【正文】 業(yè)種和布局進行結構性調整。因為只有在人氣集聚的基礎上，工商企業(yè)才有入城經(jīng)營的積極性，從而新上海商業(yè)城也就有了調整結構的主動權。 在調整結構的過程中，應當強調“抓住重點，帶動全局，因勢利導，逐步置換。”即首先抓住對商業(yè)城整體開發(fā)具有重要影響的百貨商店，超級市場以及娛樂中心等支柱項目的建設和改造，然后再根據(jù)這些項目的延伸效應對商業(yè)城內各商業(yè)設施的功能、業(yè)種和業(yè)態(tài)進行逐步調整。在調整時應考慮原有企業(yè)在經(jīng)營上的延續(xù)性，力爭平穩(wěn)過渡，不使客流中斷和散失。如家電市場發(fā)展得比較好，就可以考慮在此基礎上發(fā)展以品牌專賣店為主的家電專業(yè)商場，逐步將市場化經(jīng)營轉化為商場化經(jīng)營。而對于經(jīng)營狀況不好，或同新上海商業(yè)城發(fā)展目標嚴重背離的業(yè)種、業(yè)態(tài)則堅決將其置換出城。在該階段，嶗山西路商業(yè)街也應完成其歷史使命開始撤攤進店。 3．提高層次（二年左右的時間） 在新上海商業(yè)城的業(yè)態(tài)、業(yè)種、布局結構基本調整到位的情況下，則可考慮逐步提升商業(yè)城的經(jīng)營層次。預計在三四年以后，新上海商業(yè)城周邊的高級住宅區(qū)已開始啟用，陸家嘴地區(qū)辦公樓宇的入住率也會大大提高。一批中高層次的消費群體應該在該地區(qū)迅速形成。新上海商業(yè)城檔次升級也就勢在必然。 新上海商業(yè)城“提高層次”的具體措施可表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是“第一八佰伴”的商品檔次略有提高，其內部購物環(huán)境也應有一個新的改觀； 二是新上海商品城中應出現(xiàn)一批精品商店，如步行街中可形成一條“世界名品街”，以滿足高層次消費者需要，也可成為商業(yè)城中值得觀賞的一景； 三是基本消除市場化的經(jīng)營方式。使現(xiàn)代百貨商店、精品專賣店和特色專業(yè)店成為新上海商業(yè)城的主要業(yè)態(tài)。 與此同時，新上海商業(yè)城的整體環(huán)境也應有重大改變，中心廣場應體現(xiàn)歐陸風格，增設現(xiàn)代雕塑；嶗山西路兩頭，西廣場，鑫聯(lián)廣場等主要客流導入口，應精心設計，標志鮮明，視覺沖擊力強，能產(chǎn)生較強的引客效應。 新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的三個階段，只是強調不同時期的工作重點，而實際操作中，則可能是交叉進行的。如規(guī)劃確定之后，在“集聚人氣”的階段，就可逐步對某些區(qū)域開始進行功能或業(yè)種業(yè)態(tài)的轉換，為大規(guī)模結構調整而進行的建設和招商工作也必須同步進行。而“調整結構”和“提高層次”的階段，也就是進一步“集聚人氣”的過程。 三、新上海商業(yè)城的管理體制 新上海商業(yè)城目前的管理體制對商業(yè)城的開發(fā)是極為不利的。這中間存著兩個主要矛盾。一是由市區(qū)共管的矛盾。兩級政府在利益和權限方面都存在著一定的差異，共管過程中很有可能會因參與者“各為其主”，而在一些問題上難以達成共識；二是單體決策分散的矛盾。18個單體各有其主，同時也有自身的利益。從而使目前的新上海商業(yè)城實際上是一個松散的聯(lián)合體。新上海商業(yè)城整體調整與規(guī)劃，若沒有統(tǒng)一的決策思想，實際上是無法變?yōu)楝F(xiàn)實的。因此我們認為新上海商業(yè)城在管理體制上必須堅持決策體系和決策思想的統(tǒng)一。而要做到這一點，在其管理體制改造中應向“實體管理”的方向發(fā)展。 所謂“實體管理”是指逐漸把新上海商業(yè)城“實體化”，使其成為一個獨立經(jīng)營的實體公司，從而割斷其同18個單體的主管部門的行政聯(lián)系。只有這樣才能保證新上海商業(yè)城在規(guī)劃和決策體系上的一元化，從而使商業(yè)城的調整與發(fā)展規(guī)劃能夠真正得以實施。 將新上海商業(yè)城轉化為實體的做法可能兩種： 一是將各業(yè)主的商業(yè)資產(chǎn)從總資產(chǎn)中剝離。并折算為股本，投入“新上海商業(yè)城股份有限公司”，組成公司董事會。對新上海商業(yè)城改造與發(fā)展的問題進行統(tǒng)一的決策。這里所謂的“商業(yè)資產(chǎn)”主要是指各業(yè)主單位用于經(jīng)營批發(fā)或零售業(yè)務的相關房產(chǎn)和附助設施。這完全有可能將其折算成一定的金額，從總資產(chǎn)中剝離并作為股本金投資“新上海商業(yè)城”的實體公司。 二是由某一家企業(yè)出面，收購其他業(yè)主的大部分商業(yè)房產(chǎn)最終使“新上海商業(yè)城”基本上全部歸屬某一實力強大的商業(yè)集團或商業(yè)公司。這種可能性也不是沒有。 總之只有當新上海商業(yè)城對外成為真正的經(jīng)營實體，對內形成了有效的管理和控制系統(tǒng)，商業(yè)城進一步開發(fā)的目標才可實現(xiàn)。 目前的新上海商業(yè)城管理委員會，我們認為應是一個過渡性的機構：其具有政府派出機構和區(qū)域型行業(yè)協(xié)會的雙重性質?；韭毮苋匀皇且詤f(xié)調業(yè)主關系和整治新上海商業(yè)城內部環(huán)境為主。在業(yè)主經(jīng)營活動中很難介入。所以其難以推進新上海商業(yè)城的功能轉換和結構調整。從現(xiàn)在起它的一項重要任務將是籌建“新上海商業(yè)城股份有限公司”。