【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。某商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)策劃案第一部分 市場(chǎng)篇項(xiàng)目實(shí)施之前，需對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入的調(diào)查分析，準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)信息，把握市場(chǎng)環(huán)境的變化。因此，我們組織了一支專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查研究。一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)查分析某城區(qū)環(huán)境A、 地區(qū)簡(jiǎn)介全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里。總面積為362平方公里。全國(guó)153個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個(gè)重點(diǎn)小鎮(zhèn)之一；具有良好的投資環(huán)境。B、 交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道322線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來(lái)往客運(yùn)非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。政策環(huán)境C、 加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資鎮(zhèn)政府加強(qiáng)某的基礎(chǔ)建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)的建設(shè)力度，多方引進(jìn)外來(lái)資金的投入并給予多方優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦有關(guān)證、照手續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給某投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)。D、 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前引資在碼頭處建設(shè)一座AA公園。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更多的機(jī)會(huì)，某房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂(lè)觀。流通環(huán)境E、 陸地交通繁忙某做為一個(gè)交通樞紐，來(lái)往的車(chē)輛非常頻繁，每一時(shí)間段車(chē)輛通過(guò)的頻率都較高。進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車(chē)輛維修的鋪面，約估有十家以上，可見(jiàn)陸地交通的繁忙及過(guò)往車(chē)輛之多。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來(lái)往車(chē)輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過(guò)，保證了區(qū)域內(nèi)巨大的車(chē)流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛的環(huán)境氛圍。F、 水路交通發(fā)達(dá)某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便，LR西面的柳江河有兩個(gè)碼頭，LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15萬(wàn)噸。LQ江上的水運(yùn)很頻繁，可以看見(jiàn)大小船只經(jīng)常在江上穿行。水運(yùn)以貨物運(yùn)輸為主，到了趕集的日子，客運(yùn)船只逐漸增加，多數(shù)是來(lái)自倒江等地的下游民眾。項(xiàng)目靠近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過(guò)此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開(kāi)拓了更大的市場(chǎng)。G、 集日人流量增加某集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱鬧，趕集的民眾紛紛來(lái)到鎮(zhèn)上買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。集日以三天為一個(gè)周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。集日的人流量給項(xiàng)目增添了大量的人氣。企業(yè)環(huán)境H、 企業(yè)狀況全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運(yùn)輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機(jī)車(chē)修理、塑料等170多家企業(yè)，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬(wàn)元企業(yè)14個(gè)，500萬(wàn)元企業(yè)21個(gè)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營(yíng)化工、冶煉類(lèi)企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級(jí)的造紙企業(yè)。整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。I、 大型企業(yè)入駐與YY工業(yè)園區(qū)對(duì)接后，某鎮(zhèn)將在LQ江對(duì)岸再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開(kāi)始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來(lái)到某投資建廠，其中多為L(zhǎng)、鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng)某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激消費(fèi)。二、收入與消費(fèi)的調(diào)查人均年收入情況A、 某行政管理范圍內(nèi)的鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)的人均年收入為10000元左右。B、鎮(zhèn)政府收益的主要來(lái)源90%來(lái)至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)。 某鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來(lái)源統(tǒng)計(jì)表： 區(qū)域人均年收入（元）產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)財(cái)政收入來(lái)源（%）城區(qū)10000鎮(zhèn)工業(yè)90鄉(xiāng)、村、屯2650鎮(zhèn)運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)業(yè)10 可以看出 ，某城區(qū)的人均年收入相對(duì)還是比較可觀的，并且某鎮(zhèn)的工業(yè)帶動(dòng)著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以預(yù)見(jiàn)，居民收入增加同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。企業(yè)職工收入情況A、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的人均月收入水平都在600元～1000元左右，園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。B、林業(yè)造紙廠人均月收入在1000元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在企業(yè)改制過(guò)程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。某企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計(jì)表：類(lèi)別企業(yè)結(jié)構(gòu)人均月收入（元）林業(yè)造紙廠股份制1000鎮(zhèn)制糖廠企業(yè)改制中600～800民營(yíng)化工企業(yè)合同制600～800民營(yíng)冶煉企業(yè)合同制600～800 隨著近年工業(yè)園區(qū)擴(kuò)建，做為L(zhǎng)的衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)園，引進(jìn)大型企業(yè)的入駐，帶動(dòng)工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上一個(gè)臺(tái)階。消費(fèi)情況A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場(chǎng)肉、菜類(lèi)價(jià)格與L同類(lèi)物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi)5元～15元/天，鎮(zhèn)重點(diǎn)保護(hù)單位喜來(lái)登賓館最低消費(fèi)80元/天。 某鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其他消費(fèi)稍高，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的提高將會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)水平的提高，但人們的消費(fèi)意識(shí)也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而是較為保守。 三、某鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)總量調(diào)查分析 現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查A、 老城區(qū)老城區(qū)多