【正文】 摸摸商業(yè)城營銷策劃報(bào)告目 錄1. 市場調(diào)研與項(xiàng)目競爭力分析2. 項(xiàng)目市場定位及概念設(shè)計(jì)3. 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議4. 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議5. 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議6. 項(xiàng)目物業(yè)管理策略建議7. 項(xiàng)目經(jīng)營管理策略建議一、市場環(huán)境研究及項(xiàng)目競爭力分析目 錄1. 城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2. 整體商業(yè)環(huán)境研究3. 針對性商業(yè)環(huán)境分析4. 典型商業(yè)場所調(diào)研分析5. 在建、在售商鋪?zhàn)》空{(diào)研分析6. 基地概況7. 項(xiàng)目SWOT分析一 城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析研究（一）城市概況淮安市是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣；面積約10072平方公里，人口505萬。市區(qū)面積337平方公里，人口48萬?；窗彩俏覈鴼v史文化名城，古稱楚州，歷史上是漕運(yùn)鹽運(yùn)重鎮(zhèn)，我國南北交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”的美稱，曾與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”?；窗踩宋乃C萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等?；窗彩薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，在整個(gè)江蘇省相對排后，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)?；窗矚v史上曾為我國重要的交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命的興起和以蒸汽機(jī)為動力的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸工具的出現(xiàn)，淮安就因水運(yùn)交通的衰落和陸上交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，失去了昔日的交通地位，成為中國近代城市建設(shè)史上典型的衰落城市。改革開放以來，淮安市外圍對外交通條件逐步改善。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興的鐵路均已在此相會，京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一個(gè)以高等級公路為主骨架、水路并舉的交 通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。由此看出:淮安市的交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心,到衰落，如今又將新的興起；因此其商業(yè)的匯聚擴(kuò)散作用也必將經(jīng)歷成為中心，到衰落，到新的中心興起的歷程，可以預(yù)言隨著淮安新的區(qū)域交通中心地位逐步確定，其在長江經(jīng)濟(jì)帶與隴海經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北作用的逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。（二）城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2001年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2000年2001年增長幅%完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）291 329 第一產(chǎn)業(yè)增加值88 94 第二產(chǎn)業(yè)增加值116 135 第三產(chǎn)業(yè)增加值87 100 l 其中商業(yè)貿(mào)易：2000年通過加大市場開拓力度，發(fā)展新型流通方式、增加信貸消費(fèi)等措施，促進(jìn)消費(fèi)品市場穩(wěn)中趨活。,%.,%。,%。%億元,%.l 居民生活全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6117元,%。人均消費(fèi)支出:4352元,%。在崗職工平均工資:7978元,%。農(nóng)民人均純收入:3302元,%。人均生活消費(fèi)支出2104元,%。2001年7月份各項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況：l 全社會固定資產(chǎn)投資完成額10，2639萬元，累計(jì)完成68，2847萬元，%，其中：l 基本建設(shè)投資：2，4521萬元，累計(jì)13，8553萬元，增長 %；l 更新改造投資：1，5162萬元，累計(jì)10，5360萬元，增長 %；l 房地產(chǎn)投資：5570萬元，累計(jì)4，5698萬元，增長 %；l 工業(yè)增加值：5，1352萬元，累計(jì)38，8156萬元，%；l 社會消費(fèi)品零售總額：8，5409萬元，累計(jì)62，4470萬元，%；其中個(gè)體：2，9103萬元，累計(jì)19，7142萬元；總計(jì)中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)：6，1556萬元，累計(jì)44，7369萬元，%；房地產(chǎn)投資：5570萬元，累計(jì)4，5698萬元，增長 %；房屋建設(shè)施工面積：，%；其中住宅：，%；商品房銷售面積：，%；其中住宅：，%；商品房銷售額：2668萬元，累計(jì)23416萬元，%；其中住宅2630萬元，累計(jì)19952萬元，%；經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步提高是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的動力，由上面的數(shù)據(jù)和資料我們可以看出：淮安市目前的商業(yè)市場不僅在總量上還會有較大的發(fā)展，而且還會隨著人民生活的提高，物質(zhì)與文化生活要求的提高，在市場商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來更大的機(jī)遇。 （三）城市規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)“三淮一體”的規(guī)劃目標(biāo)：到2020年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將達(dá)到115萬，建成區(qū)面積120平方公里。“三淮”將建設(shè)成為“江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的商貿(mào)中心”。 三淮主中心區(qū)實(shí)施“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場健康東路淮海北路（淮海廣場）河北東路和平路組成及其周圍4平方公里的金三角中心區(qū)，成為“三淮”新的具有現(xiàn)代氣息的行政、金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂中心。本案摸摸在位置上靠近以淮海路為主線，淮海廣場為中心的核心商業(yè)圈，位于主要商業(yè)街之一的東大街上,因此本案從商品零售角度來說都具有相當(dāng)?shù)南忍斓囟挝恢脙?yōu)勢。 六大功能分區(qū)1) 淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。2) 城南分區(qū)：,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).3) 青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。本案在本區(qū)域內(nèi)。4) 城東分區(qū)：總面積15平方公里，是淮陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)。5) 清河分區(qū)：總面積20平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。6) 王營分區(qū)：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運(yùn)中心。清浦老城區(qū)改造規(guī)劃，2002年，將在慈云寺、文廟附近興辦廟市合一的文廟文化市場，培育美食、娛樂、文化經(jīng)營特色，使之成為名副其實(shí)的淮安“夫子廟”，同時(shí)迅速完成東大街的街景規(guī)劃，按照蘇州觀前街、南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)，把東大街建設(shè)成為集購物、休閑為一體的商業(yè)步行街頭，與建好的文廟文化市場連成一片。從城市的未來規(guī)劃我們可以看出本案摸摸的地位與位置優(yōu)勢在將來城市的功能布局中會得到一定的鞏固與發(fā)展，但是我們必須看到這種鞏固與發(fā)展的相對性。