好，或同新上海商業(yè)城發(fā)展目標(biāo)嚴(yán)重背離的業(yè)種、業(yè)態(tài)則堅決將其置換出城。 與此同時，新上海商業(yè)城的整體環(huán)境也應(yīng)有重大改變，中心廣場應(yīng)體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，增設(shè)現(xiàn)代雕塑；嶗山西路兩頭，西廣場，鑫聯(lián)廣場等主要客流導(dǎo)入口，應(yīng)精心設(shè)計，標(biāo)志鮮明，視覺沖擊力強，能產(chǎn)生較強的引客效應(yīng)。18個單體各有其主，同時也有自身的利益。并折算為股本，投入“新上海商業(yè)城股份有限公司”，組成公司董事會?；韭毮苋匀皇且詤f(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系和整治新上海商業(yè)城內(nèi)部環(huán)境為主。 最后，確定各業(yè)主及其他有關(guān)方面在公司的股份份額，選舉董事會，將新上海商業(yè)城正式轉(zhuǎn)化為實體企業(yè)。實際上，商業(yè)城的很多設(shè)計項目并未完成。 ㈢ 對新上海商業(yè)城的轉(zhuǎn)化為實體型企業(yè)進行論證和推進。若能將其中一部分債務(wù)轉(zhuǎn)達(dá)化為投資，不僅能使“第一八佰伴”的能量進一步激活，而且能使其為新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)發(fā)揮更好的支撐作用。35 / 3