【正文】 x 年第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期高端產(chǎn)品入市搶占市場高位 二、三期形象提升 \品牌提升 四、五期配套完善檔次推高 六、七期項目成熟期 品牌戰(zhàn)略實現(xiàn) 別墅類產(chǎn)品 \多層 別墅類產(chǎn)品 \多層 別墅類產(chǎn)品 \多層 \高層 \暢通無 別墅類產(chǎn)品 \多層 \空中別墅 \酒店 高層 /小高層 三、銷售控制制造開盤高價速售的良好口碑 采用蓄水開閘，厚積薄發(fā)的控制原則，首批單位量控制在 100 套左右 。 三、兩地拱合，同時入市 深圳、惠陽兩地同時入市，針對不同客戶群、不同活動瞬間擴大社會 效應。 二、高姿態(tài)入市形象策略 主題形象：高品牌 +高形象 +高視角 +稀缺形象 作為 103 萬平米的高端別墅大社區(qū)，項目必須以疆愈無界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場，喚醒了人們內(nèi)心對純別墅大社區(qū)尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。通過售樓處、樣板房、看樓通道、內(nèi)外部園林、外部看樓路線導示與包裝等展示，重要的是現(xiàn)場軟、硬件雙重具備， 重點制作豐富的人文生活氣息 ，打動客戶身心感覺。 ?根據(jù)深圳是本項目的主戰(zhàn)場，深圳客戶占大比例?？蛻翎槍π詮姡瑥V告更具有時 效性，易樹形象及傳播知名度。項目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態(tài)、炒作項目熱點事件、發(fā)布即時性的優(yōu)惠信息等等。 D、其他： ? 網(wǎng)絡營銷： szhome\soufun 網(wǎng)（矩形廣告）。 ? 奢侈品雜志 。 ? 深惠陽光巴士電視廣告 。千人成本低，版面巨大適合形象展示。 區(qū)域性強，增強項目口碑力度。 本地政府高層及私營業(yè)主收視率較高。 深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強的表現(xiàn)力和真實感，引導性強。 具體依據(jù)“深圳東岸”概念推廣中，各大開發(fā)商的傾向及與各家媒體合作的優(yōu)勢而定。堅持 “優(yōu)勢互補、低成本、高效能” 的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進行有效利用和組合。不同媒體組合有助于擴大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補充、有助于反復提示客戶使其產(chǎn)生購買行為。有的放矢 ”的總體原則 廣告?zhèn)鞑ィ? 廣告宣傳： 軟硬結(jié)合 軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。 四、廣告媒介策略 市場推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成。 深、惠兩地知名酒店等分場展吸納珠三角上流客戶； 針對高端客戶群經(jīng)常出入的場所，多處設分展場，推廣宣傳網(wǎng)點多處吸納客戶，直接捕捉目標客戶群。 星河集團內(nèi)部、外部關(guān)系戶優(yōu)惠吸引策略； 從市場操作經(jīng)驗可以確定，該部分客戶群誠意度高，成交率高，是項目口碑傳播重要的一手客源，應重點維護。 定向 2: 利用春秋房交會和重要的營銷節(jié)點，設立深圳外展場，做兩個主場；中原將透過網(wǎng)絡資源，將目標客戶直接與展場定向?qū)?，做到低成本，高成功率? 定向 1: 透過中原網(wǎng)絡，將項目直接定向推介給客戶，將本項目的宣傳物通過直郵投放至各三級市場、各分行，滲透至終端。 居住模式：國際、自然、生態(tài) 企業(yè)模式：地產(chǎn)城際運營商 開發(fā)模式：世界藉的山水大盤 ?企業(yè)以公民的姿態(tài)來 造房 ?企業(yè)參與城際運營和建設 ?企業(yè)是區(qū)域文化的開拓者 ?建立開發(fā)的運作機制和模式 ?提升開發(fā)理念和話語體系 ?打造企業(yè)高端物業(yè)開發(fā)平臺 ?真正健康自然的居所 ?享受建筑與自然的和諧 ?體驗居住與人性的心靈對話 星河會員活動、升級營銷策略； 星河旗下已購、待購、已登記的會員，是強大的客戶網(wǎng)，客戶轉(zhuǎn)介尤其有成效，可通過活動、優(yōu)惠政策加以二次或多次銷售。 尤其對于肩負“升華星河品牌”使命的本項目，更應采取積極的品牌戰(zhàn)略，賦予項目獨特的品牌定位和內(nèi)涵，并通過品牌的歸屬性、排它性提升產(chǎn)品價值。 