【正文】 發(fā)展?fàn)顩r對(duì)其不利。 客流的入口集中在浦東南路和張揚(yáng)路上。房地產(chǎn)在開發(fā)之初就各自為政，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，致使各樓宇的內(nèi)部和外部結(jié)構(gòu)不甚合理。但由于新上海商業(yè)城地處浦東新區(qū)，其建設(shè)和運(yùn)行過程中，必然要得到浦東新區(qū)有關(guān)部門的管理和服務(wù)。從世界零售商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看，以百貨業(yè)為主體的大型零售商業(yè)都有向娛樂、休閑等輔助功能發(fā)展和延伸的趨勢(shì)，這是增強(qiáng)大型百貨零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的需要。隨著浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的啟動(dòng)運(yùn)行以及外環(huán)線全線開通以后，到浦東觀光旅游的中外賓客必然會(huì)大大增加。 餐飲業(yè)。即“一店、一場(chǎng)、一中心”。位置應(yīng)當(dāng)處于客流相對(duì)密集之處，并能對(duì)新上海商業(yè)城核心部位產(chǎn)生引客效應(yīng)。由于開發(fā)初期，對(duì)新上海商業(yè)城功能定位的不明確和參建單位的各行其是，從而造成了建筑群本身對(duì)商業(yè)效應(yīng)的嚴(yán)重破壞。從目前的情況看，新上海商業(yè)城呈現(xiàn)“一頭熱、一頭冷”的現(xiàn)象，西邊客流集中，東頭門可羅雀。 從理想的角度分析，首先從打開“第一八佰伴”在嶗山西路出口入手，進(jìn)一步使嶗山西路兩側(cè) 的商店能全部開出，這樣就能使嶗山西路成為一條貫空商業(yè)城南北的商業(yè)街，從而將客流導(dǎo)入商業(yè)城中心。在聯(lián)合廣場(chǎng)土建尚未結(jié)束之前，也應(yīng)將沿浦東南路一側(cè)的沿街圍墻打開，開設(shè)臨時(shí)商店，以形成沿浦東南路一條街的商業(yè)氣氛，并有可能通過西廣場(chǎng)將客流引入商業(yè)城。 然而怎樣才能使地鐵乘客不馬上出站，而愿意穿越300米左右的地下通道到新上海商業(yè)城呢？除了增強(qiáng)商業(yè)城本身的吸引力外，另一個(gè)重要措施就是充分利用這300米的地下通道，招商經(jīng)營(yíng)，形成一條類似徐家匯地下商城的地下商業(yè)街，這樣就有可能將乘客們引向新上海商業(yè)城。而且有可能將正大廣場(chǎng)和地鐵站的人流引向新上海商業(yè)城，這是新上海商業(yè)城進(jìn)一步開發(fā)過程中不可忽略的重要一環(huán)。 2．調(diào)整結(jié)構(gòu)（二年左右的時(shí)間） 在通過第一階段的努力，使新上海商業(yè)城的人氣有所集聚的基礎(chǔ)上，即可考慮按既定規(guī)劃對(duì)新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)、業(yè)種和布局進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。如規(guī)劃確定之后，在“集聚人氣”的階段，就可逐步對(duì)某些區(qū)域開始進(jìn)行功能或業(yè)種業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換，為大規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整而進(jìn)行的建設(shè)和招商工作也必須同步進(jìn)行。這里所謂的“商業(yè)資產(chǎn)”主要是指各業(yè)主單位用于經(jīng)營(yíng)批發(fā)或零售業(yè)務(wù)的相關(guān)房產(chǎn)和附助設(shè)施。 四、新上海商業(yè)城進(jìn)一步開發(fā)的政策配套措施 新上海商業(yè)城的建設(shè)從一開始就是列入上海商業(yè)發(fā)展和浦東新區(qū)開發(fā)開放的重點(diǎn)項(xiàng)目來考慮的，項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量與效益對(duì)于上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是浦東新區(qū)的發(fā)展具有重要影響。因此應(yīng)當(dāng)由政府有關(guān)部門對(duì)新上海商業(yè)城實(shí)體化的問題進(jìn)行專門的調(diào)查和論證。實(shí)際上引進(jìn)外資并非僅僅是資金方面的需要。