【正文】 經(jīng)營者急需找到新的經(jīng)營場地，從而導(dǎo)致需求的進一步擴大；另外，商鋪自然熱起來。 其次，從投資角度來說，目前商業(yè)地產(chǎn)的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業(yè)投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。目前個人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業(yè)知識，只有投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定而又相對簡單的資金出口。因此在房地產(chǎn)業(yè)中，商鋪只要處于成熟區(qū)域，擁有穩(wěn)定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。另外，國內(nèi)外的許多連鎖機構(gòu)，如日本的華堂、正大集團的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場，供不應(yīng)求的原因之一。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續(xù)增長的態(tài)勢。 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分狀況 目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)主要以居民為服務(wù)對象，以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費品為主。在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。商鋪店面一般在40120平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。商業(yè)地產(chǎn)在整個新興社區(qū)的規(guī)劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區(qū)居民生活便利，另一方面開發(fā)商也可以憑此賣個好價錢。 商業(yè)地產(chǎn)的價格一般都高出住宅平均房價的23倍左右。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場也有細(xì)分。 一類是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。這些住宅商業(yè)地產(chǎn)已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意?，F(xiàn)代城商業(yè)地產(chǎn)面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。建外SOHO有8萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷售了70％?！爸榻E景”共1萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)銷售了90％。位于亞運村以東的“歐陸經(jīng)典”，出售面積為20000平方米，售價為每平方米1300021000元，而位于朝陽門外的老番街，有4000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，平均售價為25000元／平方米，目前這兩個項目的商業(yè)地產(chǎn)也基本售謦。 另一類是潛力型商業(yè)地產(chǎn)。相對于借助炒作概念而走俏市場的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，某些住宅商業(yè)地產(chǎn)無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。如位于亞運村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業(yè)地產(chǎn)的價格大約在1300016000元／平方米。位于五棵松的“百朗園”，10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價為10000元／平方米，目前已基本售完。位于亞運村的“九臺2000”，商業(yè)地產(chǎn)面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達(dá)80％，潛力型商業(yè)地產(chǎn)嬌人的銷售業(yè)績亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊。 再有一類為成熟商圈住宅商業(yè)地產(chǎn)。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業(yè)地產(chǎn)項目雖價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。位于雙安商場西側(cè)的北京科技會展中心就是一個開發(fā)商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業(yè)地產(chǎn)面積在剛推出市場時即被一搶而空。還有位于東三環(huán)中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。這類旺地的商業(yè)地產(chǎn)，周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量而且穩(wěn)定的消費群體，在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢。因此投資風(fēng)險小，投資回報率高，一般業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注重實力 開發(fā)商和投資者對于住宅商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。但在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產(chǎn)品能否在實際問題上領(lǐng)先于其他項目至關(guān)重要。沒有過硬的實力，沒有獨到的創(chuàng)意，開發(fā)商將寸步難行。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細(xì)策劃，力求將項目完美的推向市場。而投資商則表現(xiàn)得愈加“挑剔”嚴(yán)格的講，住宅商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務(wù)于本住宅區(qū)內(nèi)部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。因此，在選擇店鋪時，投資商所關(guān)心的問題普遍集中在：樓層、格局、通透性、停車位、營業(yè)時間、項目周邊行業(yè)、獨立出入口、物業(yè)管理機構(gòu)和政策、住宅的固定消費群體以及住宅樓的電梯是否可直通商業(yè)地產(chǎn)部分等。這些問題直接關(guān)系到項目的招商效果和日后運作難易。 事實上，在商鋪開發(fā)方面，開發(fā)商確實普遍缺乏經(jīng)驗。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。”我們一開始也沒有想到商鋪會這么好賣?！边@是很多開發(fā)商的原話。其實很多開發(fā)商對商鋪銷售狀況如此之好并無心理準(zhǔn)備，而且很多在商鋪的開發(fā)上還走了不少彎路。比如，有幾家樓盤的商業(yè)地產(chǎn)在最初規(guī)劃的時候只是一個大商場，但是開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，這樣大面積的商場可能并不適合商業(yè)上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業(yè)地產(chǎn)變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負(fù)擔(dān)。從更廣的層面看，很多開發(fā)商還有很大的疑慮，某些項目雖然有商業(yè)地產(chǎn)但也一直不敢動，專業(yè)人員服務(wù)缺乏問題尤為突出。 商鋪的開發(fā)對當(dāng)前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。成功的商鋪開發(fā)會帶動社區(qū)其他物業(yè)的銷售，社區(qū)其他物業(yè)的銷售也會促進商鋪的開發(fā)，這會給市場帶來更好的良性循環(huán)，會逼迫開發(fā)商更重視包括商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的物業(yè)形態(tài)、物業(yè)格局。當(dāng)前內(nèi)銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發(fā)商對品質(zhì)方面卻非常重視，使項目性價比更高。目前，住宅利潤已開始回落，投資商也非常謹(jǐn)慎，需要尋找新的出口，而商鋪成為這個突破口的可能性極大。 商業(yè)地產(chǎn)投資價值及風(fēng)險 首先，住宅商業(yè)地產(chǎn)的投資回報高。一般來說，投資住宅的回報率為10％左右，而投資住宅商業(yè)地產(chǎn)的回報率則高達(dá)15％至17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。許多樓盤的住宅商業(yè)地產(chǎn)在銷售或招租時還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產(chǎn)房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。