引領(lǐng)式營銷措施 3— 品牌激發(fā)價值 隨著惠陽、大亞灣市場發(fā)展的成熟，發(fā)展商品牌及項目品牌必 將發(fā)揮出“市場第一競爭力”的作用：確定并擁有項目品牌優(yōu)勢，將有效地阻止競爭對手的效仿，增強項目形象附加值。 “希望工程”認捐 建議可以通過讓意向客戶在認籌時，向希望工程認捐一定金額的款項；開發(fā)商向認捐客戶發(fā)放 VIP 證明；并于銷售時提供一定程度的優(yōu)惠并頒發(fā)捐贈證書，客戶可憑證書在入伙后享受一定程度的物業(yè)贈送。 本項目入市時， “深圳東岸” 概念已具雛形，可進一步從產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、城市發(fā)展前景、規(guī)劃展望中的深惠兩城一體化、雙棲生活趨勢化等方面承接以往各大開發(fā)商的宣傳力度，繼續(xù)鼓吹，引導市場集中向東看，提升片區(qū)投資置業(yè)的吸引力，定格市場主流客戶投資置業(yè)方向，煸動市場向東看的急躁心態(tài)，為項目的順利入市作好鋪墊。做為片區(qū)領(lǐng)導式大盤，將從如下五大措施造就一種引領(lǐng)式的銷售。贈送大面積、高配置，星河在產(chǎn)品上獨具的經(jīng)驗與品牌吸引力，引領(lǐng)市場。 首期產(chǎn)品奠定項目高端形象。 2)深圳區(qū)域客戶投資需求 滿足目標客戶的投資需求，疆愈無界、前景無限，墅，稀缺滿足人更多的體驗。 關(guān)鍵詞二： 疆愈無界，墅愈非凡 疆愈無界，墅愈非凡 1)演繹區(qū)域融合 ,版塊價值 大亞灣深圳東，視野決定了價值，融合帶來更大的發(fā)展?jié)摿?，更多的暇想。而項目獨有的世界藉，以一種世界的高度，以一種世界的氣度，以一種世界的風度，展示其山水天成之美。世界藉 世界籍山水文化城 ――異域風情社區(qū) 103 萬平方的山水大盤，做為惠陽區(qū)域至大規(guī)模的項目， 項目特有自然的山水資源，一種原生態(tài)的生活，而以五大不同風格的異域主題園是世界籍的，更令它是屬于世界的山水文化城。項目的市場主導性決定了項目采取的營銷策略 引領(lǐng)式營銷。顛覆區(qū)域的局限成為營銷可能，做深圳東的市場、深圳的市場，華南的市場，獲取最大化的溢價。但其他未知客戶的需求則難以計數(shù)，同時，結(jié)合目前半島 1 號、東方新城別墅被瘋狂搶購的勢頭，預計 07 年惠 — 灣市場的總體供應量仍不能滿足市場需求。 綜合以上，僅就半島 1 號項目上所能體現(xiàn)的潛在需求就有： 980— 1260批次客戶（包括極少量重復的到訪客戶，不排除每批次客戶可能求購多套別墅。 半島 1 號平均每日約 15 批次客戶（包括深圳與本地）的到訪，其中求 購別墅物業(yè)的約 4— 5 批次，僅就該部分客戶預估，按 60%的誠意度來計，每月有約 70— 90 批次客戶的潛在需求。僅半島 1 號展位上求購別墅物業(yè)的深港到訪客戶，共計 187 位。 四、政策嚴控，高端物業(yè)稀缺，迫使中高端投資需求東移 歷年住宅批準預售面積統(tǒng)計 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 697 0 200 400 600 800 1000 萬㎡ 歷年住宅實際銷售面積 725 0 200 400 600 800 1000 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 萬㎡ 深圳別墅價格連年翻番，投資需求急切需求新的市場機會，深圳東的形成，為市場推波助瀾。 目前，惠陽、大亞灣房地產(chǎn)市場客戶 60%屬深圳區(qū)域，中高端物業(yè)的深圳客戶群比例更高。 深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9 年的收入增長空間。與此同時，深圳用地緊張，政府每年僅不足 400 萬方的土地供應，難于滿足市場的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。大亞灣世界產(chǎn)業(yè)的支撐力造就的吸引，使做為大亞灣的大后方的惠陽地產(chǎn)步入發(fā)展快車道；而南坪快速打通東部干線，至龍崗大工業(yè)區(qū)僅為 16 公里， 20xx 年深圳地鐵三號線、深惠沿海高速路 、 3 號地鐵線、深汕高速、廈深鐵路、西二大道 等完整城際快速路網(wǎng)的建設與規(guī)劃令 跨城置業(yè)客戶比重增大， 城界逐步消失， 造就“深惠同城生活”； 惠陽、大亞灣正式納入深圳版塊 “深圳的東岸” 東部工業(yè)組團與大亞灣形成產(chǎn)業(yè)融合，龍大工業(yè)區(qū)與大亞灣產(chǎn)業(yè)帶百萬產(chǎn)業(yè)人群的無限展望， 龍崗地產(chǎn)的風生水起，爆漲的行情，日漸消失的城界， 惠陽的地緣優(yōu)勢有理由 ,乘勢而進！ 深圳別墅歷年銷售價格（單位：元/平方米）978012020153501450414326958399