通過策劃、動員、組織、管理，促使新上海商業(yè)城向實體經(jīng)營方向轉化。待公司一旦成立，管委會的職能也就自然消亡。 管理體制的改造過程： 首先應對“新上海商業(yè)城股份有限公司”的組建方案在調查論證的基礎上加以策劃； 其次是將策劃成熟的方案積極向有關方面宣傳，并就實施過程中的難點問題共同協(xié)商解決。 再次是對各業(yè)主的“商業(yè)資產(chǎn)”進行界定和評估，并研究股份折算的方法。 最后，確定各業(yè)主及其他有關方面在公司的股份份額，選舉董事會，將新上海商業(yè)城正式轉化為實體企業(yè)。各主管部門只作為投資介入而不再以行政主管方式進行直接干預。 四、新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的政策配套措施 新上海商業(yè)城的建設從一開始就是列入上海商業(yè)發(fā)展和浦東新區(qū)開發(fā)開放的重點項目來考慮的，項目建設的質量與效益對于上海的經(jīng)濟發(fā)展，特別是浦東新區(qū)的發(fā)展具有重要影響。在其開發(fā)過程中，始終是得到市、區(qū)兩級政府的全方面支持的。由于新上海商業(yè)城至今還不是一個經(jīng)濟實體，而是一個區(qū)域概念，所以其進一步的開發(fā)，仍然需要得到各級政府的政策支持。從某種意義上說若沒有相關政策的支持，新上海商業(yè)城進一步開發(fā)中的某些障礙，可能是難以逾越的。 ㈠ 必須明確，新上海商業(yè)城的形態(tài)開發(fā)階段的未完成，仍需給予必要的投入。新上海商業(yè)城雖然早于1996年12月正式開城，但是應當說，那是在一種特定的情況下倉促上馬的。實際上，商業(yè)城的很多設計項目并未完成。至今為止，包括占地數(shù)千平方米的聯(lián)合廣場在內的一批項目的土建工程都還沒有完成，商業(yè)城的整體形象受到很大影響。要使新上海商業(yè)城的功能得以全面開發(fā)，首先應當將其形態(tài)開發(fā)的工作全部完成。因此政府有關部門應采取有效的措施，在最短的時間內，促使新上海商業(yè)城的各“尾巴工程”全部完成，至少應在外墻裝璜上基本完工，使新上海商業(yè)城能有一個良好的整體形象。 ㈡ 對于新上海商業(yè)城進一步開發(fā)的環(huán)境配套建設，應在政策上給予必要支持。為使新上海商業(yè)城能進一步集聚人氣，應當考慮在環(huán)境配套方面給予必要的支持。其中包括，盡快批準和促成從地鐵站——新上海商業(yè)城的地下通道建設；拆除從嶗山東路至浦東南路一段張揚路上的隔離欄桿，使客流不受障礙；盡快進行浦東南路商業(yè)街的開發(fā)與建設。通過這些措施來保證新上海商業(yè)城的人氣集聚。 ㈢ 對新上海商業(yè)城的轉化為實體型企業(yè)進行論證和推進。如前所述，要使新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)得以成功，應當對新上海商業(yè)城實行實體化管理，而其中可能會涉及到方方面面的利益關系。因此應當由政府有關部門對新上海商業(yè)城實體化的問題進行專門的調查和論證。從政府角度，就應當按現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，減少對新上海商業(yè)城經(jīng)營活動的直接行政干預，并在其中商業(yè)資產(chǎn)的界定和歸并上，通過有關政策以及有的放矢的宣傳說服工作，予以促成。 （四）從新上海商業(yè)城的長遠發(fā)展后勁考慮，應對其中的一些優(yōu)勢企業(yè)實行“債轉股”。新上海商業(yè)城前期建設投資巨大，其中有相當部分是利用銀行貸款，導致有關企業(yè)負債率很高，缺乏發(fā)展后勁。若能對其中一些發(fā)展?jié)摿^大的企業(yè)實施“債轉股”，就能減輕這些企業(yè)的負擔，使其在新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)中發(fā)揮骨干力量。其中如“第一八佰伴”資產(chǎn)負債率高達95%，作為新上海商業(yè)城的“龍頭”企業(yè)，很難有所為。若能將其中一部分債務轉達化為投資，不僅能使“第一八佰伴”的能量進一步激活，而且能使其為新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)發(fā)揮更好的支撐作用。 （五）爭取有關政策，引進外資投入新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)。從目前來看，要使新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)目標得以實現(xiàn)，仍需大量的資金投入。除了上述有關政策支持之外，應當考慮到引進外資投入新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)。如超級市場、娛樂中心的建設以及經(jīng)營不良企業(yè)（含業(yè)主）的置換等都可以考慮引進外資投入。在對外資進入商業(yè)和服務業(yè)還有所限制的情況下，浦東新區(qū)是否能采用必要的變通措施，以保證外資能順利引進。實際上引進外資并非僅僅是資金方面的需要。要使新上海商業(yè)城的進一步開發(fā)符合現(xiàn)代都市化商業(yè)發(fā)展的要求，對國外優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)的引進也是十分必要的，因此，新上海商業(yè)城應當積極尋找這樣的合作伙伴，來促進新上海商業(yè)城的層次進一步提高。35 /