其次：投資住宅商業(yè)地產(chǎn)相對于投資住宅及寫字樓的風(fēng)險小。主要由于有商業(yè)地產(chǎn)的樓盤多處于成熟區(qū)域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業(yè)主入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅商業(yè)地產(chǎn)，比較好經(jīng)營，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源。只要充分了解樓盤業(yè)主們?nèi)粘５纳盍?xí)慣和需求，住宅商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容及風(fēng)格很容易與客戶需求相吻合，因此贏利前景看好。 投資商業(yè)地產(chǎn)雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都是賺錢的，當(dāng)然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等。無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商業(yè)地產(chǎn)投資者將承受相當(dāng)一段時間的低迷期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對于經(jīng)濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。因此，投資者要正確評估自身的承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。另外，投資者也不能盲目跟風(fēng)，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。 此外，了解一些商業(yè)地產(chǎn)投資常識也是避免增加風(fēng)險的潛在因素。在前期購買環(huán)節(jié)時要特別注意：首先，商業(yè)建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業(yè)地產(chǎn)的貸款是6成10年，％。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅商業(yè)地產(chǎn)貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。第三，住宅商業(yè)地產(chǎn)不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上也應(yīng)注意：第一，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費；第二，物業(yè)管理費高于普通住宅，一般在10元／月／平方米左右；第三，根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不可避免的。 大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)市場，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心。在商鋪投資和開發(fā)方面，交通便利、人流易達(dá)的地方無疑是最重要的，周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成熟，周邊是否有重要的顧客來源也是考察商業(yè)地產(chǎn)價值的重要因素。從近期北京市住宅商業(yè)地產(chǎn)的銷售普遍較好的情況看，商業(yè)地產(chǎn)市場前景樂觀。 4重慶商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天在重慶，目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名的零售業(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀(jì)，更是把重慶的商業(yè)市場攪得狼煙四起。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量。 　　以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到９5億元，人均收入１３７９２元，社會消費品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會消費品總額已超過4０億元。因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了。 　　與此相應(yīng)的，則是沙區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的洶涌之勢。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經(jīng)營面積不到５萬平方米，現(xiàn)在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經(jīng)營（引進北京華聯(lián)），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點的核心商圈達(dá)３０萬方以上。 　　事實上，這種現(xiàn)象不僅僅在沙區(qū)上演。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。 　　南岸是目前全市國外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在蠢蠢欲動。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據(jù)悉，這兩家商場南岸店將于近期開業(yè)。 　　開發(fā)商熱衷摩爾 　　在主城區(qū)，商業(yè)的繁榮、大型零售商家搶灘，還產(chǎn)生了這樣的結(jié)果：主城區(qū)摩爾蜂擁四起，已超過10個，摩爾總面積逼近100萬平方米?！　∧壳埃瑤缀趺總€區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內(nèi)有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。而且，這些摩爾均建在主城各區(qū)中心地帶，沒有一家遠(yuǎn)居郊區(qū)。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通云鼎；江北有龍湖北城天街和現(xiàn)代廣場，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業(yè)。從招商思路來看，多數(shù)與大都會相似。龍湖北城天街預(yù)計10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐?，F(xiàn)代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。浪高凱悅約10余萬平方米，作為主力店的百盛已于年初開張?！　∧杺兇蠖嗾紦?jù)了黃金口岸。龍湖北城天街、現(xiàn)代廣場，都在規(guī)劃中的江北步行街；天龍廣場和浪高凱悅，均在南坪轉(zhuǎn)盤，也是規(guī)劃中的步行廣場中心；華宇廣場門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補空白的功能。良好的口岸優(yōu)勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。 　　從重慶商業(yè)的中期發(fā)展角度看，開發(fā)商大興摩爾時期，正是重慶商業(yè)從解放碑走向各區(qū)的大跨越大發(fā)展之際。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無疑將大大刺激商圈的繁榮。 　　原因很簡單，開發(fā)商占據(jù)了口岸，興建大量商用房、為引進摩爾這樣的龐然大物，招商時又拋出大量優(yōu)惠條件，必然吸引商家。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。老店也有不少進了摩爾。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。它們帶火了摩爾，也將帶火商圈。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業(yè)廣場。 綜上所述，星河商業(yè)城的招商經(jīng)營定位是：?引進北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌國內(nèi)商業(yè)旗艦；?借殼北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經(jīng)營模式。招商商家定位層 數(shù)建面面積（m2）經(jīng)營項目目標(biāo)商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯(lián)商廈）（王府井百貨）華聯(lián)商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。?價格策略：?平價策略：根據(jù)項目品質(zhì)和四川廣安同類產(chǎn)品的比價，星河商業(yè)城由于地段位置和區(qū)域人氣、規(guī)模都有一定的局限性，因此“平價策略”為主，方可旗開得勝。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。均價2160元/ m2。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。尾盤銷售變相略降。 以高投入、中風(fēng)險、高利潤的形式，將本項目價值得到最大的提升從而實現(xiàn)利潤