二、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究 （一）總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優(yōu)勢與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。,其中各類規(guī)模商品市場200多個(gè)，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場20多個(gè)。 （二）市場格局 目前,整個(gè)淮安市市區(qū)(主要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場由北向南可以劃分為如下幾個(gè)部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，包括小營廣場、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場部分：主要以商場、商廈為主，包括新亞商城、清江商場、新亞家電城、通訊市場、家私市場等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場等；總的來說：整個(gè)淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海南北路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。在經(jīng)營商品品種與經(jīng)營者的來源上均由較強(qiáng)的外來色彩，近幾年以來由于社會和經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。（二）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)19952010年淮陰城市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個(gè)主中心、八個(gè)片區(qū)級及若干居住區(qū)級中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務(wù)體系。以淮海南北路為主軸分布，主中心為淮海廣場至淮萃廣場地段，八個(gè)片區(qū)級中心為：水渡口廣場、火車站廣場地區(qū)、城南路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地區(qū)、西園廣場、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營廣場。八條商業(yè)街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北京東路、鹽河北路、淮海南北路、人民南路、東西大街。本案為區(qū)級中心區(qū)，會具有穩(wěn)定而突出的商業(yè)地位。三、針對性商業(yè)環(huán)境分析商圈劃分核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心。本案處在核心商圈邊緣。次級商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成外圍商業(yè)圈 蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成 主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場解放路）、昌盛路、 東、西大街、健康路、淮海東、西路商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心新亞商城 清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，硬件設(shè)施佳，購物環(huán)境好 專營店報(bào)喜鳥 DOBON，婚紗影樓 大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務(wù)意識好，能跟上時(shí)代潮流超市時(shí)代超市 蘇果超市，華聯(lián)超市 一剪梅超市淮海路 人民路清河路數(shù)量不夠多， 缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品略不足市場類匯通市場 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場主要沿淮海南北路分布 較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小縱述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。主要商區(qū)及專業(yè)市場分布 在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場，自北而南排列： 蘇北市場淮陰汽配城南方電腦城淮海市場匯通市場、淮萃市場紡織、五金、食品市場清中電子城東方電腦城淮海地下商城電信商城、金三角電訊城淮陰裝飾材料市場五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮陰家具城城中城商業(yè)街淮陰電子市場東、西大街步行商業(yè)區(qū)清江市場和東郊南方批發(fā)市場。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。 東、西大街：主要經(jīng)營服裝鞋類及少數(shù)小百貨 昌盛路：女裝一條街（200米）。豐登路：精品服裝街健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米） 總結(jié)：淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，對周邊區(qū)域乃至整個(gè)淮安產(chǎn)生影響力和輻射力，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。 4．商鋪權(quán)屬形態(tài)分析 本市商鋪在權(quán)屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營和出租給他人兩種形式。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。商家來源分析 根據(jù)實(shí)地采訪調(diào)查收集資料來看，淮安市的商家來源較散，大體可歸納以下幾個(gè)主要群體： 來源細(xì)分：淮安市區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位 群體細(xì)分：主要為鹽城、南通、南京、揚(yáng)州、常州、泰州、連云港等 特 點(diǎn)： 距淮安愈近者，經(jīng)營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經(jīng)營， 而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營規(guī)模大 群體細(xì)分：主要是浙江溫州、義烏、臺州、海寧一帶的私營業(yè)主，對淮安市的市場形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對于批零銷售的各類市場情有獨(dú)鐘，另外對專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積?；窗彩邢M(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為 日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來越成為主流時(shí)尚 大件耐用消費(fèi)品首選新亞商城、清江商場 服飾消費(fèi)主要在購物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營店 購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時(shí)會去匯通市場和各類專業(yè)市場 消費(fèi)對象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍接受，國際品牌消費(fèi)量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者 這類消費(fèi)者購物針對性較強(qiáng)，購買昂貴商品主要在大型商場，購買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場，購買日常生活品和服飾等，匯通市場有較強(qiáng)的吸引力。 消費(fèi)季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰 消費(fèi)對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商 根據(jù)經(jīng)營品種定期到各專業(yè)市場進(jìn)貨 一般消費(fèi)量較大，是匯通市場及其他市場發(fā)展的主要支撐力量主要商家經(jīng)營者分析通過對各個(gè)市場經(jīng)營戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營戶存在如下特征特點(diǎn)：1. 在小商鋪零售商品經(jīng)營中，本地經(jīng)營者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場中，尤其是早期的市場如匯通市場等，外地經(jīng)營者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營戶普遍屬于市場的早期收益者，具有一定的經(jīng)營年數(shù)；2. 對于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對未來持一定的觀