【正文】 星河商業(yè)城 項(xiàng)目定位報(bào)告 重要提示 ◎項(xiàng)目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎項(xiàng)目主題： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨(dú)立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合 ◎中高檔次： 硬件—產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報(bào)告 目 錄基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項(xiàng)目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析一、項(xiàng)目板塊開發(fā)調(diào)查分析二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析三、在建項(xiàng)目調(diào)查分析第四章 目標(biāo)客戶分析 一、目標(biāo)區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標(biāo)客戶定位分析第五章 項(xiàng)目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 六、目標(biāo)客戶定位七、價(jià)格定位 項(xiàng)目定位考慮的因素 項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征規(guī)劃設(shè)計(jì)方向。項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。項(xiàng)目地塊價(jià)值的挖掘。 開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用.項(xiàng)目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項(xiàng)目中應(yīng)該得到充分利用本設(shè)計(jì)要點(diǎn)之產(chǎn)品具有市場的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)已經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)中，充分注意項(xiàng)目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。項(xiàng)目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計(jì)定位的重視。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調(diào)查55個，有效樣本44個；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)查25份，有效樣本22份。五、統(tǒng)計(jì)方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)，相關(guān)分析。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況一、在經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查經(jīng)營商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）總投資額（商鋪購買價(jià)）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元50萬元以上人 數(shù)1011221百分比（%）37417114租賃價(jià)（元/m178。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）1237122613經(jīng)營產(chǎn)品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）72212949551經(jīng)營收入狀況月營業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）36331813店員人數(shù)人 數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）3二、再投資商業(yè)項(xiàng)目選擇新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）商業(yè)投資計(jì)劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數(shù)301941百分比（%）563572購買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）承受的租賃價(jià)格單 價(jià)20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）承受的購買價(jià)格單 價(jià)1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經(jīng)營連鎖經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）5822515選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）810135751042購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）354322打算購買的商場（店）是標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）83171如果是集中式商場，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個現(xiàn)代化的商業(yè)城市。二、項(xiàng)目地塊分析 星河商業(yè)項(xiàng)目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。星河商業(yè)城項(xiàng)目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費(fèi)的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道經(jīng)過項(xiàng)目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。為項(xiàng)目提供了極大的交通便利。根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項(xiàng)目所處的地理位置，星河商業(yè)城項(xiàng)目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項(xiàng)目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客源。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）交通便捷。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項(xiàng)目平添了更多更輕松的商業(yè)機(jī)會。項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會。劣勢（W）目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認(rèn)識。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時(shí)間。休閑商業(yè)價(jià)格空間受限。機(jī)會（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項(xiàng)目有一定的影響。面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識。 SWOT分析的優(yōu)劣運(yùn)用：，利用機(jī)會4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。4結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時(shí)間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時(shí)在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場形象。4強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項(xiàng)目自身產(chǎn)品、形象、突出項(xiàng)目在競爭中的優(yōu)勢地位。 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘4核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競爭力為主導(dǎo)，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認(rèn)知度。 4競爭力對比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分 析對 比產(chǎn)品設(shè)計(jì) 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 本項(xiàng)目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出新穎又實(shí)用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場關(guān)注。主核心競爭力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點(diǎn)，應(yīng)成為項(xiàng)目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。次核心競爭力廣安電力集團(tuán)品牌 四川廣安電力集團(tuán)為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項(xiàng)目開發(fā)給投資者提供信心保障。次核心競爭力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。次核心競爭力規(guī)模 本項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購買信心。次核心競爭力4品牌價(jià)值 項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。“廣安電力集團(tuán)”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實(shí)力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。4時(shí)機(jī)價(jià)值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢推出本項(xiàng)目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個經(jīng)典典范。4商業(yè)背景價(jià)值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用。打造為“星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。4環(huán)境價(jià)值運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。4交通價(jià)值利