其中包括，盡快批準(zhǔn)和促成從地鐵站——新上海商業(yè)城的地下通道建設(shè)；拆除從嶗山東路至浦東南路一段張揚(yáng)路上的隔離欄桿，使客流不受障礙；盡快進(jìn)行浦東南路商業(yè)街的開發(fā)與建設(shè)。 管理體制的改造過程： 首先應(yīng)對(duì)“新上海商業(yè)城股份有限公司”的組建方案在調(diào)查論證的基礎(chǔ)上加以策劃； 其次是將策劃成熟的方案積極向有關(guān)方面宣傳，并就實(shí)施過程中的難點(diǎn)問題共同協(xié)商解決。只有這樣才能保證新上海商業(yè)城在規(guī)劃和決策體系上的一元化，從而使商業(yè)城的調(diào)整與發(fā)展規(guī)劃能夠真正得以實(shí)施。 新上海商業(yè)城“提高層次”的具體措施可表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是“第一八佰伴”的商品檔次略有提高，其內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境也應(yīng)有一個(gè)新的改觀； 二是新上海商品城中應(yīng)出現(xiàn)一批精品商店，如步行街中可形成一條“世界名品街”，以滿足高層次消費(fèi)者需要，也可成為商業(yè)城中值得觀賞的一景； 三是基本消除市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)方式。 在以上做法初步奏效的基礎(chǔ)上，即可考慮，開發(fā)新大陸廣場(chǎng)底層商鋪并使西廣場(chǎng)同嶗山西路貫通。 浦東南路的開發(fā)主要是指將北起浦東大道，南至“時(shí)代廣場(chǎng)”的一段浦東南路改造成較為繁華的商業(yè)街，從而對(duì)新上海商業(yè)城形成良好的烘托效應(yīng)。 1．地下商業(yè)街的建設(shè)。 （3）開發(fā)聯(lián)合廣場(chǎng) 形態(tài)布局中的另一重要問題是聯(lián)合廣場(chǎng)的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)說這是新上海商業(yè)城中僅次于“第一八佰伴”的良好市口，應(yīng)當(dāng)積極加以開發(fā)利用。嶗山西路南入口處是“第一八百伴”的進(jìn)貨通道，沿街是封閉的庫(kù)房，毫無商氣可言；北入口處一邊是天庭酒店，另一邊則是良友大廈，單靠一個(gè)600平方米左右的聯(lián)華超市，也難形成商氣。 由于大多數(shù)商業(yè)設(shè)施面向商業(yè)城內(nèi)的步行街，所以啟動(dòng)商業(yè)城商業(yè)效應(yīng)的關(guān)鍵是將客流引入中心廣場(chǎng)和步行街。即時(shí)，各種專業(yè)店、專賣店和餐飲服務(wù)企業(yè)的引入也就會(huì)變得不那么困難，商業(yè)城也就能掌握對(duì)全城的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)加以調(diào)整的主動(dòng)權(quán)。從目前已開設(shè)的“友誼南方商城”（shopping mall）的經(jīng)驗(yàn)來看，“超級(jí)市場(chǎng)”對(duì)于吸引客流的作用是不可低估的。其結(jié)果將成為“鐵打的營(yíng)盤，流水的兵”，使新上海商業(yè)城始終處于一種低層次的市場(chǎng)化狀態(tài)。但從作為新上海商業(yè)城業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)主要依托的角度來看，其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。要維持這一地位，增加其旅游觀光方面特色資源顯得尤為必要。這是一個(gè)典型的零售企業(yè)，從而其所吸引的主要購(gòu)買群體也必然是廣大消費(fèi)者，所以在新上海商業(yè)城，不宜以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，而應(yīng)當(dāng)因勢(shì)利導(dǎo)，發(fā)展零售業(yè)務(wù)。但是，樓宇開發(fā)基本完成后，新上海商業(yè)城的宣傳量驟減，特別是缺乏對(duì)于總體形象的宣傳，各個(gè)單體在宣傳上也無出眾之處，只是各自為政。 建筑情況 在整體規(guī)劃上過于顧及新上海商業(yè)的樓宇氣勢(shì)，而缺乏對(duì)客流導(dǎo)向和商業(yè)效應(yīng)的考慮，18幢大樓似一堵 “圍墻”，擋住了城內(nèi)的景物，也擋住了廣大的顧客。這使得消費(fèi)者對(duì)新上海商業(yè)城還缺乏深刻的印象和特定的認(rèn)識(shí)，從而也給新上海商業(yè)城的招商工作帶來了一定的困難。 圖1：消費(fèi)者對(duì)新上海商業(yè)城的認(rèn)識(shí) 不利條件 （1）上海居民的購(gòu)物習(xí)慣一時(shí)難以完全改變，客觀上造成新上海商業(yè)城的人氣不足。