【正文】 項(xiàng)目的核心競爭力是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項(xiàng)目的地段、體量、商業(yè)目標(biāo)、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。城南7家，城北6家。的8家，％ B、均價在5000—10000元/m178。以上的1家，％?商業(yè)位置：A、位于一類商業(yè)用地的約占46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占23％通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費(fèi)者對商場布局的一般認(rèn)識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。因此，我們須進(jìn)一步對項(xiàng)目板塊做出分析。4項(xiàng)目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：27000 m178。：4地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。4門面數(shù)量：約150個（面積2780 m178。）4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺花園門面單獨(dú)分隔，自主經(jīng)營。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。4門面面積：5680 m178。4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地。建筑風(fēng)格]簡潔明快，外觀色彩清爽典雅，具有個性化、現(xiàn)代感。時代廣場4地理位置：位于廣安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。4地塊面積：44420 m178。4門面面積： m178。%，綠化率為31%。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。建成后的濱江大道將成為貫穿廣安的主要通道，與本項(xiàng)目正面2000余平方米的東門廣場相鄰。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。人流量大，交通方便。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。4商業(yè)面積：約20000 ㎡4項(xiàng)目定位：高檔的成熟商業(yè)4門面面積：1680㎡4功能特點(diǎn)：1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場4價格特點(diǎn)：6000元/ m178。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。從目前來看，本項(xiàng)目啟動較晚，因此，本項(xiàng)目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。價格特點(diǎn)： 現(xiàn)在售供應(yīng)項(xiàng)目售價在1800—10000元/㎡不等，4000元/㎡以下的在售項(xiàng)目占供應(yīng)總量50%左右，4000元/㎡占20%左右，6000—10000元/㎡占13%左右，10000元/㎡以上的占17%左右。 項(xiàng)目的定位特征 4新項(xiàng)目定位的趨勢，較多的是商住項(xiàng)目，比較典型的商住項(xiàng)目約占68％以上，其他約為30％；4商住項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨(dú)立門面較多，占到90％以上。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表序號項(xiàng)目名稱開 發(fā) 商位 置總建面（m2）商業(yè)面積（m2）均價(元/m2)租賃價(元/m2)付款方式(租賃)主要單位結(jié)構(gòu)（劃分）租售率（％） 01浦東商業(yè)廣 場廣安浦東地產(chǎn)公司老城老百貨公司3400027161490022按年付大開間/3m178。二、隱形客戶群1. 國內(nèi)其他城市商業(yè)投資商；2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。四、目標(biāo)客戶定位分析：第一類是已經(jīng)進(jìn)入商鋪經(jīng)營的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。：首付3～5萬元，月供1500元以上；：50％以下按揭；：目前20～40％擁有率；：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域?yàn)榇?；：投資為主（80％），自己經(jīng)營為輔（20％）；第五章 項(xiàng)目定位 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。 他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。當(dāng)然，這種整改不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實(shí)際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進(jìn)駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費(fèi)者。 業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實(shí)際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實(shí)際購物消費(fèi)習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費(fèi)群加上‘會員制主題購物商城’以及特色個性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實(shí)際和切實(shí)可行的?？土髁康亩嗌贂苯佑绊懮虉龅睦麧?。必須經(jīng)營‘高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動發(fā)展’，每月每件商品的動銷率應(yīng)平均在75%85%。 會員會對現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費(fèi)群體，同時，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會給商場吸引來更多的非會員消費(fèi)，這將極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動發(fā)展下去，會員帶動非會員來購物，非會員又帶動非會員來消費(fèi)，像滾雪球一樣，消費(fèi)群體會在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促銷等強(qiáng)有力的支持）。按利潤1000元/㎡計，利潤為500萬元。集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式）按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（）約8500平米，均價2000元/㎡，則門面總收入為1700萬元。商業(yè)形象得到極大提升。因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。 商品定價體系 庫存/配送體系管理 品類/品牌/商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及） 旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。商場定位是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場定位是一個商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂。 對商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。在這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動，以求揚(yáng)長避短，避免在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)益。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。通常可供選擇的功能如下：功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當(dāng)?shù)龋?娛樂 小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 經(jīng)營特色定位，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險相對小很多。尤其是96年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍深圳，擴(kuò)張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分店的步伐。，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 業(yè)態(tài)定位目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： ，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 ，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。4便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 ，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。 一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。由此可大致測算。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。商場形象定位 ，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷售活動來進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了——如果把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)別論。 ，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 由于商場形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者：值得一提的是，POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位，用約8500平方的面積來規(guī)劃成完整的商業(yè)設(shè)施和6500平米的住宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場有機(jī)地穿插在一起。使人居與商業(yè)設(shè)施達(dá)到最好地交融；、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場的地緣資源。星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。、主力產(chǎn)品為10平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與25平米獨(dú)立式商鋪。、規(guī)劃1000平方米健康休閑景觀平臺，作為休閑購物的景觀場所。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目功能開發(fā)（1F） ?女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。?女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準(zhǔn)，品種講求琳瑯滿目。?美容、美膚中心：引進(jìn)國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。?化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。?婚紗影樓：選擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場添光增彩。?女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮尚往來。?男性化妝品：品牌化妝品。?數(shù)碼家電/書籍音像?手機(jī)電腦?情侶用品?體育用品：運(yùn)動系列。選擇國內(nèi)頂級的形象設(shè)計師入駐。?品牌連鎖美食城：引進(jìn)全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因?yàn)?有女人的地方，必定有男人相伴。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補(bǔ)充。相反，隨著城市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的