目前為止，新上海商業(yè)城仍然是浦東最主要商業(yè)中心，代表著浦東開發(fā)開放的形象。希望能發(fā)展成一個(gè)集商務(wù)辦公、展示、購(gòu)物、觀光旅游、娛樂、健身、休閑于一體的商貿(mào)中心。 主要的公交線路集結(jié)點(diǎn)為浦東南路和張揚(yáng)路，兩條路相加有超過20條公交線路，將客流從浦東，特別是浦西的各個(gè)地方集中到新上海商業(yè)城。上海市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率經(jīng)歷了93年的高峰后，從94年就開始下滑（見表1），從而使新上海商業(yè)城從建設(shè)之初就處于不利的市場(chǎng)環(huán)境之中。有2/3的顧客有明確的購(gòu)物目的。入場(chǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式比較簡(jiǎn)單，主要以價(jià)格進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。聯(lián)合管理委員會(huì)在新上海商業(yè)城的進(jìn)一步開發(fā)上深感心有余而力不足。 2．市場(chǎng)定位： 就新上海商業(yè)城所處的區(qū)域位置和自身?xiàng)l件而言，其市場(chǎng)的輻射面是一個(gè)頗為復(fù)雜的問題。這一模式的典型結(jié)構(gòu)應(yīng)為：由一家大中型百貨商店和一家大中型超級(jí)市場(chǎng)為主要依托；配置以一系列各具特色的專業(yè)店和專賣店；輔之于一批餐飲小吃店以及各種影視娛樂場(chǎng)；一些銀行營(yíng)業(yè)所以及其他服務(wù)機(jī)構(gòu)也可參雜其中。新上海商業(yè)城金融業(yè)進(jìn)入的情況比較突出，然而并不是一種為商業(yè)和消費(fèi)群體服務(wù)的銀行營(yíng)業(yè)所，而是正規(guī)的銀行大廳和證券公司。從具體的措施上講。否則就可能隨著浦東地區(qū)其他觀光景點(diǎn)的開發(fā)，而失去對(duì)于中外游客的吸引力。 因此，新上海商業(yè)城的形態(tài)布局規(guī)劃應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“開放、通暢、貫穿、共享”的原則。理由是：⑴要將鑫聯(lián)廣場(chǎng)作為新上海商業(yè)城東頭客流導(dǎo)入的主要通道，就必須使其成為新上海商業(yè)城的支柱業(yè)態(tài)之一。最終形成嶗山西路商業(yè)一條街，成為向商業(yè)城中心導(dǎo)入客流的主要通道。餐飲業(yè)的引進(jìn)也盡可能考慮是有一定影響的品牌企業(yè)。當(dāng)然如果明確了地下商街建設(shè)的主體企業(yè)之后，還可通過銀行貸款來充實(shí)地下商街的建設(shè)費(fèi)用。為此，我們建議在新上海商業(yè)城的進(jìn)一步開發(fā)中，可考慮分三步走，第一步：“集聚人氣”，第二步，“調(diào)整結(jié)構(gòu)；第三步“提高層次”。如家電市場(chǎng)發(fā)展得比較好，就可以考慮在此基礎(chǔ)上發(fā)展以品牌專賣店為主的家電專業(yè)商場(chǎng)，逐步將市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化為商場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。兩級(jí)政府在利益和權(quán)限方面都存在著一定的差異，共管過程中很有可能會(huì)因參與者“各為其主”，而在一些問題上難以達(dá)成共識(shí)；二是單體決策分散的矛盾。 目前的新上海商業(yè)城管理委員會(huì)，我們認(rèn)為應(yīng)是一個(gè)過渡性的機(jī)構(gòu)：其具有政府派出機(jī)構(gòu)和區(qū)域型行業(yè)協(xié)會(huì)的雙重性質(zhì)。新上海商業(yè)城雖然早于1996年12月正式開城，但是應(yīng)當(dāng)說，那是在一種特定的情況下倉(cāng)促上馬的。其中如“第一八佰伴”資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)95%，作為新上海商業(yè)城的“龍頭”企業(yè)，很難有所為。 （五）爭(zhēng)取有關(guān)政策，引進(jìn)外資投入新上海商業(yè)城的進(jìn)一步開發(fā)。至今為止，包括占地?cái)?shù)千平方米的聯(lián)合廣場(chǎng)在內(nèi)的一批項(xiàng)目的土建工程都還沒有完成，商業(yè)城的整體形象受到很大影響。在業(yè)主經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中很難介入。從而使目前的新上海商